DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

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pubblicazione n.

Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024 DATA HUB MILANO | ROMA | BOLOGNA | PALERMO

Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

PREFAZIONE

Benvenuti nel Real Estate DATA HUB, una pubblicazione ormai consolidata che tratta l’evoluzione del mercato immobiliare in Italia. Giunto alla nona edizione, il report continua a offrire approfondite analisi sul settore. In questo volume, esamineremo il panorama del mercato immobiliare del 2023, suddividendolo in segmenti diversificati per una visione completa. Questa volta, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX hanno dedicato particolare attenzione alle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo, insieme alle rispettive regioni, per quanto riguarda i mercati residenziale e di lusso, logistico, direzionale e commerciale. Il Real Estate DATA HUB si riafferma come uno strumento di analisi

all’avanguardia, essenziale per tutti gli operatori del mercato immobiliare. Unendo dati effettivi sulle transazioni, conoscenza ed esperienza in un’unica piattaforma, fornisce una prospettiva originale e costantemente aggiornata sull’attuale scenario immobiliare italiano. Le analisi del contesto attuale e le previsioni future sono supportate da tabelle, grafici e infografiche dettagliate, il risultato della collaborazione tra i Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, insieme all’Ufficio Studi 24MAX. Il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e attori chiave di tutta la filiera. Ci auguriamo che questo market report vi fornisca una visione chiara e informativa del mercato immobiliare italiano, offrendo spunti preziosi per le vostre decisioni e strategie nel settore.

a cura di Centro Studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX Pubblicazione n. 9 - Aprile 2024 Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024 DATA HUB MILANO | ROMA | BOLOGNA | PALERMO

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SOMMARIO

1. OVERVIEW 2023

Milano Roma Bologna

p. 64 p. 65 p. 66 p. 67 p. 68

1.1 Indicatori macroeconomici italiani nel 2023 1.2 Andamento generale del mercato immobiliare

p. 7

Overview Sicilia

p. 14 p. 16 p. 17

1.3 Andamento dei mutui

Palermo

1.4 EPBD: direttiva e stato del patrimonio immobiliare

I protagonisti del settore e le loro opinioni Graeme Hepburn - Country Manager Logicor Italia

2. ANALISI DEI SINGOLI MERCATI 2.1 Mercato Residenziale

p. 69

2.3 Mercato Direzionale

p. 22 p. 22 p. 23 p. 26 p. 27 p. 28 p. 29 p. 30 p. 32 p. 34 p. 37 p. 39 p. 42 p. 44 p. 46 p. 48 p. 50 p. 51 p. 52

p. 70 p. 72 p. 75 p. 78 p. 80

1 Analisi dell’offerta

Milano Roma Bologna Palermo

2 Analisi della domanda e tendenze delle sue determinanti 3 Capoluogo vs Provincia – Immobili Transati

4 Analisi dei tempi di vendita e locazione

5 Trend dei prezzi

6 Outlook del mercato Residenziale

I protagonisti del settore e le loro opinioni Benedetto Giustiniani - Head of South Europe in Generali Real Estate p. 82 2.4 Mercato Retail p. 83 1 Analisi del mercato retail p. 83 2 Nuove esigenze p. 86 3 Volume di investimenti e transazioni rilevanti p. 87 Milano p. 89 Roma p. 91 Bologna p. 93 Palermo p. 94 I protagonisti del settore e le loro opinioni Alessandro Mazzucco - Portfolio Manager di Blue SGR S.p.A p. 97 2.5 Mercato Ricettivo p. 98 1 Analisi dei flussi turistici p. 98 2 Analisi dei fondamentali p. 100 3 Nuovi trend emergenti e prospettiva futura p. 101 4 Transazioni rilevanti p. 101 Milano e Roma p. 103 Bologna p. 104 Palermo p. 104 I protagonisti del settore e le loro opinioni Federico Velluti - Head of Hospitality and Alternative Markets in Investire Sgr p. 105

7 Mutui

Overview Lombardia

Milano

Overview Lazio

Roma

Overview Emilia Romagna

Bologna

Overview Sicilia

Palermo

I protagonisti del settore e le loro opinioni Enrico Carugo - Consulente Immobiliare RE/MAX CLASS – Milano e Rho Federico Vigo - Broker RE/MAX BLU - Roma e Monterotondo Alessandro Lanzarini - Broker RE/MAX PRESTIGE – Bologna e Valsamoggia Alessia Adrignola - Broker RE/MAX HUNTERS – Palermo p. 53 Annalisa Prato - Consulente Immobiliare THE RE/MAX COLLECTION LUXURY LAKEVIEW - Verbania e Como p. 54 Claudio Piccarreta Group Real Estate Strategy Director di Joivy p. 55

2.2 Mercato Logistico

p. 56 p. 56 p. 57 p. 58 p. 59 p. 60 p. 60

1 Overview

2 I magazzini di oggi: funzione e ruolo nella supply chain 3 Green Logistic: sostenibilità del magazzino 4 Logistica e innovazione: l’AI applicata al magazzino 5 Nuove frontiere: investimenti in location secondarie 6 Canoni di locazione, rendimenti e transazioni rilevanti

4. CONCLUSIONI

p. 106

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1.OVERVIEW

INDICATORI MACROECONOMICI 1.1

Quadro generale

Il 2023 si caratterizza come un anno di consolidamento delle contromisure adottate nel 2022 per correggere l’aumento dell’inflazione. L’approccio delle Banche Centrali è rimasto gra duale e coordinato. Complessivamente la Banca Centrale Europea ha incrementato il tasso di interesse di riferimento di 2,5 punti percentuali nel 2022 e 2 punti percentuali nel 2023. Il tasso di riferimento è cresciuto rapidamente, arrivando al 4,50% in soli 14 mesi. Questo valore era rimasto allo 0% per 76 mesi, a partire da Marzo 2016 fino a Luglio 2022.

