European Housing Insights Q2, 2023 - Il tuo aggiornamento trimestrale sul mercato immobiliare

European Housing Insights Il tuo aggiornamento trimestrale sul mercato immobiliare

Q2 2023

Europe

2 | European Housing Insights | Q2 2023 Sommario

Prefazione di Michael Polzler . . . . . .

3

Una nuova era per il mercato europeo Come si spiega il cambiamento dei prezzi. . . . . . 4

Cambiamento delle dinamiche di Offerta e Domanda. . . . . .

8

Il settore edilizio europeo subisce una diminuzione, con risultati variabili tra le diverse nazioni. . . . . 10

Nuovi comportamenti e atteggiamenti degli acquirenti. . . . . 12

Guardando al futuro: svelare il potenziale e cogliere le opportunità. . . . . . . . . . . . . .

13

L’evoluzione del ruolo dell’Agente Immobiliare

RE/MAX . . . . . . . . . . . . . . .

15

European Housing Insights | Q2 2023 | 3

Caro lettore, In RE/MAX Europe, monitoriamo attentamente le ultime tendenze e sviluppi nel mercato delle abitazioni residenziali europee. Con una rete rappresentata da oltre 30.000 agenti in 40 Paesi, le nostre conoscenze coprono un paesaggio vasto e complesso plasmato da vari fattori. Le informazioni fornite derivano da dati esaustivi in tutta Europa. Per una comprensione più approfondita, alcuni dati sono stati elaborati concentrandosi su mercati specifici. La fine della fase a bassi tassi di interesse sta influenzando significativamente il mercato immobiliare residenziale, ponendo sfide di accessibilità per molti clienti. I tassi più elevati stanno causando un effetto a catena, che si traduce in diverse tendenze dei prezzi in tutta Europa. In generale, il numero di immobili sul mercato sta aumentando, mentre il numero di transazioni sta diminuendo. Questo cambiamento segnala un ritorno a un mercato degli acquirenti, offrendo più opzioni e una migliore leva negoziale. Allo stesso tempo, le differenze specifiche dei prezzi delle proprietà nei singoli paesi stanno diventando più evidenti, ostacolando la capacità di fare generalizzazioni ampie. Gli acquirenti stranieri che acquistano proprietà in determinate aree portano a un successivo aumento dei prezzi di acquisto. Questa tendenza crea sfide di accessibilità per i consumatori locali, costringendoli a optare per l'affitto invece di possedere una casa. L'influenza dell'industria delle costruzioni non può essere sottovalutata. Lo sviluppo rallentato o i boom localizzati stanno influenzando sia i prezzi che la disponibilità. Stiamo anche notando cambiamenti nel comportamento degli acquirenti, con acquirenti alla prima esperienza di acquisto che ora aspettano fino a un'età più avanzata prima di effettuare questo acquisto significativo. Il mercato è più lento, ma non è stagnante. Per gli investitori a piccola scala, le proprietà per affittare suscitano interesse considerando la robustezza della domanda di locazioni. In molti casi, ciò rappresenta un percorso verso un reddito di pensione sano.

Per i proprietari di abitazioni che hanno stipulato un mutuo portabile a lungo termine e sono riusciti a risparmiare per coprire i costi di trasferimento, i prezzi delle case leggermente più bassi offrono l'opportunità di migliorare il proprio standard di vita senza aumentare le spese mensili.. In questo ambiente dinamico, gli investitori esperti stanno trovando opportunità redditizie sfruttando la loro esperienza e conoscenza di mercato. Gli agenti immobiliari continuano a svolgere un ruolo sempre più cruciale, assistendo sia gli acquirenti che i venditori nel muoversi in queste condizioni di mercato impegnative. La loro competenza contribuisce in modo significativo a bilanciare il mercato immobiliare europeo, fornendo orientamenti essenziali in questo momento di cambiamento. Il mercato immobiliare europeo rimane vibrante e diversificato, presentando sia sfide che opportunità. La fine del periodo a bassi tassi di interesse, unita a tendenze specifiche dei singoli paesi, influenze straniere e cambiamenti nel comportamento degli acquirenti, crea un panorama unico e in continua evoluzione. Come franchising internazionale con un'ampia portata e una profonda comprensione, RE/MAX Europe è ben posizionata per sostenere tutti gli attori di questo mercato dinamico. Il nostro impegno verso le analisi basate sui dati e l'esperienza professionale continua a fornire potere decisionale sia agli acquirenti che ai venditori, garantendo un'esperienza immobiliare fluida e di successo.

Il numero di annunci sul mercato sta aumentando, mentre il numero di transazioni sta diminuendo. Questo cambiamento indica un ritorno a un mercato degli acquirenti.

Michael Polzler CEO di RE/MAX Europe

4 | European Housing Insights | Q2 2023

Dall'uscita dalla crisi finanziaria nel 2009, i prezzi immobiliari sono costantemente aumentati in gran parte dell'Europa. Aumenti significativi dei prezzi non sono stati rari, e la domanda di proprietà residenziale è stata resiliente in passato. Specialmente nelle aree metropolitane europee, la pressione sulla disponibilità di spazio residenziale è aumentata a causa dell'afflusso di persone e della mancanza di attività di costruzione nuova. Inoltre, un numero crescente di investitori privati (internazionali) ha riconosciuto le opportunità del mercato immobiliare residenziale. Tuttavia, l'era delle decisioni rapide è finita. Dal secondo trimestre del 2022, abbiamo assistito a una nuova situazione di mercato che presenta le sue sfide, ma anche nuove opportunità sia per i potenziali acquirenti che per i proprietari di immobili. RE/MAX Europe ha esaminato le circostanze e identificato i fattori che influenzano le variazioni dei prezzi immobiliari in tutto il continente al fine di prevedere gli sviluppi futuri. Una nuova era per il mercato europeo: Come si spiega il cambiamento dei prezzi Il mercato immobiliare europeo sta affrontando sfide crescenti a causa dell'inflazione e dell'aumento dei tassi di interesse sugli acquisti di proprietà. Nel giugno 2023, l'inflazione dei prezzi al consumo nell'UE è scesa rispetto all'anno precedente, passando dal 9,6 al 6,4 percento¹, segnando il tasso più basso da febbraio 2022, principalmente a causa della riduzione dei costi dell'energia. Tuttavia, è importante notare che il tasso core, che esclude articoli volatili come il cibo e l'energia, ha registrato un aumento, salendo dal 4,59 al 6,19 percento nello stesso periodo. Ciò indica una pressione inflazionistica sottostante più profonda che sta influenzando il mercato. Inoltre, questa evoluzione ha portato a speculazioni secondo cui i responsabili politici presso la Banca Centrale Europea (BCE) potrebbero aumentare ulteriormente i tassi di interesse nei prossimi mesi. Più di recente, la BCE ha reso chiaro nella sua riunione del 27 luglio 2023 che l'inflazione può essere contrastata solo aumentando i tassi di interesse anche in Europa, e ha revisionato al rialzo il tasso di rifinanziamento principale, che ora si attesta al 4,25 percento complessivamente². Ciò che sembra una buona notizia per i risparmiatori in tutta Europa è una situazione difficile per gli acquirenti di case, gli investitori privati e gli sviluppatori immobiliari. Fine della fase a bassi tassi di interesse

