REAL ESTATE Data Hub Q3, 2022

Q3

Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022 DATA HUB M I L A N O | RO M A | G E N O V A | T O R I N O

DATA HUB Q3

a cura di Centro Studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX Pubblicazione n. 6 - dicembre 2022 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022 M I L A N O | RO M A | G E N O V A | T O R I N O DATA HUB

PREFAZIONE

In questo nuovo numero di Real Estate Data Hub, grazie alla analisi ed elaborazioni del Centro Studi di RE/MAX Italia, del Centro Studi di Avalon Real Estate e dell’Ufficio Studi di 24MAX, viene presentata una attenta analisi dell’andamento del mercato immobiliare Q3 2022 nelle città di Milano, Roma, Genova e Torino e delle relative Regioni. Giunto alla sesta pubblicazione in due anni, Real Estate DATA HUB si sta affermando tra gli operatori del settore immobiliare come un valido ed innovativo strumento di analisi. Il Report viene elaborato attraverso l’analisi di dati reali di transato, know how ed expertise che confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

Q3 3 DATA HUB

SOMMARIO

1. OVERVIEW Q3 2022

1.1 Lo scenario economico italiano

p. 6 p. 9

1.2 Superbonus

1.3 Costi materie prime

p. 11 p. 12 p. 13

Approfondimento su costi di costruzione

1.4 Mutui

2. OVERVIEW MERCATO IMMOBILIARE

p. 14

3. OVERVIEW ITALIA

p. 16

ANALISI PER CITTÀ 4. OVERVIEW LOMBARDIA

p. 19

4.1 Milano

4.1.1 Residenziale 4.1.2 Direzionale 4.1.3 Commerciale 4.1.4 Logistica

p. 21 p. 24 p. 25 p. 26

5. OVERVIEW LAZIO

p. 27

5.1 Roma

5.1.1 Residenziale 5.1.2 Direzionale 5.1.3 Commerciale 5.1.4 Logistica

p. 29 p. 31 p. 32 p. 33

6. OVERVIEW LIGURIA

p. 34

6.1 Genova

6.1.1 Residenziale 6.1.2 Direzionale 6.1.3 Commerciale 6.1.4 Logistica

p. 35 p. 36 p. 37 p. 38

7. OVERVIEW PIEMONTE

p. 39

7.1 Torino

7.1.1 Residenziale 7.1.2 Direzionale 7.1.3 Commerciale 7.1.4 Logistica

p. 41 p. 43 p. 44 p. 45

CONCLUSIONI

p. 46

Q3 DATA HUB

5

1.OVERVIEW MACROECONOMICA

LO SCENARIO ECONOMICO ITALIANO 1.1

Quadro Generale 1 Il terzo trimestre del 2022 è stato caratterizzato da una particolare attenzione alle misure necessarie per contrastare la continua crescita dell’inflazione. A seguito delle politiche messe in atto dalle Banche Centrali durante la pandemia, l’inflazione ha toccato dei record storici, raggiungendo nell’ Area Euro un tasso pari a quasi il 10%.

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO ARMONIZZATO - ITALIA

100 95 90 105 110 115 120

set-15

set-16

set-17

set-18

set-19

set-20

set-21

set-22

lug-15

lug-16

lug-17

lug-18

lug-19

lug-20

lug-21

lug-22

nov-15

nov-16

nov-17

nov-18

nov-19

nov-20

nov-21

nov-22

gen-15

gen-16

gen-17

gen-18

gen-19

gen-20

gen-21

gen-22

mar-15

mar-16

mar-17

mar-18

mar-19

mar-20

mar-21

mar-22

mag-16

mag-17

mag-18

mag-19

mag-20

mag-21

mag-22

mag-15

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO ARMONIZZATO - ITALIA

10

10

5

5

0

0

gennaio 2000

gennaio 2005

gennaio 2010

gennaio 2015

gennaio 2020

Storicamente, alti tassi di inflazione sono correlati a movimenti più violenti dell’economia, con crescite più esplosive e recessioni più dure. Alti tassi di inflazione sono da sempre terreno fertile per l’instabilità politica e sociale. In questi contesti vengono messi in discussione valori come il dialogo, la diplomazia e la cooperazione. Si aggravano le tensioni interne ed internazionali. La narrativa si sposta lentamente dal tema della crisi verso il tema della sfiducia nelle istituzioni .

6 DATA HUB Q3

Fonte dati ISTAT

Clima Fiducia Consumatori (2010=100)

Clima Fiducia Imprese (2010=100)

120 110 100

120 110 100

90 80

90 80

ott 22

Ott 21

dic 22

giu 22

feb 22

dic 21

apr 22

ago 22

ott 22

Ott 21

dic 22

giu 22

feb 22

dic 21

apr 22

ago 22

Gli indici di fiducia dei consumatori e delle imprese sono al ribasso, principalmente a causa dell’alta inflazione e di un contesto economico in deterioramento.

OFFERTA

Nel pieno della pandemia, l’intervento delle Banche Centrali lasciava intendere che avremmo dovuto convivere con un’inflazione relativamente alta. Le conseguenze dell’aggressione della Russia all’Ucraina hanno contribuito ad una riflessione più accurata sul rischio non solo economico, ma anche socio-politico connesso ad alti livelli di inflazione. La posizione delle Banche Centrali in questo senso è quella di una forte prudenza. In particolare, la Banca Centrale Europea sta prendendo contromisure importanti con l’intenzione di contenere i rischi ed avere un sistema preparato ad affrontare ulteriori shock.