BCE - AUMENTO DEL TASSO DI INTERESSE DI RIFERIMENTO

4,25% 4,50%

4,00%

3,75%

3,50%

3,00%

2,50%

2,00%

1,25%

0,50%

Lug 22 Ago 22

Sett 22 Ott 22 Nov 22 Dic 22 Gen 23 Feb 23 Mar 23 Apr 23 Mag 23 Giu 23 Lug 23 Ago 23 Set 23

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I modelli degli analisti si aspettavano ripercus sioni negative sull’occupazione già a settembre 2023. Tuttavia, i dati sull’occupazione di settembre 2023 hanno segnalato un mercato del lavoro re lativamente forte. Inizialmente la preoccupazione è stata quella di un proseguimento della strate gia di aumento dei tassi, basata sulla convinzione che un mercato del lavoro forte avrebbe contribu ito ad ulteriori aumenti dell’inflazione. Nell’ulti mo trimestre, invece, Le Banche Centrali hanno deciso di non continuare ad aumentare i tassi di interesse, ponendosi invece in attesa di osservare gli effetti sull’economia delle contromisure adot tate. E’ infatti necessario un tempo tecnico, per ché le contromisure producano degli effetti reali. Analizzando i dati storici, si osservano le prime conseguenze sull’occupazione dopo circa 12 mesi dall’aumento dei tassi, e sull’inflazione dopo altri 12 mesi. La fine dell’aumento dei tassi, combinato ad una diminuzione sopra le attese dell’inflazione e ad una crescita del PIL, ha generato ottimismo nell’ultima parte dell’anno. In particolare, alcuni analisti a dicembre 2023 avevano avanzato l’ipote si di un taglio dei tassi già a marzo 2024, con una ripresa e una crescita dell’economia nel 2024. L’o pinione generalmente diffusa era che le Banche Centrali fossero riuscite a riportare sotto controllo l’inflazione, senza compromettere eccessivamen te il mercato del lavoro e la crescita economica. Il Centro Studi RE/MAX Italia, si era mantenu to invece prudente, ipotizzando uno scenario di lateralità e un possibile iniziale taglio dei tassi a giugno 2024, nel caso in cui avessero continuato a registrarsi dati favorevoli sul fronte dell’infla zione. L’attesa era quella di un taglio dei tassi nel 2024 pari a circa un punto percentuale: un inizio modesto a giugno (-0,25%), che avrebbe potuto proseguire con un ulteriore -0,50% a settembre e un altro -0,25% prima della fine dell’anno. Nel caso in cui i dati dovessero confermarsi positivi, il taglio dei tassi potrebbe continuare con modalità simili anche nel 2025, riducendo il tasso di riferi mento di circa un altro punto percentuale e por tandolo intorno al 2,50%. In questo scenario, nel 2024 potrebbe registrarsi una crescita economica contenuta, intorno allo 0,6%. Si parlerebbe quindi di rallentamento, ma non di recessione, contraria mente alle ipotesi proposte dai modelli di analisi fino al primo semestre del 2023. Nel caso in cui i dati non dovessero confermare le attese, il taglio dei tassi potrebbe subire qualche rallentamento. Le Banche Centrali al momento non hanno un programma definito sul taglio dei tassi di inte

resse. I modelli di analisi non hanno funzionato come ci si aspettava e que sto ha portato a maggiore prudenza. Prevale un approccio “wait and see”: attesa, rispetto ai tempi tecnici di tra smissione delle contromisure, e mo nitoraggio dei dati, sulla base dei quali verranno stabilite le azioni successive. Pesa la difficoltà nel fare previsioni in questo particolare tipo di contesto. I dati macroeconomici restituiscono valori migliorativi rispetto alle attese, ma lo scenario globale presenta ten sioni geopolitiche diffuse. A questo si aggiunge la mancata capacità dei mo delli previsionali di anticipare corret tamente le conseguenze dell’aumen to dei tassi. Dal momento che per le Banche Centrali è meno costosa una eccessiva correzione dell’inflazione, rispetto alla prospettiva di una infla zione che si mantenga su alti livelli, è presumibile aspettarsi un corso di azioni molto più conservativo rispetto ad investitori e analisti. Questo disal lineamento interpretativo aprirebbe appunto ad una fase di mercato in cui gli investitori, nella speranza di antici pare il mercato, tenderanno a reagire in modo eccessivo alle notizie e alla diffusione dei dati, con conseguenti false ripartenze e successive corre zioni. Sullo sfondo le Banche Centrali, che al contrario preferiscono “arriva re in ritardo”, dal momento che il ri tardo in questo momento garantisce maggiori conferme rispetto ad una gestione soddisfacente del problema dell’inflazione. I settori più influenzati da queste dinamiche saranno quelli più sensibili alla variazione dei tassi di interesse. In particolare l’immobi liare, in cui le aspettative su possibili variazioni dei tassi hanno un peso si gnificativo sull’equilibrio fra doman da e offerta. Per questo motivo, se i dati macroeconomici non dovessero confermare le aspettative, potrebbe generarsi una certa volatilità in que sti settori. Nell’immobiliare questo avrebbe delle conseguenze sul nu mero di transazioni, nonché sui prez zi, sui tempi di vendita e sugli sconti richiesti.

Dal momento che le Banche Centrali si pongo no nella prospettiva di contenere le dinamiche speculative, ci si aspetta che le azioni correttive continuino ad essere graduali, nel contesto di un’informazione chiara e ben coordinata a livello internazionale. In questo senso c’è un’attenzione particolare anche ai dati relativi all’occupazione negli Stati Uniti. Si ricorda infatti che in questa fase, un mercato del lavoro forte rischia di con tribuire ad ulteriori aumenti dei prezzi e quindi ad una crescita dell’inflazione, che invece si vuole correggere. I mercati erano in forte attesa del dato rilasciato venerdì 5 aprile dal US Bureau of Labor Statistics sui Non-Farm Payroll, ovvero la varia zione del numero di persone impiegate a marzo negli Stati Uniti, escludendo il settore agricolo. Il gruppo di economisti intervistati da Reuters ave va una previsione media pari a +200 mila unità, in un range fra +150 mila e +250 mila. Il dato ha generato un effetto sorpresa, con +303 mila unità. Reazione immediata sui mercati, con un rialzo dei principali indici di borsa, del rendimento degli US Treasury a 10 anni e una rivalutazione del dolla ro. Questi primi segnali sembrano suggerire una minore fiducia rispetto al taglio dei tassi atteso a giugno. Il Centro Studi RE/MAX Italia preferisce Inflazione Nel 2023 continua la decrescita dell’indice dei prezzi al consumo armonizzato (HICP Italia). Secondo i dati rilevati nei primi mesi del 2024, l’Italia è fra i paesi con la minore crescita dell’inflazione in Europa, in larga parte a causa della crescita contenuta dei salari. Il dato va anche contestualizzato e letto in relazione all’aumento già registrato nell’anno precedente. Nel 2022 l’Italia aveva osservato una delle più alte crescite dell’inflazione, con un’economia fortemente dipendente dalle importazioni per soddisfare il proprio fabbisogno energetico. Il calo del prezzo del gas naturale ha contribuito ad uno scenario più favorevole per il nostro paese.