Comprendere l'impatto dei tassi di interesse

Osservando i tassi di interesse ipotecari dopo un significativo aumento all'inizio del 2023, è evidente che ora si stanno stabilizzando. Questo sviluppo previsto era stato anticipato in precedenza dai rappresentanti della BCE, e di conseguenza, il livello attuale dei tassi di interesse ha già incorporato queste tendenze. Se la BCE non riuscirà a ottenere i risultati desiderati nella sua lotta contro l'inflazione, potrebbe essere costretta a mantenere il suo corso restrittivo per un periodo più lungo rispetto a quanto attualmente previsto dal mercato. Questo scenario al momento non è incorporato nei tassi di interesse per l'edilizia - il che potrebbe creare il potenziale per ulteriori aumenti dei tassi di interesse ipotecari. Se ciò accadesse, sarebbero possibili tassi superiori al quattro percento per mutui decennali entro l'autunno. Nell'ultimo trimestre del 2022, i prezzi delle proprietà sono diminuiti per la prima volta dopo 30 trimestri di crescita (-1,4 percento). Questa tendenza è proseguita nel secondo trimestre del 2023 in gran parte dell'Europa continentale. Ciò ha comportato una diminuzione dei prezzi nell'UE del 0,7 percento nel primo trimestre del 2023 rispetto al quarto trimestre del 2022³. Tuttavia, quando si confrontano i prezzi medi di quotazione per metro quadro (mq) di appartamenti e case in Francia, Germania, Italia, Portogallo e Spagna, emergono significative differenze regionali. L'analisi dei prezzi di quotazione delle proprietà nelle principali metropoli europee nei mercati chiave rivela che, sebbene abbiano registrato una leggera diminuzione anno su anno dello 0,7 percento, hanno mostrato una media di aumento del 2,51 percento durante il secondo trimestre del 2023 ⁴ . Questa fluttuazione è indicativa di un mercato leggermente volatile, con la diminuzione delle vendite attribuita ai costi elevati della vita e all'aumento dei costi dei mutui.

1 https://de.tradingeconomics.com/european-union/core-inflation-rate und

https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/PRC_HICP_MANR custom_3761882/

bookmark/table?lang=de&bookmarkId=4ad27e6f-358a-4a3d-82a0-587d69a833eb

2 https://www.euribor-rates.eu/de/ezb-leitzins/

3 https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn-20230705-3

European Housing Insights | Q2 2023 | 5

% Variazione media dei prezzi Per metro quadro per paese, case e appartamenti combinati 4

% YoY (Q2 2023 vs Q2 2022)

% QoQ (Q2 2023 vs Q1 2023)

GERMANIA

- 5,5 % YoY

+ 0,6 % QoQ

FRANCIA

+ 4,2 % YoY

- 1,6 % QoQ

PORTOGALLO

+ 2,7 % YoY

SPAGNA

+ 0,6 % QoQ

+ 4,8 % YoY

+ 1,5 % QoQ

ITALIA

- 2,2 % YoY

- 0,9 % QoQ

Nazioni a confronto - uno sguardo più approfondito ai prezzi delle proprietà nell'UE I nostri dati mostrano tendenze contrastanti tra gli Stati membri dell'UE. In alcuni casi, i prezzi di quotazione delle case e degli appartamenti si sviluppano in modo diverso anche a livello nazionale. Il mercato immobiliare italiano è stabile, con un leggero calo complessivo del 2,2% rispetto all'anno scorso. Questa tendenza al ribasso sta influenzando in particolare gli appartamenti. In Germania, i prezzi di quotazione complessivi sono diminuiti del 5,5% rispetto all'anno precedente, con una leggera tendenza al rialzo per le case nel secondo trimestre del 2023 ⁴ . In Spagna, il mercato ha registrato aumenti dei prezzi di quotazione, indicando una robusta domanda per l'immobiliare residenziale.

Una tendenza simile può essere osservata anche in Portogallo, con i prezzi di richiesta delle case, in particolare, in aumento nel secondo trimestre. I prezzi di quotazione delle proprietà in Francia sono aumentati complessivamente rispetto all'anno scorso, ma nei primi due trimestri del 2023, il paese ha registrato un calo nei prezzi medi di richiesta per metro quadro degli appartamenti, passando da 5.700 EUR a 5.600 EUR, con conseguente diminuzione complessiva dei prezzi di quotazione del mercato. Confrontando i prezzi medi di richiesta per metro quadro con l'anno precedente, i prezzi delle case sono aumentati in Francia, Portogallo e Spagna, mentre sono diminuiti in Germania e rimasti invariati in Italia. Questo indica che i venditori di proprietà hanno riconosciuto il nuovo scenario e che i prezzi di richiesta elevati che erano ancora ottenibili all'inizio del 2022 non sono più raggiungibili ovunque. Mentre negli anni precedenti era possibile fare dichiarazioni generali sulla base degli aumenti dei prezzi in tutta la zona, nei prossimi mesi sarà necessario osservare più attentamente la micro posizione e la proprietà stessa.