DOMANDA

INFLAZIONE

Il drastico rialzo dei tassi di interesse di riferimento, effettivo a partire dal 2 Novembre 2022, risulta essere una scelta obbligata per evitare il propagarsi dell’inflazione sui servizi (dove sarebbe più difficile da gestire). Storicamente il rialzo dei tassi di interesse non ha un effetto immediato su tutta l’economia. Sono necessari in media circa 8-12 mesi prima di osservare un primo effetto (negativo) sull’occupazione e 16-24 mesi prima di vedere un ulteriore effetto (positivo) sull’inflazione. L’aspettativa è quella di un medio periodo sfidante, con un ritorno alla stabilità entro il 2027.

Fonte dati ISTAT

INFLAZIONE ATTESA A FINE ANNO

TASSO DI DISOCCUPAZIONE ATTESO A FINE ANNO

Forecast (2022-2024)

Forecast di lungo termine (2027)

Forecast (2022-2024)

Forecast di lungo termine (2027)

3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 % 8,00 % 9,00 % 2,00 % 0,00 % 1,00 %

6,80 % 6,90 % 7,00 % 7,10 % 7,20 % 7,30 % 7,40 % 6,70 % 6,50 % 6,60 %

8,30%

7,10%

5,80%

7,00%

6,80%

2,40%

2022 2023 2024 2025 2026 2027

2022

2023

2024

2025

2026

2027

7 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

Le attese sono quelle di una recessione nel 2023. Per l’Italia, il Fondo Monetario Internazionale prevede una contrazione del PIL pari allo 0,2% nel 2023. Le previsioni sono negative anche per la Germania (-0,3%), motore trainante dell’economia dell’Eurozona. Analizzando i dati italiani, nonostante la crescita del 2022, si osserva un rallentamento sia a livello congiunturale (trimestre corrente vs trimestre precedente) che tendenziale (trimestre corrente vs stesso trimestre dell’anno precedente). Se a settembre 2022 l’economia Italiana registra il settimo trimestre di crescita, con una performance superiore a Germania, Francia e Spagna, le incertezze dovute al contesto economico hanno un impatto negativo sulle previsioni per il 2023.

PIL - Variazioni %

Variazione congiunturale

Variazione tendenziale

10 15 20

0 5

-20 -15 -10 -5

2018 - Q3

2018 - Q4

2019 - Q1

2019 - Q2

2019 - Q3

2020 - Q4

2020 - Q1

2020 - Q2

2020 - Q3

2020 - Q4

2021 - Q1

2021 - Q2

2021 - Q3

2021 - Q4

2022 - Q1

2022 - Q2

2022 - Q3

Nonostante le previsioni del Fondo Monetario Internazionale sull’economia italiana, l’outlook rimane sostanzialmente positivo. La maggiore prudenza e gli insegnamenti del passato lasciano intendere che le istituzioni hanno tutti gli strumenti per preparare il sistema ad affrontare con successo le sfide del breve periodo. L’aspettativa è quella di un periodo sfidante seguito da un rapido riallineamento verso la stabilità dei prezzi e la crescita.

Approfondimento: misurare l’inflazione

Approfondimento: la recessione

Nei prossimi mesi sentiremo molto parlare di recessione, e quindi di rallentamento della crescita economica. L’indicatore utilizzato per misurare la crescita economica è il PIL (Prodotto Interno Lordo), ottenuto aggregando il valore di tutti i beni e servizi prodotti all’interno del territorio nazionale. La recessione viene determinata in vari modi. Per quanto riguarda l’Unione Europea, la dichiarazione ufficiale della recessione è a carico del CEPRCommittee (Centre for EconomicPolicy Research). E’ un gruppo di economisti che prende in considerazione una serie di variabili macroeconomiche, come ad esempio il PIL. La determinazione ufficiosa della recessione, è quella dei due trimestri consecutivi di crescita negativa del PIL. Come si vede dal grafico, ci sono due possibili interpretazioni della variazione del PIL (i) congiunturale (ii) tendenziale. La variazione congiunturale confronta il trimestre corrente con il trimestre precedente. Esempio: 2022-Q3 vs 2022-Q2. La variazione tendenziale confronta il trimestre corrente con lo stesso trimestre dell’anno precedente. Esempio: 2022-Q3 vs 2021-Q3. Considerando la variazione congiunturale, si parla di recessione tecnica. Se la variazione presa in esame è quella tendenziale, allora si parlerà di recessione economica.

L’indice dei prezzi al consumo armonizzato (IPCA) è l’indice usato per monitorare l’inflazione dei prezzi al consumo . Questo indice è calcolato da Eurostat ed è definito “ Armonizzato ” perché le modalità di calcolo sono le stesse per tutti i Paesi dell’Unione Europea. L’armonizzazione dà la possibilità di confrontare più agevolmente i dati dei vari Paesi . L’ ISTAT chiama questo indice IPCA (Indice dei prezzi al consumo armonizzato). In lingua inglese viene invece indicato come HICP (Harmonised Index of Consumer Prices). HICP ed IPCA sono lo stesso indice . In uno degli ultimi comunicati stampa, l’ISTAT spiega che questi aumenti dei prezzi non si registravano dagli anni ’80.

8 DATA HUB Q3

SUPERBONUS 1.2

Procede l’applicazione del Superbonus 110: in base agli ultimi dati disponibili, l’ammontare di investimenti ammessi a detrazione ha raggiunto i 51,2 miliardi nel mese di settembre, per un corrispettivo di detrazioni spettanti pari a circa 56,3 miliardi; emerge un rallentamento nell’andamento mensile degli importi ammessi a detrazione nel mese di agosto, probabilmente di natura stagionale e verificatosi similmente anche ad agosto dello scorso anno, e una successiva accelerazione a settembre, corrispondente alla ripresa delle attività dopo il periodo estivo. Il ritmo di nuove adesioni alla misura, comunque, si conferma rallentato rispetto al 2021, come già evidenziato nella scorsa edizione del Datahub, con una crescita mensile dell’ammontare ammesso a detrazione del 29% nel 2021 e del 15,7% nel 2022 in media sul periodo gennaio-settembre. Ci si attende, inoltre, un’ulteriore decelerazione nei prossimi mesi