però contestualizzare il dato dei Non Farm Payroll, mettendolo in relazione non tanto alle previsioni degli analisti, quanto ai valori attuali registrati nel primo trimestre degli ultimi anni. Si osserva infatti che il primo trimestre 2022 riportava 1,6 milioni di unità. Il primo trimestre del 2023 era in ral lentamento, a 915 mila unità. E que sto rallentamento sta continuando nel primo trimestre del 2024, con 829 mila unità. Questi dati lasciano intuire che il mercato del lavoro americano si stia gradualmente riequilibrando, con tempi probabilmente più lunghi rispetto alle attese di analisti e inve stitori. Questa riflessione sui Non Farm Payrolls viene condivisa come esempio del tipo di mercato atteso per i prossimi mesi: una fase con cambiamenti lenti e graduali, molto condizionata da una certa impazien za, per quanto riguarda i flussi di noti zie, le aspettative, le false ripartenze, le reazioni eccessive e le conseguenti correzioni.

Inflazione al 28.03.2023

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INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO ARMONIZZATO (HICP - ITALIA)

Nonostante i dati siano relativamente favorevoli per l’Italia, è necessario ricordare che la Banca Centrale Europea deve intervenire in un contesto in cui i paesi membri mostrano sostanziali differenze rispetto alla velocità di risposta dei loro mercati del lavoro, nonché alla velocità di risposta di variabili come i prezzi degli affitti, gli ammortizzatori sociali, le tasse. In particolare sarà estremamente complesso gestire il problema dell’inflazione a livello Europeo, alla luce di criticità come quella degli aumenti salariali in Germania.

10 12 14

4 6 8

Attività economica

2 0 -2

Cresce il PIL nell’ultimo trimestre del 2023, sia in termini congiunturali (quarto trimestre su terzo trimestre: +0,2%) che tendenziali (quarto trimestre 2023 su quarto trimestre 2022: +0,6%). Aumentano gli investimenti, a fronte di un maggiore ottimismo nell’ultima parte dell’anno. In crescita la domanda estera. Contributo positivo anche dalla spesa sostenuta dalle Amministrazioni Pubbliche. Crescono del 4,7% le costruzioni. Calano invece i consumi delle famiglie e i servizi.

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Euro area annual inflation and its main components: weights for 2024 and rates for March 2023 and October 2023-March 2024 (estimated)

PIL - Variazioni %

Source: Eurostat (online data code: prc_hicp_inw; prc_hicp_manr)

Variazione tendenziale (anno precedente)

Variazione congiunturale (trimestre precedente)

10 15 20

0 5

-10 -5

-20 -15

2018 - Q3

2018 - Q4

2019 - Q1

2019 - Q2

2019 - Q3

2019 - Q4

2020 - Q1

2020 - Q2

2020 - Q3

2020 - Q4

2021 - Q1

2021 - Q2

2021 - Q3

2021 - Q4

2022 - Q1

2022 - Q2

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2022 - Q4

2023 - Q1

2023 - Q2

2023 - Q3

2023 - Q4

Considerando l’inflazione Core, ovvero l’inflazione calcolata escludendo gli energetici e gli ali mentari (in quanto estremamente volatili), l’indice segnala un rallentamento della crescita dei prezzi in linea con le precedenti attese: HICP - CORE

La situazione è in linea con gli indici di fiducia registrati nell’ultima parte dell’anno. Nel 2023 gli indici di fiducia avevano subito un deterioramento, per poi migliorare verso la fine dell’anno. Si osserva come l’indice di fiducia delle imprese sia più oscillante, in quanto più reattivo rispetto alle aspettative sull’andamento del mercato.

Clima Fiducia Consumatori (2021=100)

Clima Fiducia Imprese (2021=100)

2 3 4 5 6

115 120 125 130 95 100 105 110

115 120 125 130 95 100 105 110

1 0 -1

90 85 80

90 85 80

ott 21

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2017-LUG

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Occupazione

Impatto sul mercato immobiliare in Italia

Il mercato del lavoro continua ad essere particolarmente resiliente. A livello di Area Euro, si iniziano a registrare i primi consolidamenti. Il terzo trimestre del 2023 aveva registrato un minor numero di ore lavorate, la prima contrazione dal 2020. In Italia invece, nel quarto trimestre 2023, le ore lavorate aumentano dello 0,8%. Aumentano leggermente anche le posizioni lavorative attive (+0,5%) e, come accennato in precedenza, si osserva un lieve aumento dei redditi pro-capite (+0,4%). Anche per il nostro Paese risulta quindi uno scenario di graduale consolidamento, con un tasso di occupazione a febbraio 2024 pari a 61,9% ed un tasso di disoccupazione pari al 7,5%.