4 Casafari

6 | European Housing Insights | Q2 2023

Mercati locali, investitori globali: l'influenza straniera sulle dinamiche immobiliari europee L'influenza significativa degli acquirenti stranieri nell'investimento non europeo può essere osservata in particolare nel mercato immobiliare del Portogallo, dove attualmente il 23 % delle transazioni è effettuato da investitori stranieri. ⁷ Questo offre potenzialità soprattutto per i venditori, che continuano a effettuare vendite a livelli stabili. Mentre gli investitori, in particolare dall'America del Nord, ne traggono beneficio, i residenti locali soffrono della pressione dei prezzi elevati. Questo fenomeno è particolarmente evidente nelle aree turistiche e nelle grandi città. Dario Castiglia, CEO & Co Founder di RE/MAX Italia , ha anche segnalato una crescita degli investimenti dall'estero: " Milano ha visto un aumento dei turisti stranieri negli ultimi anni e dei potenziali acquirenti e affittuari, principalmente dagli Stati Uniti, nonostante il costo della vita relativamente elevato della città . " ⁸

Anche all'interno dei paesi ci sono differenze regionali, come segnalato da Răzvan Cuc , Regional Ownerdi RE/MAX Romania: " Gli sviluppi dei prezzi nelle principali città come Bucarest, Cluj e Brașov dimostrano una crescita sostanziale, mettendo in evidenza l'interazione complessa di fattori locali. Questi includono la presenza di aree metropolitane con posti di lavoro ben retribuiti e condizioni geografiche specifiche, che contribuiscono agli aumenti significativi dei prezzi in questi centri urbani ". ⁵ In questo trimestre si sono osservate tendenze di sviluppo dei prezzi di quotazione contrastanti, ad esempio, in Germania nelle città come Amburgo (-2,2 %) e Berlino (+0,18 %), in Francia a Parigi (-0,09 %) e Lione (+1,24 %), o in Portogallo a Lisbona (+1,55 %) e Porto (-0,45 %). ⁶

L'influenza straniera sulle dinamiche immobiliari europee offre grandi potenzialità per i venditori.

Prezzi appartamenti vs case per metroquadro a trimestre ⁹

Appartamenti EUR /m 2

Case EUR/m 2

Q2 2023

Q2 2023

Q2 2022

Q2 2022

3,1k Germania/ Francia

5,6k Francia

3,2k

5,4k

2,8k

4,3k

3,9k Germania

2,2k Spagna 2,0k Portogallo

3,0k Portogallo

2,9k

2,0k 1,9k

2,4k Spagna

2,2k

1,9k

1,8k Italia

1,4k

1,4k Italia

5 Răzvan Cuc, Regional Owner of RE/MAX Romania

7 Manuel Alvarez, Regional Co-Owner of RE/MAX Portugal

6 Casafari

8 Dario Castiglia, Regional Co-Owner of RE/MAX Italy

9 Casafari

European Housing Insights | Q2 2023 | 7

Quotazione prezzi immobili residenziali Prezzi al mq nelle principali città (Q2 2022 vs Q2 2023)⁹