in ragione delle scadenze previste dalla normativa preesistente e delle novità introdotte con il nuovo decreto Aiuti-quater a metà novembre. La normativa, infatti, prevedeva la scadenza della misura per edifici unifamiliari e unità indipendenti al 30 settembre 2022 (data entro la quale doveva essere eseguito almeno il 30% dei lavori per accedere al bonus 110 per le spese sostenute da giugno a dicembre 2022) e la continuità per i condomini con aliquota ancora al 110 per le spese sostenute nel 2023 e aliquote decrescenti per quelle sostenute negli anni successivi. In seguito, il nuovo Governo ha modificato quest’ultima previsione, ponendo la scadenza dell’aliquota al 110 a fine 2022 anche per i condomini e introducendo l’aliquota al 90 per cento per le spese sostenute a partire dal 2023 (e successive aliquote decrescenti per gli anni successivi).

AMMONTARE AMMESSO A DETRAZIONE (asse dx) Fonte: ENEA NUMERO EDIFICI E INVESTIMENTI AMMESSI A DETRAZIONE

N. DI ASSEVERAZIONI/EDIFICI (asse sx)

250.000 300.000 350.000 200.000 150.000 100.000 50.000

50.000.000.000 €

40.000.000.000 €

30.000.000.000 €

20.000.000.000 €

10.000.000.000 €

0 €

0

1.03.2022

1.02.2022

30.04.2022

31.12.2021

30.11.2021

31.10.2021

30.09.2021

31.08.2021

31.07.2022

03.08.2021

01.07.2021

31.05.2022

03.06.2021

17.05.2021

31.08.2022

30.06.2022

30.09.2022

Il numero di edifici interessati dall’applicazione del Superbonus 110 è di oltre 307 mila; confrontando la situazione attuale con quella di settembre dello scorso anno, non sembrano esserci stati particolari cambiamenti nella distribuzione della tipologia di edifici: per quanto riguarda il numero di unità, si conferma la prevalenza di edifici unifamiliari, seguiti dalle unità indipendenti e dai condomini; per la percentuale di investimenti, i condomini restano la principale destinazione che, così come le unità indipendenti, hanno subito una lieve riduzione a favore degli edifici unifamiliari.

9 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

NUMERO EDIFICI E INVESTIMENTI PER TIPOLOGIA DI EDIFICIO

Fonte: ENEA

NUMERO EDIFICI

% INVESTIMENTI

14%

12%

48%

43%

EDIFICIO CONDOMINIALE

51%

58%

32%

40%

EDIFICIO UNIFAMILIARE

35%

30%

20%

17%

UNITÀ IMMOBILIARE INDIPENDENTE

30.09.2021

30.09.2022

30.09.2021

30.09.2022

Guardando al valore degli investimenti ammessi a detrazione per interventi già terminati, questi costituiscono circa il 70% del totale costantemente nel corso dei mesi. Nelle regioni oggetto di approfondimento in questa edizione del Datahub, i dati evidenziano lavori completati per un ammontare maggiore in Lombardia e Piemonte (72% e 69%), seguite da Lazio e Liguria con lavori completati rispettivamente per il 63% e 62% degli investimenti effettuati, leggermente al di sotto della media nazionale. Riguardo alla tipologia di edifici coinvolti, Lombardia, Liguria e Lazio presentano una distribuzione simile a quella nazionale, con i condomini che assorbono la maggior parte degli investimenti, mentre in Piemonte il 50% degli investimenti è destinato a edifici unifamiliari a scapito delle unità indipendenti, che ne costituiscono solo il 10%.

PERCENTUALE DI INVESTIMENTI AMMESSI A DETRAZIONE PER TIPOLOGIA DI EDIFICIO AL 30/09/2022 (€)

Fonte: ENEA

EDIFICIO CONDOMINIALE

EDIFICIO UNIFAMILIARE UNITÀ IMMOBILIARE INDIPENDENTE

52% 34% 14% LIGURIA

48% 32% 20% LOMBARDIA

40% 50% 10% PIEMONTE

46% 35% 19% LAZIO

Q3 DATA HUB 10

COSTI MATERIE PRIME 1.3

ANDAMENTO PREZZI 2019-2022 (base 2 Gen.2019)

Fonte: LME – Market insider, ANCE

FERRO

ALLUMINIO

ACCIAIO

RAME

LEGNO

400 450 500 350 300 250 150 200 100 50

15/01/2019

15/02/2019

15/03/2019

15/04/2019

15/05/2019

15/06/2019

15/07/2019

15/08/2019

15/09/2019

15/10/2019

15/11/2019

15/12/2019

15/01/2020

15/02/2020

15/03/2020

15/04/2020

15/05/2020

15/06/2020

15/07/2020

15/08/2020

15/09/2020

15/10/2020

15/11/2020

15/12/2020

15/01/2021

15/02/2021

15/03/2021

15/04/2021

15/05/2021

15/06/2021

15/07/2021

15/08/2021

15/09/2021

15/10/2021

15/11/2021

15/12/2021

15/01/2022

15/02/2022

15/03/2022

15/04/2022

15/05/2022

15/06/2022

15/07/2022

15/08/2022

15/09/2022

15/10/2022

Dopo il picco nei prezzi delle materie prime verificatosi nel mese di marzo a causa dell’inizio del conflitto russo-ucraino, a partire dal periodo aprile-maggio un generale decremento ha interessato i prezzi di tutti i materiali analizzati, che si sono calmierati restando sempre ben al di sopra dei livelli pre-pandemia. In base alle ultime rilevazioni, risulta un generale allineamento dei prezzi attorno al 150% rispetto al valore del 2019 (+50%), con un minimo del 140,3% per l’alluminio e un massimo del 166,4% per il legname. Considerando che, come visibile anche nella tavola in basso, i prezzi di ferro, legname e acciaio erano a marzo significativamente più alti rispetto al pre-pandemia, si può osservare come la riduzione per questi ultimi dopo il picco sia stata più rapida. Oltre che rispetto all’inizio del conflitto russo-ucraino, l’attuale livello dei prezzi risulta inferiore anche a quanto osservato a gennaio 2022; per i materiali analizzati, quindi, l’incremento dovuto alle instabilità geopolitiche sembra essere stato momentaneamente bilanciato da fattori di domanda che ne hanno guidato la discesa. Ciò è particolarmente visibile per il legno, il cui prezzo si è dimezzato rispetto a inizio anno.