Negli ultimi due anni, le dinamiche del mercato immobiliare sono state fortemente influenzate dall’aumento combinato dei prezzi degli immo bili e dei tassi di interesse. Un’altra componente che sta acquisendo sempre più rilevanza, ai fini dell’equilibrio del mercato, riguarda lo stock di immobili disponibili per la vendita. Il 2023 è stato un anno caratterizzato da una mi nore domanda. Da un lato la domanda è stata disincentivata dall’aspetto economico. D’altra parte la quantità e la qualità di immobili dispo nibili sbilancia il mercato dal lato dei venditori. Perché si registri un sensibile ridimensiona mento dei prezzi degli immobili, è necessario che aumenti l’offerta. Se da un lato abbiamo un aumento delle costruzioni, dall’altro è necessa rio osservare che gli immobili di nuova costru zione sono un prodotto meno accessibile e quin di, in queste condizioni di mercato, risolvono il problema dell’offerta solo marginalmente. Il mercato del credito attuale scoraggia poten ziali venditori, che intendano cambiare casa. Lo spostamento non è infatti conveniente, da un punto di vista di rata finale del mutuo. No nostante i tassi dei mutui si siano leggermente abbassati, è chiaro che il prezzo degli immobi

li vicino ai massimi storici, riduce l’ accessibilità degli stessi. Chi cam bia casa in questo contesto, lo fa per motivi famigliari o di lavoro. Il numero di immobili provenienti da queste circostanze non è sufficien te per provocare un significativo ri dimensionamento dei prezzi degli immobili. Un eventuale taglio dei tassi di in teresse durante l’anno, potrebbe stimolare la domanda. Dal momen to che i tagli sono graduali, anche l’aumento della domanda sarà con tenuto e più spostato verso la fine dell’anno. Seguendo le aspettative macroeconomiche, è plausibile che una maggiore domanda, in un con testo caratterizzato da un mercato del lavoro resiliente, porti ad un lieve aumento dei prezzi. Intorno a questa tendenza, è poi possibile che si veri fichino delle oscillazioni dovute alle aspettative sul mercato, al tentativo di anticipare o alla necessità di cor reggere reazioni eccessive.

ITALIA - TASSO DI OCCUPAZIONE (15-64 ANNI)

65

60

55

50

Gen - 2015

Gen - 2017

Gen - 2019

Gen - 2021

Gen - 2023

ITALIA - TASSO DI DISOCCUPAZIONE (15-64 ANNI)

7 5 9 11

Dic - 20

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Dic - 21

Giu - 22

Dic - 22

Giu - 23

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RESIDENZIALE

DIREZIONALE

COMMERCIALE

NTN PER ANNO, NUMERI INDICE (base 2018) variazione anno/anno in %

100 110 120 130 140 150 160

4,4%

5,1%

23,9% 34,2%

4,4% 7,4%

-0,5%

20,6%

-5,5%

32,5%

-9,4%

4,8% 4,2%

1.2

-7,6%

80 90

-9,7%

2018

2019

2020

2021

2022

2023

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

VOLUME INVESTIMENTI 2023

Fonte: dati Agenzia delle Entrate e report di mercato vari

27% 12%

18% 12%

17%

Logistica

Uffici

Hospitality

Living 14% rehouse; i volumi dei centri commerciali sono rimasti, invece, piuttosto limitati, seppur con un segnale positivo sul numero di operazioni. Per quanto riguarda i trend che stanno carat terizzando il settore, il comparto high street sta puntando su un’evoluzione dell’offerta, sia per garantire un’esperienza unica al cliente sia per accogliere l’esigenza di omnicanalità; per i centri commerciali si configura un approc cio sempre più orientato alle riqualificazioni e ampliamenti piuttosto che ai nuovi sviluppi, in ottica di sostenibilità. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’at tesa riduzione dei tassi di interesse da par te della BCE nel mese di giugno si rifletterà gradualmente sul mercato nei mesi succes sivi, favorendo un ritorno della fiducia degli investitori e una probabile ripresa del vo lume degli investimenti nella seconda par te dell’anno; d’altra parte, continueranno a incidere ancora elementi di rischio, quali gli elevati costi di costruzione e più in generale gli scenari geopolitici globali, che contribui ranno al differimento delle scelte di investi mento: il mercato sarà, quindi, caratterizzato da forze contrapposte. Gli investitori saranno ancora orientati verso il consolidamento del le operazioni con obiettivi ambientali e socia li, mentre tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più inte resse il settore industriale-logistico. Altro

Retail

Considerando i volumi di investimento per i vari comparti, ancora una volta è il settore della logisti ca ad attrarre la maggior parte degli investimenti, assorbendo poco meno di un terzo dell’ammontare investito nel corso del 2023, seppur con una riduzio ne del 40% rispetto all’anno precedente. L’eccesso di domanda continua a caratterizzare questo seg mento, in particolare relativamente a spazi moderni e sostenibili, ed è in parte sostenuta dalla costante espansione del commercio online. Il sottodimensio namento dell’offerta è riconducibile ai crescenti costi di sviluppo, determinando in tal modo un incremento previsto dei canoni anche per il 2024. Il comparto uffici non è ancora tornato ai livelli del 2022, ma è riuscito a recuperare un volume di investi menti vicino a quello degli anni precedenti. Il take-up ha mostrato stabilità rispetto al 2022, con preferenza per spazi di elevata qualità, le cui operazioni hanno costituito la maggior parte del volume delle transa zioni. Nonostante l’atteggiamento cautelativo della prima parte dell’anno, il miglioramento dello scena rio macroeconomico ha portato a un allentamento dello stesso; le transazioni sono state caratterizzate da tagli inferiori e da un orientamento verso prodotti più liquidi, a conferma della persistenza di una par ziale cautela degli investitori. Il mercato retail ha continuato ad essere più lento ri spetto agli altri nel 2023, con una riduzione di circa un quarto nel volume degli investimenti rispetto al 2022. Tra i segmenti retail, l’out of town ha assorbito la maggior parte dell’attività annuale, grazie ai retail wa

Il 2023 ha dato seguito alle aspettative di rallen tamento del volume degli investimenti. L’incer tezza legata allo scenario macroeconomico e l’incremento del costo del finanziamento hanno contribuito in tal senso, influenzando il compor tamento degli investitori. Tuttavia, l’ultimo tri mestre del 2023 si è rivelato essere il migliore dell’anno, con circa 2,5 miliardi di investimenti (per un totale di poco più di 6 miliardi nel 2023, -50% sul 2022) e una crescita del 15% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Per quanto riguarda il numero di transazioni, i settori immobiliari analizzati hanno risentito del contesto macroeconomico in modo diverso. Con riferimento al quarto trimestre dello scorso anno, il numero di transazioni ha superato quello di tutti i trimestri precedenti, andamento legato a un fattore di stagionalità per i settori retail e direzionale. In termini tendenziali, questi ultimi

hanno fatto registrare un incremen to rispetto all’ultimo trimestre 2022, diversamente dal residenziale. Considerando il totale annuo, in li nea con quello che era stato rileva to per la prima metà del 2023, è il settore residenziale ad aver subito la battuta d’arresto più consistente, con una riduzione di quasi il 10%, in controtendenza rispetto all’incre mento che aveva caratterizzato il 2022 (come visibile dal grafico, in cremento annuo del 4,4%); il nume ro di transazioni del comparto uffici è rimasto stabile, mentre il segmen to retail ha mostrato una crescita in linea con quanto verificatosi nel 2022.