Barcellona -0 .4 %

Berlino

Lisbona

Amburgo

+4 .9 % Variazione prezzo anno su anno 200 mq Dimensione media

+0 .8 % Variazione prezzo anno su anno 73 sqm Dimensione media

-5 .3 % Variazione prezzo anno su anno 140 mq Dimensione media

-0 .3 % Variazione prezzo anno su anno 92 mq Dimensione media

+9 .6 % Variazione prezzo anno su anno 180 mq Dimensione media

-11 .9 % Variazione prezzo anno su anno 70 mq Dimensione media

+1 .3 % Variazione prezzo anno su anno 135 mq Dimensione media

Variazione prezzo anno su anno

82 mq dimensione media

3,147 .7 € Prezzo al mq

2,785 .4 € Prezzo al mq

6,028 .9 € Prezzo al mq

5,170 .0 € Prezzo al mq

5,371 .2 € Prezzo al mq

5,564 .5 € Prezzo al mq

6,811 .7 € Prezzo al mq

5,609 .3 € Prezzo al mq

292,050 .2 € Prezzo richiesto

626,393 .6 € Prezzo richiesto

553,347 .9 € Prezzo richiesto

879,080 .5 € Prezzo richiesto

605,352 .6 € Prezzo richiesto

1,300,536 .6 €

590,652 .8 € Prezzo richiesto

905,606 .1 € Prezzo richiesto

Prezzo richiesto

337,480 .6 € prezzo mediano richiesto

665,608 .2 € prezzo mediano richiesto

636,574 .3 € prezzo mediano richiesto

723,038 .8 € prezzo mediano richiesto

Monaco

Lione

Madrid

Milano

-9 .1 % Variazione prezzo anno su anno 68 mq dimensione media

-10 .8 % Variazione prezzo anno su anno 150 mq dimensione media

+3 .4 % Variazione prezzo anno su anno 68 mq dimensione media

+1 .6 % Variazione prezzo anno su anno 140 mq dimensione media

+8 .6 % Variazione prezzo anno su anno 86 mq dimensione media

+8 .7 % Variazione prezzo anno su anno 260 mq dimensione media

+4 .6 % Variazione prezzo anno su anno 83 mq dimensione media

+22 .7 % Variazione prezzo anno su anno 177 mq dimensione media

9,298 .0 € Prezzo al mq

9,568 .1 € Prezzo al mq

5,770 .3 € Prezzo al mq

5,353 .4 € Prezzo al mq

3,668 .2 € Prezzo al mq

2,897 .5 € Prezzo al mq

4,071 .3 € Prezzo al mq

3,306 .4 € Prezzo al mq

715,484 .0 € Prezzo richiesto

1,812,698 .9 € Prezzo richiesto

414,568 .4 € Prezzo richiesto

806,091 .6 € Prezzo richiesto

417,500 .3 € Prezzo richiesto

935,759 .7 € Prezzo richiesto

413,399 .4 € Prezzo richiesto

726,165 .6 € Prezzo richiesto

929,132 .1 € prezzo mediano richiesto

479,428 .2 € prezzo mediano richiesto

427,652 .5 € prezzo mediano richiesto

430,134 .7 € prezzo mediano richiesto

Parigi

Porto

Roma

+1 .7 % Variazione prezzo anno su anno 53 mq dimensione media

+2 .1 % Variazione prezzo anno su anno 145 mq dimensione media

+15 .8 % Variazione prezzo anno su anno 97 mq dimensione media

+17 .7 % Variazione prezzo anno su anno 235 mq dimensione media

-4 .0 % Variazione prezzo anno su anno 87 mq dimensione media

-5 .1 % Variazione prezzo anno su anno

130 mq average size

11,913 .6 € Prezzo al mq

8,919 .9 € Prezzo al mq

3,488 .9 € Prezzo al mq

2,940 .2 € Prezzo al mq

3,065 .7 € Prezzo al mq

2,148 .3 € Prezzo al mq

809,619 .1 € Prezzo richiesto

1,757,930.9 € Prezzo richiesto

375,375 .5 € Prezzo richiesto

708,454 .4 € Prezzo richiesto

304,184 .4 € Prezzo richiesto

335,980 .2 € Prezzo richiesto

830,575 .0 € prezzo mediano richiesto

445,030 .1 € prezzo mediano richiesto

309,738 .4 € prezzo mediano richiesto

8 | European Housing Insights | Q2 2023

Cambiamento delle dinamiche di Offerta e Domanda

Tempi di vendita più lunghi in un clima di acquisti cauti.

Il mercato immobiliare residenziale sta diventando più impegnativo, ma i partecipanti al mercato si abitueranno sempre di più alla nuova situazione. Parte della domanda si sposterà verso fasce di prezzo più basse come risultato, poiché alcuni acquirenti non saranno più in grado di acquistare nella stessa fascia di prezzo di qualche mese fa. In Italia, il mercato immobiliare sta reagendo all'aumento dei tassi di interesse, mentre gli italiani si adattano a una nuova realtà dopo anni di mutui accessibili. Tuttavia, la domanda rimane forte, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma, indicando un mercato resiliente sostenuto da un forte accentramento culturale sulla proprietà di abitazioni.¹² Nei Paesi Bassi, tassi di interesse più elevati hanno portato a un leggero calo complessivo delle transazioni immobiliari. Tuttavia, sembra che gli olandesi si stiano già adattando ai cambiamenti, come dimostra l'aumento della domanda per proprietà a prezzi più bassi.

In un ambiente di aumento dei tassi di interesse e dei costi di vita, sempre più famiglie stanno trovando difficoltà nell'acquistare una casa. Di conseguenza, le proprietà rimangono sul mercato per un periodo più lungo. In Portogallo, si segnalano case che rimangono sul mercato fino a nove mesi, portando a un aumento complessivo dell'offerta di annunci. Questo si riflette anche nel mercato immobiliare austriaco. " Il numero di transazioni è diminuito nei primi tre mesi del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022, con il 20 percento in meno di appartamenti e il 15 percento in meno di case unifamiliari. Tuttavia, il numero di proprietà in vendita è aumentato nel primo trimestre del 2023 del 78 percento. Questo aumento può essere attribuito, tra gli altri fattori, al fatto che le proprietà rimangono sul mercato più a lungo ", spiega Bernhard Reikersdorfer , Regional Owner di RE/MAX Austria. ¹⁰ In Finlandia, il mercato immobiliare ha anche vissuto un primo semestre difficile, con transazioni in calo del 35 percento rispetto al primo semestre del 2022. " Tuttavia, ci sono segnali di stabilizzazione e resilienza ", afferma Pasi Aalto , Regional Owner di RE/MAX Finlandia. " In particolare, il numero di annunci per piccoli appartamenti con una o due camere da letto è aumentato. Al contrario, le transazioni per le case vacanze sono diminuite di circa il 25 percento nell'ultimo anno, indicando un possibile cambiamento nelle tendenze di investimento ."¹¹ Inoltre, anche la Romania ha segnalato una diminuzione delle transazioni.

Attualmente, gli acquirenti spesso hanno l'opportunità di scegliere tra diverse proprietà

Il mercato immobiliare della Romania affronta le sue sfide, come descritte da Răzvan Cuc: " La domanda è diminuita del 20-30 percento nel primo semestre del 2023, il che mette sotto pressione i venditori. Dove c'è domanda, è per edifici moderni e nuovi ."¹³ Sebbene possa sembrare vantaggioso che i prezzi delle proprietà rimangano attualmente a livelli costantemente elevati, l'allargamento del divario in termini di accessibilità sta escludendo una crescente parte della popolazione dalla proprietà di abitazioni. " Il numero di transazioni è diminuito di circa il 25 % l'anno scorso ", afferma Manuel Alvarez, Regional Owner di RE/MAX Portogallo. ¹⁴

L'aumento dei tassi di interesse e il crescente costo della vita stanno facendo sì che le proprietà rimangano sul mercato per un periodo più lungo.

Il mercato degli acquirenti è tornato?

Molti acquirenti si rendono conto che la proprietà di una casa è più di un semplice investimento. Acquistare una proprietà per soddisfare le esigenze personali significa realizzare sogni di una vita. A causa della nuova situazione di mercato, alcuni potenziali acquirenti ora hanno la possibilità di acquistare la loro proprietà da sogno senza la guerra d'asta tra molte parti interessate che era il caso dell'anno scorso: spesso gli acquirenti hanno nuovamente l'opportunità di scegliere tra diverse proprietà.