PREZZI MENSILI MEDI, NUMERI INDICE IN BASE 2 GEN. 2019

2022

Rame 152,0 152,5 153,8 144,5 166,8 172,4 183,1 180,7 170,5 167,9

Alluminio

Acciaio 150,8 150,5 156,0 158,3 152,4 191,7 239,3 239,0 182,6 169,8

Legno 166,4 170,9 184,1 215,2 194,9 278,9 308,4 388,0 368,6 352,8

Ferro

140,3 138,2 147,6 144,8 149,1 164,1 184,7 197,1 176,5 163,0

151,1 160,6 170,9 171,4 207,5 204,6 230,5 220,2 204,6 180,6

Ottobre

Settembre

Agosto Luglio Giugno Maggio Aprile

Marzo

Febbraio Gennaio

11 Q3 DATA HUB

Approfondimento: costi di costruzione

L’aumento del prezzo delle materie prime, che si trovano all’inizio della filiera del settore, si ripercuote con diversa intensità sulle varie fasi del processo di costruzione. Complessivamente, secondo i dati Eurostat, l’indice dei costi di costruzione complessivi per un edificio residenziale per l’Italia ha raggiunto il valore di 115 nel Q1 2022 e di 121 nel Q2 2022, che indicano un aumento rispettivamente del 15% e del 21% rispetto al 2015 (anno di riferimento per l’indice); si tratta di un aumento significativo, ma contenuto se confrontato con quanto accaduto negli altri paesi: nel Q2 l’incremento per l’Italia è, infatti, al di sotto della media Europea (130) e tra i più bassi, in linea con Danimarca e Cipro. COSTI DI COSTRUZIONE Q2-2022, NUMERI INDICE IN BASE 2015

Fonte: Eurostat

100 120 140 160 180 200

130

120,9

0 20 40 60 80

Italy

Malta

Spain

Latvia

Cyprus

Greece

Austria

Czecha

Estonia

Albania

Norway

Sweden

Portugal

Bulgaria

Slovenia

Romania

Germany

Denmark

Netherlands

European Union

North Macedonia

L’incremento osservato non è omogeneo per tipologia di immobile; difatti, per diverse destinazioni incide la composizione tra strutture, architettura e impianti, per i quali sono utilizzate più o meno intensamente le materie prime. Le categorie che generalmente subiscono gli incrementi maggiori sono le strutture e gli impianti, che impiegano maggiormente materiali metallici. In base ai dati resi disponibili dall’Istat per l’Italia è possibile verificare l’andamento dei costi di costruzione per immobili residenziali e capannoni industriali. Nel corsodel 2022 i costi di costruzione sonoaumentati nellaprimapartedell’anno e hanno subito una riduzione tra i mesi di maggio e giugno (molto lieve per costruzioni residenziali); hanno poi ripreso ad aumentare, con una variazione complessiva contenuta e pari a circa il +9% rispetto a gennaio 2022, valore che, almeno in parte, non tiene conto degli effetti speculativi di cui si è avuta evidenza nel corso dell’anno. Comunque INCREMENTO DEI COSTI DI COSTRUZIONE Var % set 2022/set 2019 Var % media i costi restano superiori al periodo pre-pandemia: l’incremento registrato a settembre 2022, rispetto a settembre 2019 è pari al 27% in media ed è stato più intenso per capannoni industriali, sia per la diversa composizione delle strutture utilizzate (maggiore impiego di ferro e di cemento, la cui produzione è altamente energivora), sia per l’incremento di domanda che ha riguardato il settore logistico; difatti l’interesse per quest’ultimo ha iniziato a crescere rapidamente nel 2021, anno a partire dal quale si osserva un’accelerazione dell’aumento dei costi. gen-set 2022/ gen-set 2019 19,20% 16,00%

Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale - dati mensili - base 2015=100 Indice del costo di costruzione di un capannone industriale - dati mensili - base 2015=100

Per i prossimi mesi del 2022 e fino a circa metà del 2023, ci si aspettano costi ancora elevati, dinamica determinata dagli ulteriori rincari del gas e dell’elettricità unitamente alla carenza di materiale.

27,30% 23,30%

23,20% 19,70%

Var%media

COSTI DI COSTRUZIONE

Fonte: Istat

indice del costo di costruzione di un capannone industriale - dati mensili - base 2015=100

indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale - dati mensili - base 2015=100