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forza i requisiti patrimoniali, richie dendo alle banche di avere un capitale pari almeno all’8% delle loro attività, valutate in base ai rischi. Inoltre, le banche devono costituire riserve di liquidità per far fronte alle esigenze a breve termine, e sono imposti limi ti al finanziamento tramite debito per ridurre il rischio (riduzione della leva finanziaria). Il secondo strumento è la direttiva CRD VI (Capital Requirement Directive), che accompagna il CRR e stabilisce regole simili per le impre se di investimento e gli enti creditizi, garantendo che anche essi abbiano adeguate risorse patrimoniali. A livello istituzionale, vi è una spinta verso una maggiore prudenza, che costituisce un ulteriore ostacolo per coloro che cercano di acquistare una casa attraverso un mutuo. In un con testo di aumento dei prezzi immobi liari e degli affitti, gli acquirenti vedo no erodersi i loro risparmi e la loro capacità di accesso al credito diminu isce gradualmente. Di conseguenza, il Centro Studi 24MAX non prevede significativi aumenti dei prezzi im mobiliari nel 2024. I dati preliminari del primo trimestre 2024 suggerisco no che il mercato dei mutui rimarrà complessivamente resiliente. Le pro spettive sono positive per le banche italiane, che dovrebbero registrare un utile superiore ai 43 miliardi di euro nel 2023, quasi il doppio rispet to al 2022. Le previsioni per il 2024 indicano un ulteriore lieve aumento, principalmente dovuto agli interessi sui prestiti erogati a imprese e fami glie. La solidità dei bilanci garantisce le risorse necessarie per affrontare eventuali rallentamenti nella seconda metà dell’anno.

1.3

1.4

ANDAMENTO MUTUI

EPBD: DIRETTIVA E STATO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

Quadro normativo

Come riportato dalla Commissione Europea, gli edifici sono responsabili per il 40% dei consumi finali di energia e per il 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia e hanno, quindi, un ruolo cruciale per il raggiungimento degli obiettivi energetici e climatici prefissati per il 2030 (riduzione delle emissioni del 55% rispetto al 1990) e il 2050 (zero emissioni nette) a livello europeo. In tale ottica, l’intervento normativo principale che riguarda il settore immobiliare è la Energy Performance of Buildings Directive (EU/31/2010), che è stata rivista più volte nel corso degli anni e di recente, in un lungo processo di revisione partito nel 2023 e appena conclusosi. La prima versione della normativa è stata emanata nel 2002 (Direttiva 2002/91/UE, EPBD) 1 e principalmente richiedeva agli Stati Membri di rafforzare i regolamenti edilizi e di introdurre la certificazione energetica degli edifici. Questa è

stata seguita dalla EPBD II (Direttiva 2010/31/UE), una revisione che ha introdotto una metodologia per il calcolo della prestazione energetica degli edifici tenendo conto di una serie di caratteristiche dell’immobile e che ha stabilito che a partire dal 2021 tutti gli edifici di nuova costruzione dovessero essere a emissioni quasi zero (NZEB). Nel 2018 è arrivata la terza versione della EPBD (Direttiva 2018/844/UE), con cui sono stati posti gli obiettivi di accelerare la ristrutturazione degli edifici esistenti, promuovere l’uso delle tecnologie per rendere gli edifici più efficienti, incentivare l’integrazione delle strutture di ricarica elettrica all’interno degli stessi.

Nel 2024, l’attenzione principale dell’Autorità Ban caria Europea è focalizzata sull’attuazione del pacchetto bancario dell’Unione Europea e sulla supervisione della sostenibilità e stabilità del si stema finanziario. Questo scenario è caratterizza to da un rapido aumento dei tassi di interesse e da standard più rigidi per l’accesso al credito. Tale cautela è necessaria per prevenire una possibile restrizione del credito, soprattutto considerando le tensioni politiche globali in corso. Il pacchetto bancario dell’UE è costituito da due strumenti normativi volti a rafforzare e rendere più resilienti le banche europee, garantendo così la stabilità finanziaria dell’Unione. Il primo strumen to, il regolamento CRR III (Capital Requirement Regulation), si concentra sui requisiti patrimoniali delle banche nell’UE, imponendo loro di mante nere un livello adeguato di capitale per assorbire eventuali perdite. Attualmente, tale normativa raf

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Per capire perché è sorta la necessità di una normativa europea in materia di efficienza degli edifici è utile analizzare lo stato del patrimonio immobiliare e con quali ritmi attualmente questo viene rinnovato. Patrimonio residenziale

Nel 2021, infine, è iniziata una nuova revisione della Direttiva, che ha portato il 15 gennaio 2024 la commissione Industria, ricerca ed energia del Parlamento europeo ad approvare l’accordo che era stato precedentemente raggiunto a dicembre 2023; quest’ultimo rivedeva la versione inizialmente proposta dalla Commissione nel 2021, rendendola meno stringente: il testo è stato definitivamente approvato lo scorso 12 marzo. In questa ultima versione le principali previsioni sono distinte tra nuove costruzioni (edifici pubblici e non) ed edifici esistenti (residenziali e non residenziali), con requisiti da raggiungere nei seguenti tempi:

Europa

2028

2030

2033

2035

2050

A livello europeo è possibile osservare differen ze significative tra paesi con riguardo ai consumi energetici degli immobili. I dati dell’EU Building Stock Observatory mostrano che nel 2021 il pa ese con i consumi energetici finali più alti (per edifici residenziali) è stata la Germania, con un valore di 58,7 Mtoe, seguita da Francia (42 Mtoe), Italia (32 Mtoe), Polonia (22 Mtoe) e Spagna (14 Mtoe), contro una media europea di 9,7 Mtoe. Se si guarda alla variazione nel tempo dei consumi per riscaldamento e raffreddamento degli am bienti abitativi, per riscaldamento dell’acqua e per la cucina, si può osservare tra il 2010 (primo dato disponibile) e il 2021 una riduzione per gli stessi paesi (a eccezione della Polonia, la cui ri duzione dei consumi è iniziata solo a partire dal 2019), compresa tra il 7% e il 13% 4 . Alcuni paesi europei, quindi, si trovano su un sentiero di ridu zione dei consumi energetici emessi per l’utiliz zo degli edifici, ma ciò non è ancora sufficiente per il raggiungimento dell’obiettivo di neutralità climatica posto per il 2050. A tal fine, è necessario provvedere a un rinnova mento del patrimonio immobiliare, a un ritmo più veloce di quello attuale. Difatti, a livello europeo, oltre 220 milioni di edifici sono stati costruiti pri

ma del 2001 e probabilmente saran no ancora operativi nel 2050; i lavori di ristrutturazione che portano a un miglioramento delle performance energetiche di almeno il 60% (“deep renovation”) riguardano ogni anno solo lo 0,2% degli edifici, mentre tale valore sale all’1% considerando il tasso di ristrutturazione complessivo: per il raggiungimento degli obiettivi climatici, secondo la Commissione Europea, sarebbe necessario almeno raddoppiare tali ritmi.

Nuove Costruzioni Edifici pubblici emissioni zero

Nuove Costruzioni Tutti gli edifici emissioni zero Edifici esistenti non residenziali: riduzione dei consumi energetici per il 16% degli edifici meno performanti Edifici esistenti residenziali: riduzione del 16% dell’uso di energia primaria

Edifici esistenti non residenziali: riduzione dei consumi energetici per il 26% degli edifici meno performanti

Edifici esistenti residenziali: riduzione del 20-22% dell’uso di energia primaria

ZERO EMISSIONI PER TUTTI GLI IMMOBILI

6,0

7,9

1 1,2

Sono esclusi da tali previsioni gli edifici storici, i luoghi di culto, le unità immobiliari indi pendenti di dimensione inferiore ai 50 mq, le residenze estive e gli immobili residenziali a uso limitato, gli edifici delle forze armate e utilizzati a scopo di difesa, siti industriali, labo ratori e strutture agricole. Inoltre, per gli immobili esistenti, gli Stati Membri dovranno porre degli standard minimi di performance energetica in termini di massima quantità di energia utilizzata al mq per anno (basata sullo stock immobiliare al 2020); il 55% della riduzione di energia dovrà derivare dalla ristrutturazione degli immobili con le performance peggiori e ci sarà l’obbligo di instal lazione di pannelli fotovoltaici da applicare a scaglioni in base alla tipologia e alle dimensioni degli edifici (laddove tecnicamente ed economicamente sostenibile). Tuttavia, per il momen to non sono previste sanzioni per il mancato adempimento da parte degli Stati membri, ne limiti alla compravendita o locazione per immobili che non rispettano i requisiti previsti.

3,1

1,6

10,1

22,1

8,6

58,8

7,9

6,4 3

42,2

7,7

1,2

CONSUMI FINALI DI ENERGIA (MTOE) EDIFICI A USO RESIDENZIALE

8,8

2,4

3

14,7

32

2,4

4,3

4 L’Italia è esclusa da questo calcolo perché il dato è mancante al 2010.

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Italia

Tali evidenze sull’efficienza energetica sono da ricondurre all’età dello stock immobiliare italiano. Il 20% degli edifici residenziali in Italia è stato costruito prima del 1946, circa il 50% tra il 1946 e il 1980 e il 30% dopo il 1981, con solo il 7% costruito a partire dagli anni 2000. A livello regionale emergono realtà ben diverse; in particolare, con riguardo alla classe più antica di edifici, quella pre-1946 (edifici che hanno oltre 75 anni), ne è rappresentata la distribuzione nel grafico a sinistra. Come visibile, le regioni più scure, cioè in cui tale classe di immobili è maggiormente rappresentata, sono Sicilia, Calabria e Basilicata, dove poco meno della metà degli edifici residenziali fa parte di quelli costruiti prima del 1946, mentre il valore va via via riducendosi verso le regioni del Centro, del Nord e in Sardegna, fino a raggiungere

un minimo di circa il 15%. Se si considerano, invece, gli immobili costruiti nel ventennio successivo (che hanno in media 60 anni, grafico a destra), la distribuzione è opposta, con una maggiore concentrazione nelle regioni del Nord-Italia. Dai dati, dunque, emerge chiaramente la necessità di un intervento tempestivo e mirato a partire dalle tipologie di edifici e dalle zone che presentano la maggiore necessità per il rinnovamento del patrimonio immobiliare, in ottica di efficientamento energetico per l’allineamento agli obiettivi climatici 2030 e 2050

Per quanto riguarda la situazione a livello na zionale, lo stock immobiliare in Italia (dato al 31.12.2022) consiste di quasi 78 milioni di im mobili o loro porzioni, di cui 67,1 milioni censi ti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, 3,7 milioni sono nella categoria F (immobili che non producono rendita catastale) e altri 7 milioni sono beni comuni non censibili o unità in lavo razione. In termini di efficienza energetica, in base ai dati ENEA risultanti dall’analisi di oltre 5 milio ni di APE nel 2023 relativi per l’87% a immobili residenziali e per la restante parte a immobili non residenziali, la maggior parte degli edifici rientra nella classe G e nella classe F; solo il 14% ha una classe energetica di livello A o B. Non si rilevano variazioni significative rispetto al 2022, se non un lieve peggioramento della di stribuzione, con un aumento delle classi E, F, e G a scapito delle A e B. Osservando la distri

buzione per edifici residenziali e non residenziali, è possibile notare come gli edifici residenziali presentino una maggiore concentrazione verso le classi energetiche meno efficienti, mentre quelli non residenziali sono distribuiti in maniera più omogenea anche sulle classi energetiche cen trali, evidenziando quindi una situa zione meno critica rispetto ai primi. Per quanto riguarda gli edifici NZEB presenti in Italia, essi costituiscono meno dell’1% del campione analiz zato e sono riconducibili per la quasi totalità a edifici di tipo residenzia le; per gli edifici non residenziali, si tratta principalmente di uffici, attivi tà commerciali, scuole e attività in dustriali e artigianali.