10 Bernhard Reikersdorfer, Regional Co-Owner of RE/MAX Austria

13 Răzvan Cuc, Regional Owner of RE/MAX Romania

11 Pasi Aalto, Regional Co-Owner of RE/MAX Finland

14 Manuel Alvarez, Regional Co-Owner RE/MAX Portugal

12 Dario Castiglia, Regional Co-Owner of RE/MAX Italy

European Housing Insights | Q2 2023 | 9

Barriere di accessibilità all'interno del mercato immobiliare locale Questi sviluppi significano che la proprietà di una casa sta diventando un lusso per la maggior parte delle persone. Molti potenziali acquirenti dovranno risparmiare per un periodo più lungo o utilizzare opzioni di finanziamento aggiuntive per far fronte all'aumento dei prezzi delle proprietà o all'incremento dei tassi di interesse. Altri potrebbero essere costretti a rimandare i loro piani di acquisto di una proprietà o considerare alternative come l'affitto. I mercati immobiliari in Europa affrontano sfide complesse e sviluppi negli ultimi 1,5 anni. I prezzi di acquisto, l'inflazione e i livelli salariali continueranno ad avere un impatto significativo sulle decisioni delle persone di acquistare una casa, come illustrato da Martijn Groot , Regional Ownert di RE/MAX Paesi Bassi. Negli ultimi sette anni, il rapporto tra prezzo e reddito per gli acquisti immobiliari da parte dei consumatori è aumentato del 71 % nel confronto tra i paesi dell'OCSE. ¹⁵ Ciò intensifica il carico finanziario sui consumatori, rende più difficile l'accesso al credito e può ritardare il processo di acquisto. C'è stato persino un aumento del 112% in Repubblica Ceca, del 98% in Portogallo e dell'81% in Slovenia. " Il Portogallo ha livelli salariali relativamente bassi. Ma i prezzi delle proprietà in Portogallo sono aumentati significativamente rispetto al livello salariale nel periodo dal 2015 al 2022, uno dei cambiamenti più evidenti nel continente europeo. Di conseguenza, il mercato immobiliare sta diventando sempre più inaccessibile per i residenti locali ", afferma Manuel Alvarez . ¹⁶ L'Austria si posiziona al 14 ° posto nella lista con circa il 71 %. Secondo Bernhard Reikersdorfer , è previsto un adeguamento dei prezzi nel mercato immobiliare locale nel prossimo futuro: " In Austria, prevediamo che i prezzi delle proprietà bisognose di ristrutturazione diminuiranno fino al 10 percento nell'anno a venire, il che influenzerà in particolare le proprietà nel segmento medio. La ragione di ciò può essere in parte attribuita a una ridotta domanda per le proprietà di classe media, influenzando specificamente le case per famiglie con prezzi compresi tra i 400.000 e gli 800.000 euro. Questa diminuzione della domanda è principalmente legata all'aumento dei tassi di interesse e alle restrizioni più severe sui finanziamenti. Tuttavia, il segmento di lusso sta dimostrando maggiore resilienza al momento, e ci aspettiamo che i prezzi rimangano stabili qui . "¹⁷

Scegliere di affittare: Una nuova era

Osservando il mercato delle locazioni in Europa, in particolare in paesi come Germania, Italia, Portogallo e Spagna, è evidente che il maggior costo del prestito e l'incremento complessivo delle spese di vita hanno portato a una forte aumento della domanda di proprietà in affitto. Questo cambiamento è evidenziato dai dati del secondo trimestre del 2023, in cui il 36 % delle persone affitta una proprietà, in aumento rispetto al 33 % registrato nel secondo trimestre del 2022. Poiché i potenziali acquirenti che in precedenza erano interessati all'acquisto di proprietà si stanno ora rivolgendo al mercato degli affitti a causa del deterioramento delle condizioni di finanziamento prevalenti, il mercato degli affitti è caratterizzato da una forte concorrenza. ¹⁸ Di conseguenza, i prezzi degli affitti rimangono notevolmente alti, soprattutto nelle grandi città. Nel primo trimestre del 2023, i prezzi degli affitti nell'UE nel loro complesso sono aumentati dello 0,9 % rispetto al quarto trimestre del 2022. Rispetto al primo trimestre dell'anno precedente, sono aumentati addirittura del 2,9 %. ¹⁹ Un'analisi più approfondita di alcuni mercati chiave rivela aumenti particolarmente elevati dei prezzi degli affitti dal secondo trimestre del 2022 al secondo trimestre del 2023, tra cui il 67 % in Italia, il 54 % in Portogallo, il 41 % in Spagna e il 27 % in Germania. Queste dinamiche creano un panorama complesso sia per gli acquirenti che per gli affittuari nel mercato immobiliare europeo . ¹⁸ In Italia, il mercato degli affitti si è stretto anche a causa delle piattaforme di affitto a breve e medio termine. " La stretta del mercato degli affitti dovuta all'ascesa delle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb è particolarmente evidente in città come Milano, Verona, Firenze, Venezia e Roma. ²⁰ In queste metropoli, sta diventando sempre più difficile e costoso trovare affitti a lungo termine ", ha dichiarato Dario Castiglia descrivendo questi sviluppi. Il governo portoghese ha adottato misure significative per assistere le famiglie a basso reddito che affrontano l'aumento dei costi dei mutui e cercano opzioni di affitto più accessibili. " Queste misure includono l'abolizione dei Golden Visa per ridurre la pressione degli acquirenti stranieri. Inoltre, il governo ha assunto un ruolo ambivalente da locatore che mira a proteggere gli inquilini regolamentando gli affitti, ma al contempo salvaguardando i rendimenti dei locatori ", spiega Manuel Alvarez , descrivendo l'iniziativa per affrontare le sfide attuali. Ma il Portogallo è anche un esempio di come le nuove politiche possano portare a una riluttanza a investire. " Affitti più bassi sono vantaggiosi per le famiglie ma meno attraenti per gli investitori. Per contrastare questo, il governo sta offrendo detrazioni fiscali e minori rischi per coloro che affittano a loro. È diventato parte del lavoro di un agente immobiliare supportare i consumatori nella navigazione attraverso queste eccezionali condizioni di mercato" , ha dichiarato Manuel Alvarez descrivendo il lavoro quotidiano degli agenti immobiliari.²¹

Rapporto tra reddito e prezzo Basato sul Q1 2023 (OCSE) 15

250

259 .2 UNGHERIA

229 .4 ISLANDA

200

212 .5 REP. CECA

207 .4 LITUANIA

198 .2 PORTOGAL LO

189 .1 LATVIA 181 .4 LUSSEMBURGO

189 .6 ESTONIA

181 .8 SLOVENIA

181 .3 SLOVACCHIA

176 .9 BULGARIA

171 .1 AUSTRIA

173 .6 CROAZIA

171 .0 OCSE

169 .7 POLONIA

167 .6 IRLANDA

150

154 .8 ISRAELE

153 .5 GERMANIA

145 .9 ROMANIA

146 .3 UK

144 .0 GRECIA

144 .3 SPAGNA

140 .3 NORVEGIA A

138 .4 BELGIO

133 .7 FRANCIA

132 .1 SVEZIA

TALIA 132 .0 DANIMARCA

107 .2

100

1069

50

ITALIA

FINLANDIA

0

POLONIO

EURO AREA* 143 .2

*17 Paesi

15 OCSE

16 Manuel Alvarez, Regional Co-Owner RE/MAX Portugal

19 https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn-20230705-3

17 Bernhard Reikersdorfer, Regional Co-Owner of RE/MAX Austria

20 Dario Castiglia, Regional Co-Owner of RE/MAX Italy

18 Casafari

21 Manuel Alvarez, Regional Co-Owner RE/MAX Portugal

10 | European Housing Insights | Q2 2023

Il settore edilizio europeo subisce una diminuzione, con risultati variabili tra le diverse nazioni