100 105 110 115 120 125 130 135 140

131,6 122,8

Ott. 2021

Ott. 2020

Ott. 2019

Set. 2022

Dic. 2021

Dic. 2020

Dic. 2019

Set. 2021

Set. 2020

Set. 2019

Apr. 2022

Apr. 2021

Apr. 2020

Giu. 2022

Giu. 2021

Giu. 2020

Nov. 2021

Nov. 2020

Nov. 2019

Feb. 2022

Feb. 2021

Feb. 2020

Mar. 2022

Mar. 2021

Mar. 2020

Lug. 2021

Lug. 2020

Lug. 2022

Ago. 2022

Ago. 2021

Ago. 2020

Gen. 2022

Gen. 2021

Gen. 2020

Mag. 2022

Mag. 2021

Mag. 2020

12 DATA HUB Q3

COSTI MATERIE PRIME 1.3 MUTUI 4 Secondo l’ultimo rapporto dell’EBA (European Banking Authority), il credito erogato dalle banche per l’acquisto di immobili residenziali supera i 4 Triliardi di Euro , rappresentando un terzo dell’esposizione totale verso famiglie e imprese non finanziarie. Negli ultimi due anni, a causa della forte domanda e del rialzo dei prezzi nel settore immobiliare, questa cifra è aumentata di circa il 10%. Il sistema bancario è stato in grado di sostenere il conseguente aumento della domanda di credito, grazie alle politiche meno restrittive e alla maggiore liquidità, dovute alle misure di intervento adottate per contrastare gli effetti della pandemia. Sul settore residenziale l’offerta è risultata fortemente penalizzata dai limitati investimenti nella costruzione di nuovi immobili, nonché dalla crisi legata all’aumento dei prezzi delle materie prime, alla scarsa manodopera e all’interruzione delle catene di approvvigionamento durante e dopo la pandemia. Questo ha contribuito a spingere i prezzi degli immobili al rialzo, con una crescita in Europa pari al 10% nel 2021, la più alta degli ultimi 15 anni (fonte: Eurostat). Mentre paesi come Litunia, Estonia e Repubblica Ceca hanno assistito a rialzi dei prezzi superiori al 20% (variazione 2022 su 2021), la maggior parte dei paesi ha registrato una crescita intorno al 10%. I paesi che hanno registrato una crescita minore, sono stati quelli impegnati in operazioni di ristrutturazione del debito sovrano. La crescita dei prezzi degli immobili residenziali ha di gran lunga superato la crescita dell’inflazione, rappresentando un’ottima opportunità di diversificazione per investitori istituzionali e capitali stranieri. Il rendimento assicurato a fronte della percezione di un rischio relativamente contenuto, durante un periodo di incertezza e di tassi di interesse bassi, ha contribuito a far crescere la domanda . Se l’offerta rimane tendenzialmente poco sensibile ai cambiamenti (la costruzione di immobili non è infatti immediata), la domanda è invece sensibilissima alla crescita combinata dei prezzi degli immobili, dell’inflazione e dei tassi di interesse, rendendo sempre meno accessibile l’acquisto.

Queste dinamiche, insieme al rallentamento della crescita economica e ad un potenziale aumento della disoccupazione, potrebbero contribuire ad un maggior rischio di default dei mutui. In questo contesto, la ridotta domanda si tradurrebbe in un minor numero di transazioni, in una diminuzione dei prezzi degli immobili, e quindi un deterioramento dei valori di recupero da parte delle banche in caso di default. Secondo alcuni economisti, l’abbassamento dei prezzi degli immobili potrebbe immediatamente stimolare la domanda degli investitori, che troverebbero attrattivo l’immobiliare in un contesto di alta inflazione e alta incertezza (ovvero maggior rischio). Questa dinamica potrebbe mantenere alti i prezzi, nonostante il periodo difficile. L’Ufficio Studi 24Max è tendenzialmente scettico davanti a queste interpretazioni legate a logiche speculative. In un momento storico in cui la narrativa principale fa appello alla prudenza, è poco probabile assistere a questo tipo di operazioni. La minore liquidità disponibile renderà improbabile continuare a vedere alti tassi di crescita dei prezzi oltre il 2023. Nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo. Il sistema bancario si sta preparando per riuscire a sopportare shock dovuti a questi scenari. Il volume totale di NPL è sceso di quasi il 60% (100 miliardi di Euro) negli ultimi otto anni. Data la percezione del rischio, e le raccomandazioni dell’EBA e dell’ organismo europeo di vigilanza sul rischio sistemico, le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. In Europa le banche hanno dimostrato una certa cautela già a partire dal terzo trimestre 2021. Nonostante in molti paesi i livelli di sopravvalutazione degli immobili siano confrontabili con il periodo immediatamente precedente alla crisi del 2008, il rischio è significativamente più attenuato, a causa della contrazione dell’offerta. Ad affiancare le tradizionali misure preventive, quali i limiti imposti su parametri come l’LTV, l’LTI e la durata del mutuo, recentemente sono state proposte anche delle misure per ridurre l’impatto della ciclicità del mercato immobiliare sulle valutazioni degli immobili.

13 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

2.OVERVIEW MERCATO IMMOBILIARE In continuità con la prima parte dell’anno, il secondo trimestre ha mostrato un andamento positivo; infatti, in linea con quanto rilevato nel primo trimestre 2022, il secondo trimestre è stato caratterizzato da un numero di transazioni superiore a quello del periodo pre-pandemia e a quello del 2021; in particolare il numero di transazioni ha raggiunto le oltre 218 mila unità per il comparto residenziale, circa 11.200 per quello retail e 3.330 per il direzionale, portando ad un livello mai raggiunto in un secondo trimestre almeno negli ultimi 5 anni. L’incremento rispetto al secondo trimestre 2021 ha avuto intensità diverse per le destinazioni analizzate: per il comparto residenziale si rileva un incremento del 10%, più consistente rispetto al retail (5%), mentre resta sostanzialmente allo stesso livello dello scorso anno il numero di transazioni del direzionale.