QUOTA DI EDIFICI COSTRUITI PRIMA DEL 1946

QUOTA DI EDIFICI COSTRUITI TRA IL 1946 E IL 1980

Quota di edifici costruiti prima del 1946

Quota di edifici costruiti prima tra il 1946 e il 1980

DISTRIBUZIONE DEGLI EDIFICI PER CLASSE ENERGETICA 2023

24%

38%

26%

48%

20%

21%

52%

25%

49%

52%

19%

54%

26%

Edifici non residenziali

Edifici residenziali

49%

28%

42%

30,7%

31%

47%

29%

43%

10% 15% 20% 25% 30%

30%

44%

30%

47%

23,4%

20%

37%

20,3%

20,1%

39%

43%

40%

18,1%

36%

45%

38%

16%

15,8%

15%

48%

12,1%

10,6%

46%

40%

5,9%

5,1%

3,9%

3,4%

0% 5%

3,1%

46%

2,4%

2,7%

2,1%

35%

2%

1,2%

1,1%

A4

A3

A2

A1

B

C

D

E

F

G

© GeoNames, Microsoft, TomTom Con tecnologia Bing

Fonte: Istat

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2.ANALISI DEI SINGOLI MERCATI

Analisi della domanda e tendenze delle sue determinanti

2

% IMMOBILI VENDUTI SU ACQUISITI

Vendita residenziale

2021

2020

2022

2023

37%

34% 38% 35% 31%

34%

33% 32%

31%

30%

2.1

28%

27%

26%

25%

24%

22%

MERCATO RESIDENZIALE

Q1

Q2

Q3

Q4

L’indicatore “Immobili venduti su Incarichi Acquisiti” aiuta ad approfondire la correlazione tra domanda e offerta nel mercato residenziale. Nel 2023 la domanda tende a riequilibrarsi. L’indicatore si attesta su un valore medio annuo pari al 29%, rispetto al 32% e al 34% registrati rispettivamente nel 2021 e 2022. Questo effetto è dovuto ad una sensibile diminuzione della domanda, di circa il 13%, che si accompagna al leggero aumento dell’offerta evidenziato in precedenza. Nel quarto trimestre i dati hanno segnalato un ritorno della domanda, dovuto ad un maggiore ottimismo, portando questo indicatore sopra la media annuale, vicino ai valori medi del 2021. Queste fluttuazioni non vanno ad invalidare la crescita media di fondo annuale.

2.1 Crescita anno su anno Analizzando i dati dal 2018 al 2023, emer ge chiaramente un trend di crescita della domanda nel lungo periodo nel mercato residenziale. Nei primi due anni, fino al 2020, si è osservato un lieve ma costante aumento della domanda, seguito da una diminuzione durante la pandemia. Suc cessivamente, si è registrata una rapida crescita nel 2021, mantenendo poi una stabilità fino al 2022. Tuttavia, nel 2023, si è assistito ad una oscillazione più marca ta rispetto al trend di lungo periodo, con una flessione rispetto al 2022 pari al 13%.

IMMOBILI VENDUTI SU INCARICHI ACQUISITI

Analisi dell’offerta Dall’analisi dell’offerta condotta sui dati messi a di sposizione dalla rete RE/MAX Italia, il Centro Studi RE/MAX Italia ha osservato un maggior dinamismo del 2023 rispetto all’anno precedente. Si registra una più intensa attività nella prima parte dell’anno ed una lieve diminuzione nel terzo e quarto trimestre, in li nea con la stagionalità storica. Il numero degli incarichi acquisiti registra un lieve au mento rispetto al 2022, pari al 1,92%. A livello nazionale la provincia osserva un maggior

1

aumento dell’offerta rispetto alla città, con qualche eccezione nei grandi centri urbani. Nei primi due trimestri del 2023, le aspet tative di un mercato al ribasso, hanno convinto parte dei venditori ad approfit tare del particolare momento di mercato, per spostarsi nell’hinterland oppure per concretizzare un investimento immobi liare esistente.

34%

32%

29%

27%

2020

2021

2022

2023

ANDAMENTO INCARICHI ACQUISITI

Questi dati evidenziano una certa volatilità nel mercato residenziale, con oscillazioni sia al rialzo che al ribasso nel corso degli ultimi anni. Nonostante la diminuzione osservata nel 2023, l’analisi nel lungo periodo suggerisce comunque una tendenza alla crescita della domanda, il che potrebbe offrire opportunità di investimento a lungo termine nel settore immobiliare residenziale.

Vendita residenziale

2020

2021

2022

2023

Q1

Q2

Q3

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2.2 Preferenze del consumatore

ANDAMENTO TRANSAZIONI PER AREA

Preferenze sul numero di locali

23,93%

42,55%

17,74%

13,08%

2,7%

NORD

2022 2023 2021 2020

CENTRO

TRILOCALE

BILOCALE

QUADRILOCALE

5 LOCALI +

MONOLOCALE

SUD e ISOLE

NORD

CENTRO

SUD E ISOLE

La tipologia di immobile più frequentemente oggetto di transazione rimane il trilocale, rappresentando il 42,55% del totale, seguito dal bilocale (23,93%) e dal quadrilocale (17,74%). Rispetto al 2022, le preferenze dei consumatori si sono mantenute sostanzialmente stabili, con una leggera perdita di poco più dell’1% per quanto riguarda i quadrilocali, a favore dei trilocali. Questi dati evidenziano una preferenza costante per le dimensioni abitative più comuni, come il trilocale e il bilocale, probabilmente riflesso delle esigenze abitative predominanti e delle disponibilità sul mercato. Tuttavia, è interessante notare che, nonostante la stabilità complessiva, vi sono piccole variazioni nelle preferenze dei consumatori nel corso degli anni, evidenziando la dinamicità del settore immobiliare residenziale.