Il rallentamento dell'attività edilizia impedisce una diminuzione dei prezzi Confrontando i dati di maggio 2023 con quelli di maggio 2022, paesi come l'Ungheria (-12,0 %), l'Italia (-6,5 %) e la Svezia (-6,3 %) hanno registrato forti cali nel completamento delle costruzioni nell'ultimo anno.²² Il Nord Europa ha riscontrato particolari difficoltà, come segnala Pasi Aalto : " Il settore delle costruzioni è stato duramente colpito e ha visto una drastica diminuzione dell'attività lo scorso anno. Questa recessione ha portato diverse aziende al fallimento ". Anche i Paesi Bassi sono colpiti dalle sfide legate alla carenza di alloggi, come sottolineato da Martijn Groot . " Una carenza di 330.000 case sta facendo aumentare i prezzi e sta bloccando il mercato a causa delle opzioni limitate ". ²⁴ Inoltre, in Germania, sono stati approvati quasi un terzo in meno di progetti edilizi nel mese di aprile 2023 rispetto all'anno precedente. Ciò nonostante l'impegno del governo federale tedesco di completare 400.000 unità residenziali all'anno. Le incertezze riguardo alla prossima Building Energy Act e i possibili requisiti di modernizzazione contribuiscono anche all'incertezza dei costi dei progetti edilizi in tutto il paese. Forti aspettative per ristrutturazioni e sostenibilità Mentre le nuove costruzioni stanno diminuendo, le ristrutturazioni degli edifici esistenti stanno guadagnando importanza. " Pensando a lungo termine, un problema urgente è l'alta domanda di nuove abitazioni con un basso volume di nuove costruzioni, poiché la qualità del patrimonio esistente è spesso scadente ", afferma Răzvan Cuc .²³ Gli standard esistenti rappresentano una sfida importante, soprattutto in relazione all'alto grado di personalizzazione, ma hanno anche un grande potenziale per il settore delle costruzioni, soprattutto nell'Europa meridionale e orientale. " Circa il 75 % del patrimonio immobiliare in Romania è stato costruito durante l'era comunista, spesso senza rispettare gli standard di qualità ", afferma Răzvan Cuc. ²³ Al contrario, Slovenia (+24,6 %), Romania (+10,6 %) e Spagna (+7,1 %) hanno registrato un aumento dell'output edilizio.²²

Rallenta l'offerta di nuove costruzioni

Tra gli sviluppi macroeconomici, l'industria delle costruzioni svolge un ruolo cruciale nel plasmare lo stato attuale del mercato immobiliare. Nell'Unione Europea nel complesso, si registra un aumento del 3,0 % nell'ingegneria civile e una diminuzione dell'0,9 % nelle costruzioni edili. Tuttavia, in tutta Europa, il settore delle costruzioni si è sviluppato in direzioni diverse nell'ultimo anno.²² Mentre numerosi Paesi europei sono influenzati dalla riduzione della produzione edilizia, questo fenomeno interessa particolarmente il Portogallo, dove, nonostante l'alta domanda, negli ultimi dieci anni sono stati completati solo pochi progetti immobiliari. Secondo Manuel Alvarez , la situazione attuale in Portogallo suggerisce una grave carenza di alloggi in considerazione di una popolazione in crescita. Nonostante una crescente domanda, il completamento dei progetti immobiliari è stato scarso negli ultimi dieci anni, ponendo ulteriori sfide per molti portoghesi che cercano di diventare proprietari di casa. Inoltre, la scarsità di imprese edili qualificate e sviluppatori di progetti contribuisce ulteriormente a complicare la soluzione delle esigenze abitative della popolazione.

Il Portogallo è solo un esempio della crisi dell'attività edilizia, dove gli esperti attribuiscono questa diminuzione alla velocità con cui si stanno sviluppando i progetti in tutto il paese.

In altri paesi dell'UE si sta assistendo a una riduzione delle costruzioni, principalmente a causa di sviluppi inflazionistici come l'incremento dei costi dei materiali e della manodopera negli ultimi anni, nonché l'aumento dei tassi di interesse. Molti progetti continuano a essere ritardati a causa delle più strette condizioni di finanziamento.

22 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/4-19072023-bp

23 Răzvan Cuc, Regional Owner of RE/MAX Romania

24 Martijn Groot, Regional Owner of RE/MAX Netherlands

European Housing Insights | Q2 2023 | 11

Cambiano gli interessi: il passaggio della Germania dagli appartamenti alle case Il patrimonio immobiliare in Europa è quasi equamente diviso tra appartamenti (52,88 %) e case (47,12 %). ²⁶ È interessante notare che in Germania e in Francia ci sono più case di appartamenti, con una differenza particolarmente significativa in Germania. Inoltre, c'è stato un chiaro passaggio dagli appartamenti alle case in Germania nell'ultimo anno: mentre la quota degli appartamenti nel settore immobiliare è rimasta al 40,96 % nel 2022, è scesa al 34,62 % nel 2023 ²⁶ - la quota delle case è aumentata di conseguenza dal 59,04 % al 65,38 %. In paesi come Italia, Portogallo e Spagna, d'altra parte, gli appartamenti sono molto più popolari. Le dimensioni degli appartamenti non stanno cambiando, almeno nelle maggiori metropoli europee. In media, i residenti in città come Porto, Milano o Amburgo vivono in circa 80 metri quadrati, come lo facevano l'anno scorso.