NTN Q1-Q2 PER DESTINAZIONE

Fonte: OMI

Commerciale

Direzionale

Residenziale (asse sx)

Totale (asse sx)

250.000

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

200.000

150.000

14.619

14.022

13.503

100.000

11.546

11.743

10.236

10.128

9.175

8.931

8.078

50.000

Q1

Q2

Q1

Q2

Q1

Q2

Q1

Q2

Q1

Q2

2018

2019

2020

2021

2022

Guardando all’andamento semestrale nel complesso, rispetto al rimbalzo osservato nel primo semestre 2021, conseguente alla caduta verificatasi nel 2020, l’accelerazione nel 2022 appare meno rapida per numero di transazioni; il semestre è comunque caratterizzato da una crescita per tutti i comparti, più contenuta per il direzionale, visto quanto rilevato per il secondo trimestre 2022 (+6% rispetto al primo semestre 2021), rispetto a retail e residenziale (+11% e +10%). L’andamento semestrale rispetto al periodo pre-pandemico ha fatto registrare un incremento medio per il primo semestre 2022 sullo stesso periodo del 2019 pari al 30%, che vede alla guida il comparto residenziale (+34%), seguito da uffici e retail (+33% e +27%); l’analisi del numero di transazioni semestrali quindi, evidenzia una migliore performance sulla prima parte dell’anno del settore direzionale rispetto al retail, a differenza di quanto emerge dal confronto con lo scorso anno.

14 DATA HUB Q3

NTN PER SEMESTRE, NUMERI INDICE IN BASE 2019 E VARIAZIONI RISPETTO AL SEMESTRE PRECEDENTE

Fonte: OMI

COMMERCIALE

UFFICI

RESIDENZIALE

110 120 130 100 140 150 160

+11% +6% +10%

+68% +43% +56%

70 80 90

-25% -22% -20%

H1 - 2019

H1 - 2020

H1 - 2021

H1 - 2022

In termini di volume di investimenti, si assiste a una consistente crescita rispetto al 2021, soprattutto per la liquidità derivante dal congelamento di alcune operazioni durante il periodo di emergenza sanitaria, determinando uno dei semestri con le migliori performance negli ultimi anni: il volume di investimenti in Italia nel primo semestre 2022 è stato di circa 6 miliardi, mentre negli anni precedenti al massimo si erano raggiunti poco meno di 3 miliardi. Il comparto uffici ha recuperato i volumi pre-pandemia, con molte transazioni di grandi dimensioni confermando la città di Milano come polo attrattivo della maggior parte dei volumi transati; il settore continua ad essere quello preferito dagli investitori, costituendo oltre un terzo del totale degli investimenti. La logistica procede a far registrare volumi significativi, pari a circa il 24% degli investimenti del semestre; la domanda elevata e la scarsa offerta di prodotto adeguato alle richieste dei principali player continuerà a caratterizzare il mercato nei prossimi mesi, per cui ci si attende ulteriore espansione del settore. Il settore retail continua a essere il meno rapido nella ripresa, con investimenti piuttosto limitati nel corso del primo semestre 2022 (12% del totale) ma comunque in aumento: il volume appare quasi raddoppiato rispetto al primo semestre dello scorso anno ma ancora inferiore al periodo pre-pandemia. Per quanto riguarda i prossimi mesi, nonostante l’incertezza economica e geopolitica che continuerà a caratterizzare il mercato internazionale, si prevede che la domanda degli investitori del settore immobiliare continuerà ad essere sostenuta e, come tipico dei periodi di scarsa stabilità, l’attenzione sarà rivolta, così come negli scorsi mesi, verso asset di tipo core che garantiscono maggiore sicurezza in termini di rendimenti.

15 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

3. OVERVIEW ITALIA Mercato Immobiliare Residenziale Transazioni 1 ANDAMENTO TRANSAZIONI Q1 vs Q2 vs Q3

Nonostante il rallentamento del terzo trimestre sul secondo, dovuto alla pausa estiva, si continua ad osservare una crescita delle transazioni del terzo trimestre 2022 rispetto al terzo trimestre 2021. Il 2021 si era riallineato ai tassi di crescita precedenti alla pandemia. Nel 2022 si inizia ad osservare un rallentamento. In questa direzione si registrano i primi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, caratterizzata in parte da una minore qualità degli immobili disponibili. Parallelamente la domanda risente dell’aumento dei prezzi degli immobili e del rialzo dei tassi di interesse, che contribuiscono a rendere meno accessibile il credito. L’aspettativa degli acquirenti è fortemente influenzata dalla narrativa di un deterioramento dello scenario economico. Le analisi qualitative del Centro Studi RE/MAX Italia suggeriscono che parte degli acquirenti stia rimandando l’acquisto in attesa di un ribasso del mercato. Questi equilibri di domanda e offerta potrebbero anticipare un eventuale consolidamento dei prezzi degli immobili.

2020

2021

2022

Q1

Q2

Q3

PREFERENZE DEL CONSUMATORE 2022 Q3 - PREFERENZE SUL NUMERO DI LOCALI 2% 23% 38% 20%

Invariata la situazione rispetto al trimestre precedente, la soluzione più ricercata si conferma essere il trilocale (38%), seguono bilocali e quadrilocali.

17%

BILOCALE

TRILOCALE

QUADRILOCALE

5 LOCALI +

MONOLOCALE

Andamento della domanda 2

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

2020

2021

2022

35%

29% 30%

L’indice transazioni su incarichi conferma le dinamiche descritte nel primo paragrafo, si osserva un terzo trimestre 2022 in linea con il 2021 e in una fase di stabilizzazione rispetto al trimestre precedente. La stabilizzazione è fisiologica, dovuta alla pausa estiva e in linea con la stagionalità attesa.

30%

29%

22%

19%

19%

17%

Q2

Q3

Q1

16 DATA HUB Q3

Percentuale transazioni per regione 3

Nel terzo trimestre 2022 il maggior numero di transazioni si registra in Lombardia. Si distingue nel Centro Italia il Lazio, al Sud la Puglia e fra le isole la Sicilia. Trimestre su trimestre, rispetto all’anno precedente, la crescita maggiore delle transazioni avviene in Liguria, Toscana e Sardegna.