La diminuzione del numero degli immobili transati nel corso del 2023 ha interessato tutta la Penisola. Il grafico riporta la variazione annuale di ogni singola area di interesse e le tre aree non sono in scala. Per poter evidenziare le dinamiche infra-annuali, sono riparametrate singolarmente. Il maggior rallenta mento si verifica al Centro, con il Nord che dimostra essere l’area più resiliente. Il calo del Sud è un aggiustamento fisiologico del mercato e va contestualizzato rispetto alla forte crescita registrata nel 2021 e nel 2022. Il Centro invece, dopo il consolidamento del 2022 registra un calo proba bilmente legato all’accesso al credito.

AREE

2.3 Analisi per aree geografiche

MAPPE DI CALORE

26% +5

1% monolocale

3% monolocale

9% +5

2% monolocale

20% +5

NORD

14% bilocale

CENTRO

SUD e ISOLE

26% quadrilocale

33% trilocale

16% quadrilocale

44% trilocale

28% bilocale

20% quadrilocale

36% trilocale

22% bilocale

Nel panorama del mercato immobiliare residenziale, la Lombardia emerge come la regione trainante nel settore, seguita da Veneto e Piemonte nel Nord. Nel Centro Italia, il Lazio si posiziona al vertice, seguito da Toscana ed Emilia Romagna, mentre nel Sud, la Puglia e la Campania mostrano una significativa attività. Nelle isole, la Sicilia guida il mercato. Nonostante la vitalità di alcune regioni, è importante notare che complessivamente, in tutta la Penisola, si è registrata una diminuzione degli immobili transati nel corso del 2023 rispetto all’anno precedente. Oltre al tema dell’aumento dei tassi di interesse, il minor numero di transazioni può essere influenzato da vari fattori, tra cui le oscillazioni dei prezzi, le preferenze dei consumatori rispetto agli immobili disponibili sul mercato e le dinamiche regionali specifiche.

La preferenza dei consumatori per il trilocale è evidente in tutte le regioni italiane. Nel Nord, questa tendenza è particolarmente accentuata, con il 44% delle preferenze totali. Al Centro, il trilocale rap presenta il 36% delle scelte, mentre al Sud e nelle Isole si attesta al 33%. La seconda preferenza è per il bilocale, soprattutto al Centro e al Nord. Al contrario, nel Sud e nelle Isole si osserva una pre dilezione per immobili più spaziosi, come quadrilocali e pentalocali, favoriti da prezzi al metro quadro generalmente più convenienti. I monolocali, invece, risultano essere la tipologia di immobile meno transata in tutte le regioni, con valori medi intorno al 2%.

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Capoluogo vs Provincia – Immobili Transati 3

Analisi dei tempi di vendita e locazione 4

GIORNI PER LA VENDITA

GIORNI PER LA LOCAZIONE

Capoluogo lineare (Capoluogo)

Provincia lineare (Provincia)

2021

2022

2023

180 185 190 195 200 205 210 215

100 150 200

0 50

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

I giorni sul mercato per la vendita di immobili residenziali nell’ultima parte del 2023 sono ritornati ai livelli del 2022, registrando un aumento rispetto al trimestre precedente. Ci vogliono in media quasi 7 mesi per concludere una operazione di vendita. I giorni di mercato medi per affittare un immobile residenziale sono rimasti pressoché stabili, intorno ai 3 mesi. Si conferma la tendenza del 2022. Si registrano invece dei tempi inferiori rispetto al 2021, dove in media erano necessari più di 4 mesi per concludere operazioni di affitto.

Q1 - 2020

Q2 - 2020

Q3 - 2020

Q4 - 2020

Q1 - 2021

Q2 - 2021

Q3 - 2021

Q4 - 2021

Q1 - 2022

Q2 - 2020

Q2 - 2022

Q4 - 2022

Q1 - 2023

Q2 - 2023

Q3 - 2023

Q4 - 2023

La linea di trend osserva una maggiore crescita delle transazioni in provincia rispetto al capoluogo nel periodo considerato che va dal 2020 al 2023. Si nota un aumento delle transazioni a partire dal quarto trimestre del 2020 sia per i capoluoghi che per le province. Nel periodo successivo fino al 2022 segue la stagionalità storica e l’andamento è pressoché analogo. A partire dal primo trimestre del 2023 si registra una diminuzione delle transazioni più pronunciata nei capoluoghi. Durante il periodo preso in esame, a partire dal 2020, si osserva una tendenza di maggiore crescita del numero di transazioni nelle province rispetto ai capoluoghi. Questo trend si sviluppa a partire dal secondo trimestre del 2020. Nonostante si registri un aumento delle transazioni sia nei capoluoghi che nelle province, i capoluoghi hanno un tasso di crescita inferiore, probabilmente correlabile al maggior aumento dei prezzi. L’andamento delle transazioni segue la stagionalità storica e rimane omogeneo. A partire dal primo trimestre del 2023, si registra una diminuzione delle transazioni più marcata nei capoluoghi, dove il maggior costo della vita diventa sempre più limitante ai fini dell’ac cesso al credito.

GIORNI DI MERCATO VENDITA

210 180 150 120

NORD CENTRO

SUD e ISOLE

90 60 30 0

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023

Analizzando i giorni di mercato per aree, si osserva un andamento simile con una maggiore dinami cità al Nord rispetto al Centro e al Sud. In media sono necessari al Nord quasi 5 mesi per concludere una vendita, circa un mese in meno delle altre aree. Ciò è dovuto ad un mercato più vivace in questa area geografica. Rispetto al 2022 i tempi si dilatano leggermente al Centro e al Sud, stabili al Nord.

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