In Italia, con il suo patrimonio edilizio storico, anche il mercato delle ristrutturazioni ha visto un aumento. " Questo aumento è una risposta alle nuove normative che richiedono che tutte le proprietà soddisfino gli standard di efficienza di livello D entro il 2035 prima di poter essere vendute o affittate. ²⁵ Si tratta di un chiaro passo verso la sostenibilità ", afferma Dario Castiglia. Questo trend può essere osservato anche nei Paesi Bassi. In questo contesto, Martijn Groot sottolinea che " A lungo termine, l'attenzione è rivolta all'efficienza energetica degli edifici, con le banche che finanziano solo proprietà in classe di efficienza energetica A, B o C . "²⁴ Con una crescente domanda di maggiore comfort, migliori strutture e la necessità di efficienza energetica, gli ordini per le imprese di costruzioni aumenteranno in relazione al patrimonio esistente. Inoltre, nell'industria edilizia sta emergendo una tendenza crescente verso la costruzione sostenibile, rispecchiando uno spostamento sociale e legislativo verso le considerazioni ambientali. La risposta del governo olandese alle sfide ambientali prevede di dare priorità alla costruzione di alloggi urbani rispetto alla costruzione di ulteriori proprietà nelle aree rurali. Questo approccio potrebbe portare a una carenza di case in campagna, con potenziali aumenti significativi dei prezzi. Poiché il governo si concentra contemporaneamente sull'espansione dei progetti di alloggi urbani, il mercato immobiliare sembra essere in uno stato di transizione.

Numerosi paesi europei sono colpiti da una riduzione della produzione edilizia.

Tipologia immobili per Paese 26

35,63 %

49,08 %

30,08 %

65,38 %

57,27 %

33,84 %

43,00 %

31,29 %

59,04 %

57,97 %

Case 2022

69,92 %

68,71 %

66,16 %

64,37 %

2023

57,00 %

50,92 %

42,73 %

42,03 %

40,96 %

34,62 %

Appartmenti 2022 2023

Spagna

Portogallo

Italia

Germania

Francia

25 Dario Castiglia, Regional Co-Owner of RE/MAX Italy

26 Casafari

12 | European Housing Insights | Q2 2023

Nuovi comportamenti e atteggiamenti degli acquirenti

Giovani acquirenti di case: aumento dell'età e sfide legate all'equità

Gli investitori esperti sfruttano il mercato attuale per ottenere rendimenti ottimali " Non solo i nuovi arrivati, ma anche gli investitori esperti traggono beneficio dalla situazione attuale del mercato ." Pasi Aalto sottolinea che ci sono buone prospettive per gli investitori per ottenere offerte favorevoli nell'attuale contesto. Bernhard Reikersdorfer categorizza gli investitori in due gruppi: coloro che hanno sempre visto l'immobiliare come un investimento stabile e continuano a fare affidamento su di esso, e altri che in passato hanno comprato immobili per mancanza di alternative, ma ora stanno esplorando altre opzioni di investimento. Sebbene la costruzione stia per aumentare nuovamente, la ridotta attività edilizia nel 2023 sta creando un'opportunità interessante per gli investitori in varie parti dell'UE. « I costruttori stanno completando i progetti esistenti ma sono restii a avviarne di nuovi, il che porterà a colli di bottiglia nell'offerta di alloggi che sentiremo nel 2024/2025 ", afferma Bernhard Reikersdorfer . Di conseguenza, questa situazione potrebbe comportare una carenza di case disponibili, con il potenziale aumento complessivo dei prezzi. ³⁰ In alcuni paesi come i Paesi Bassi, i canoni di locazione più bassi scoraggiano gli investitori a causa delle normative ambientali e delle nuove regole per gli immobili da investimento, il che ha portato alcuni a ritirarsi dal mercato. Inoltre, le questioni ambientali come l'inquinamento stanno imponendo restrizioni alla nuova costruzione residenziale, aggravando la carenza di alloggi.

I giovani, in particolare, sono ancora interessati a comprare una casa propria. Come acquirenti di prima casa, cercano principalmente abitazioni convenienti, il che sta guidando la domanda nel segmento di prezzo più basso del mercato. " Date le ampie offerte, soprattutto di case più piccole, e la crescente popolarità dei prestiti per i primi acquirenti, le opportunità sono abbondanti. ²⁷ Tuttavia, va notato che i primi acquirenti stanno invecchiando poiché hanno bisogno di più patrimonio ", afferma Pasi Aalto . In Italia, possedere una casa è profondamente radicato nella cultura e spesso si basa sul sostegno dei genitori e dei nonni, una tendenza osservata soprattutto nel paese. Dario Castiglia sottolinea che l'aumento dei tassi di mutuo e la necessità di un patrimonio maggiore hanno reso essenziale l'assistenza familiare per molti giovani che cercano di diventare proprietari di case in Italia. Gli incentivi governativi tendono a concentrarsi sull'isolamento, il riscaldamento e l'efficienza energetica, ad esempio in Austria e in Germania. Tuttavia, molti li considerano insufficienti, il che ha portato a richieste di più politiche a sostegno delle giovani generazioni. Questo è vero anche nei Paesi Bassi, dove nonostante le iniziative governative come le detrazioni fiscali per le nuove costruzioni e l'abolizione dell'imposta di trasferimento terreno per i primi acquirenti, i primi acquirenti stanno invecchiando: ora hanno circa 28 anni quando acquistano la loro prima casa, rispetto ai 25 anni di qualche anno fa. ²⁸

I giovani cercano principalmente alloggi convenienti, il che sta spingendo la domanda nel segmento di mercato a prezzi più bassi.