Giorni di permanenza sul Mercato 4

AFFITTO

VENDITA

2021

2021

Q1 77

Q2 73 Q2 58

Q3 79 Q3 61

Q1 141 Q1 148

Q2 140 Q2 142

Q3 152 Q3 146

2022

2022

Q1 65

A causa della pausa estiva i tempi del terzo trimestre sono tendenzialmente più dilatati rispetto al secondo trimestre. Tuttavia il 2022 presenta un mercato più dinamico rispetto all’anno precedente. Nel terzo trimestre i tempi degli affitti passano infatti da 79 a 61 giorni, mentre le vendite passano da 152 a 146 giorni. Le variazioni sono comunque minime.

17 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

Curiosità 5

FINALITÀ MUTUO

TASSO FISSO VS VARIABILE

96,08%

Acquisto

44,16%

0,78% 1,57% 1,18% 0,39%

Acquisto e ristrutturazione Acquisto e sostituzione Acquisto seconda casa

tasso fisso

55,84%

tasso variabile

Liquidità

OCCUPAZIONE 2022

STATO CIVILE

2,8% 4,7%

Altro

3,7%

VEDOVO/A

Lavoratore autonomo con P.IVA Dipendente a tempo indeterminato Dipendente a tempo determinato

SEPARAZIONE/ DIVORZIO

4,6%

73,8%

7,5%

55,0%

CONIUGATO/A

11,2%

Pensionato

36,7%

CELIBE/NUBILE

Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi 24MAX al 30 settembre, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per l’acquisto di seconde case. In diminuzione anche le richieste di mutui a tasso fisso, con gli acquirenti che si orientano sempre più verso soluzioni quali i tassi variabili a rata fissa e i mutui variabili con CAP. Per gli immobili di nuova costruzione o ristutturati in classi energetiche efficienti (A o B), gli istituti di credito mettono a disposizione ulteriori soluzioni, classificate come mutui Green. Nonostante il rialzo dei tassi di interesse, queste soluzioni rendono l’acquisto maggiormente accessibile. Da un punto di vista occupazionale, l’erogazione dei mutui avvantaggia i contratti a tempo indeterminato e i coniugati, in grado di offrire maggiori garanzie. Ilmaggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni.

FASCE DI ETÀ

22,4%

21,2%

15,4%

14,7%

5,1%

18-24

25-34

35-44

45-54

OVER 55

MEDIA IMPORTO FINANZIATO

160 Migliaia

Analizzando gli importi finanziati sulle regioni prese in esame, si nota come le grandi città quali Milano e Roma contribuiscano ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia, è pari a 143.735€, il 14 % superiore rispetto al dato Italia (126.088 €). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 € (+ 22% rispetto al dato Italia), il Piemonte si attesta sui 127.812 €, la Liguria 118.773 €.

150

140

130

120

110

100

Lazio

Lombardia

Piemonte

Italia

Liguria

18 DATA HUB Q3

4. OVERVIEW LOMBARDIA Mercato Immobiliare Residenziale Transazioni 1 ANDAMENTO TRANSAZIONI Q3 vs Q2 vs Q1

2020

2021

2022

Si conferma la stagionalità storica del numero di compravendite residenziali. Il terzo trimestre, a causa della pausa estiva, ha un numero inferiore di transazioni rispetto ai trimestri precedenti. La crescita del terzo trimestre 2022 rispetto al 2021 è in una fase di stabilizzazione. La Lombardia ha un forte impatto sull’andamento a livello nazionale. È infatti in questa regione che si realizza il maggior numero di transazioni.

Q1

Q2

Q3

PREFERENZE DEL CONSUMATORE 2022 Q3 - PREFERENZE SUL NUMERO DI LOCALI

4%

13%

31%

48%

4%

MONOLOCALE

QUADRILOCALE

BILOCALE

TRILOCALE

5 LOCALI +

Quasi la metà degli acquirenti del terzo trimestre preferisce il trilocale. Seguono i bilocali. Entrambe le categorie superano la media nazionale. Il numero di appartamenti con quattro o più locali, è invece inferiore alla media nazionale, complici i prezzi più alti nella regione. Approfondendo l’analisi a livello provinciale, questa preferenza è confermata in tutte le province esclusa Milano. Nella provincia di Milano il numero di bilocali e trilocali è comparabile, rappresentando l’80% del totale delle transazioni del trimestre.

19 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

Andamento della domanda 2

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

Nel report precedente, al 30 Giugno 2022, l’indice Transazioni su Incarichi evidenziava uno squilibrio tra domanda e offerta, che proseguiva un trend iniziato nel secondo trimestre 2021. Si era osservato come l’aumento delle transazioni nel 2022 (domanda) non fosse supportato da un pari aumento del numero di incarichi acquisiti (offerta). Questo fenomeno spingeva a ipotizzare che se fosse continuato questo trend, si sarebbe potuta osservare una diminuzione del numero di transazioni e un aumento dei prezzi. Anche se un trimestre non è sufficiente a confermare una tendenza, i dati suggeriscono che il mercato si sta muovendo in questa direzione.

2020

2021

2022

46%

42%

39%

39%

39%

28%

27%

26%

22%

Q1

Q2

Q3

Giorni di permanenza sul Mercato 3

AFFITTO

VENDITA

2021

2021

Q1 73 Q1 56

Q2 67 Q2 46

Q3 72 Q3 54

Q1 135

Q2 130

Q3 141

2022

2022

Q1 137

Q2 132

Q3 140

Nel 2022 in Lombardia la media dei giorni necessari a concludere una vendita, dall’acquisizione del mandato, risulta essere paragonabile al 2021, leggermente peggiorata da 135 a 137 giorni. Lato affitto, invece, notiamo un netto miglioramento nei primi 9 mesi dell’anno. La media passa infatti dai 70 giorni richiesti nel 2021 ai 52 nel 2022, ben 9 giorni al di sotto della media nazionale. Questi dati suggeriscono un maggior dinamismo sul mercato degli affitti.