27 Pasi Aalto, Regional Co-Owner of RE/MAX Finland

29 Pasi Aalto, Regional Co-Owner of RE/MAX Finland

28 Martijn Groot, Regional Owner of RE/MAX Netherlands

30 Bernhard Reikersdorfer, Regional Co-Owner of RE/MAX Austria

European Housing Insights | Q2 2023 | 13

Guardando al futuro: svelare il potenziale e cogliere le opportunità

Poiché anche il ruolo degli agenti immobiliari sta evolvendo, ci si aspetta che essi debbano affrontare linee guida più rigorose a livello nazionale ed europeo nell'anno a venire. " In Finlandia, gli agenti immobiliari svolgono già un ruolo cruciale nelle transazioni, assumendo compiti che solitamente vengono eseguiti dai notai in altri paesi. Questa caratteristica rende il mercato immobiliare finlandese un settore unico sia per gli acquirenti che per i venditori, " afferma Pasi Aalto , descrivendo la situazione attuale.³¹ In questo contesto, gli agenti finlandesi, tra gli altri, contribuiscono a compiti come la redazione dei documenti finali di transazione e forniscono una validazione ufficiale per le transazioni. Nel complesso, il panorama immobiliare europeo sta attraversando una necessaria professionalizzazione per bilanciare il mercato, assistere i primi acquirenti, attirare investitori e consigliare i venditori sui tempi, le procedure e i prezzi. Bilanciare il mercato immobiliare europeo In conclusione, le condizioni dinamiche di mercato nel settore immobiliare offrono una miscela affascinante di sfide e grandi opportunità. Poiché il mercato continua a evolversi, si aprono una serie di possibilità sia per gli acquirenti che per i venditori, rendendo questo un momento entusiasmante per far parte del sempre mutevole percorso immobiliare. Gli acquirenti sono in posizione di esplorare una serie di opportunità promettenti con una vasta selezione di proprietà tra cui scegliere. Ciò offre loro un ottimo potere di negoziazione, consentendo loro di cogliere le migliori offerte disponibili sul mercato. Allo stesso tempo, i venditori possono capitalizzare sul cambiamento delle preferenze dei consumatori verso le proprietà in affitto, offrendo opportunità di ritorno sugli investimenti redditizie. L'evoluzione del mercato apre un mondo di possibilità per tutte le parti coinvolte, rendendo questo un periodo emozionante e trasformativo nel panorama immobiliare europeo. Tuttavia, in mezzo a questa entusiasmante fase di crescita, sono in corso aggiustamenti guidati dall'impatto delle politiche governative e delle tendenze internazionali sulla dinamica di mercato. L'incremento recente del tasso d'interesse chiave della Banca Centrale Europea (BCE) indica che la volatilità nei prezzi di vendita delle nuove costruzioni persisterà nel terzo trimestre del 2023. Tuttavia, nonostante queste sfide, l'industria immobiliare rimane resiliente e reattiva, spinta dalla volontà di adattarsi e sfruttare le opportunità che si aprono per il futuro del mercato immobiliare europeo. Abbracciare queste opportunità e navigare nel cambiante scenario sarà la chiave per il successo.

L’evoluzione del ruolo dell’Agente Immobiliare Il ruolo degli agenti immobiliari professionisti sta diventando sempre più importante nel consolidare il mercato e facilitare le transazioni. Che si tratti di bilanciare il mercato in Portogallo o di avere agenti in Finlandia che assumono i compiti normalmente svolti dai notai, i consigli professionali nel settore immobiliare sono più importanti che mai. Un elemento che potenziali acquirenti e venditori di immobili dovrebbero tenere presente è la disparità tra il prezzo di quotazione e il prezzo effettivo di vendita. Anche qui, l'assistenza e il supporto di un agente immobiliare qualificato sono cruciali. Anche nei Paesi Bassi, dove i compratori stanno sempre più rinunciando agli agenti immobiliari, la necessità di un consiglio professionale è sottolineata dalla costante adattamento ed evoluzione del mercato. " I nostri agenti immobiliari giocano un ruolo importante quando si tratta del cambiamento verso edifici più ecologici. Ad esempio, offriamo assistenza ai proprietari e agli investitori in merito a misure di efficienza energetica, consentendo il miglioramento delle etichette energetiche e facilitando la vendita di proprietà a prezzi migliori. Forniamo anche assistenza nel trasferimento di mutui esistenti con condizioni vantaggiose e offriamo consigli sull'attuazione di misure aggiuntive per aumentare il valore del loro investimento ," afferma Martijn Groot . " Con il cambiamento nelle dinamiche di mercato, devi concentrarti di più su ciascun potenziale acquirente a causa del volume elevato di annunci. Coltivare solide capacità di networking e mantenere un solido database è diventato cruciale per garantire che i consumatori ricevano consulenza su misura e informazioni durante tutto il loro percorso di ricerca immobiliare ," riferisce Bernhard Reikersdorfer dalla sua esperienza nel settore. Di conseguenza, gli agenti immobiliari in Austria sono ben posizionati per responsabilizzare i consumatori e ottimizzare le loro decisioni di investimento in un paesaggio immobiliare in continua evoluzione.

La disparità tra il prezzo di quotazione e il prezzo effettivo di vendita sottolinea l'importanza crescente di cercare consulenza da parte di un agente immobiliare qualificato.

31 Pasi Aalto, Regional Co-Owner of RE/MAX Finland

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RE/MAX

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La rete di franchising RE/MAX Europe è una delle più grandi del settore. Il marchio è rappresentato da oltre 30.000 professionisti immobiliari distribuiti in oltre 2.400 uffici in 40 paesi in tutto il continente. Con oltre 50 anni di esperienza, RE/MAX è cresciuta diventando una grande azienda globale. Senza mai fermarsi davanti ai suoi successi, RE/MAX Europe continua basare la sua storia di crescita e innovazione al fine di trasformare il modo in cui avvengono le operazione di vendita e acquisto di un immobile in tutto il continente. Fonte Dati Questa edizione di "European Housing Insights" (Aggiornamento trimestrale del mercato Q2 2023) è supportata dai dati interni di RE/MAX Europe e dai dati di mercato esterni provenienti da Casafari, un database per professionisti del mercato immobiliare che aggrega e centralizza tutte le informazioni disponibili online. Le informazioni fornite derivano da dati completi sull'Europa. Per una comprensione più approfondita, alcuni dati sono stati elaborati concentrandosi su mercati specifici. Casafari è un fornitore di una piattaforma di metaricerca basata su intelligenza artificiale e apprendimento automatico per l'industria immobiliare che traccia, aggrega e centralizza tutte le informazioni disponibili online sulle proprietà residenziali in Portogallo, Spagna, Italia, Francia e Germania.

Nota: Nonostante RE/MAX Europe abbia compilato le informazioni in questo rapporto con diligenza e secondo le sue migliori conoscenze, RE/MAX Europe non assume alcuna responsabilità per l'accuratezza delle informazioni o per eventuali danni derivanti dall'uso delle informazioni.

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