20 DATA HUB Q3

4.1 MILANO Q1-Q2-Q3 RESIDENZIALE MILANO 4.1.1

Andamento della domanda 1

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

La città di Milano è meno sensibile alla stagionalità delle transazioni rispetto all’andamento a livello regionale. Nel terzo trimestre il mercato rimane forte e registra un numero di transazioni molto vicino a quello del trimestre precedente. L’indicatore transazioni su incarichi si mantiene superiore al 40%, come nella prima parte dell’anno. Si segnala una domanda che cresce più velocemente dell’offerta. In città gli acquirenti preferiscono immobili con due locali, seguono i trilocali. Tendenza inversa rispetto alla regione, a causa del maggiore costo al metro quadro nel capoluogo. A livello italiano è la città in cui vengono venduti più monolocali, segue Roma.

2020

2021

2022

47%

46%

44%

43%

40%

38%

29%

25%

19%

Q1

Q2

Q3

Giorni di permanenza sul Mercato 2

AFFITTO

VENDITA

Q1 74

Q2 103

Q3 77

Q1 99

Q2 105

Q3 121

2021

2021

Q1 64

Q2 47

Q3 50

Q1 115

Q2 100

Q3 110

2022

2022

A Milano vediamo un importante calo delle tempistiche di locazione, che rispetto al 2021 arrivano a 54 giorni medi nei primi 3 trimestri del 2022; una sostanziale differenza con gli 85 giorni del 2021. I giorni necessari alla vendita, invece, rimangono sullo stesso livello, pari a 108 giorni (considerando la media da inizio anno fino al Q-3). Per quanto riguarda i tempi di vendita, la media milanese si trova al di sotto della media nazionale di oltre un mese (37 giorni in meno).

21 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

Media Prezzi – escluse nuove costruzioni 3

AFFITTO

VENDITA

Q3

Q2

Q3

Q2

Q1

Q1

19,7 €/mq

3.590 €/mq

2022 2021 2021 2022 2021 2022

2022 2021 2021 2022 2021 2022

17,4 €/mq

3.879 €/mq

18,1 €/mq

3.664 €/mq

16,1 €/mq

3.579 €/mq

15,4 €/mq

3.625 €/mq

3.837 €/mq

14,7 €/mq

Nel capoluogo lombardo crescono costantemente i prezzi di affitto, raggiungendo in media i 19,7€ al metro quadro nel terzo trimestre 2022. La crescita rispetto al 2021 è del 10,5%. La stessa cosa non può essere detta per i prezzi di vendita, i quali globalmente calano su base annuale del

3,7%: il calo è più evidente nel terzo trimestre dell’anno in corso. Il prezzo medio registrato dei tre trimestri del 2022 è di 3’626€.

MAPPATURA MACROAREE MILANO - 2022 vs 2021 Gennaio-Settembre

Affori

-3,3% -3,4%

Baggio

Lato vendite, per la categoria appartamenti, delle 18 aree di Milano più dinamiche mappate dal Centro Studi RE/MAX Italia, 10 presentano una crescita dei prezzi e le restanti 8 una diminuzione. La maggiore crescita viene registrata nell’area Nord della città ed è dovuta ad una combinazione di fattori, fra i quali la riqualificazione infrastrutturale dei quartieri, la riqualificazione da un punto di vista sociale e di inclusione, la riqualificazione da un punto di vista ambientale. L’area Nord prosegue in misura ridotta il trend di crescita dei prezzi registrato anche nel report precedente, al 30 giugno 2022. L’area Sud-Est (Corvetto-Lodi-Forlanini) osserva un rallentamento dell’andamento negativo rispetto al trimestre precedente che registrava una decrescita pari al 12,6%. Tendenzialmente stabili le altre zone.

Bande Nere

2,4% 1,4%

Bonola Bovisa Cenisio Certosa

13,7% -2,5% -3,4%

Città Studi

8,5%

Corvetto-Lodi-Forlanini

-2,7% -0,9%

Loreto

Maciachini P.ta Venezia Palmanova

1,7% 6,6% 5,1% 4,1% 3,6% 9,6%

Quarto Oggiaro

San Siro Sempione

Stazione Centrale

-2,0% -1,2%

Villa Pizzone

22 DATA HUB Q3

Curiosità 4

MEDIA PREZZI PER NUMERO DI LOCALI

monolocale

bilocale

trilocale

2.000 € 2.200 € 2.400 € 2.600 € 2.800 € 3.000 € 3.200 € 3.400 € 3.600 € 3.800 € 4.000 €

2019

2020

2021

2022

SPREAD FRA ASKING PRICE E TRANSACTION PRICE - PER NUMERO DI LOCALI

2019

2020

2021

2022

monolocale

bilocale

trilocale

-6,5%

-7,5% -7,7%

-7,5%

-8,2% -7,9% -7,7% -8,0%

-9,0%

-9,5%

-11,0%

-11,7%

Nel 2022 sulla città di Milano si osserva una flessione dei prezzi al metro quadro che è più evidente per la categoria dei trilocali. Si riduce lo spread medio fra asking price e transaction price, a causa dell'effetto combinato di una forte domanda e della percezione di un mercato con i prezzi al rialzo. Per quanto riguarda lo spread, la categoria meno sensibile alle dinamiche di mercato è il bilocale, per il quale la riduzione dello spread è minima (-2%). Si osserva maggiore volatilità sui monolocali, sia in termini di prezzi che di spread.

23 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022

Q1-Q2-Q3 DIREZIONALE MILANO 4.1.2

UNITÀ TRANSATE DIREZIONALE CITTÀ E PROVINCIA

TRANSAZIONI Q1-Q2-Q3 2022

Fonte: OMI

2019

2020

2021

2022

0 100 200 300 400 500 600

Q1 Q4 VOLUMI INVESTIMENTI CITTÀ Q2 Q3

Volumi transati (espressi in 000 €)

Fonte: Elaborazione Avalon dati OMI e database proprietario

2022

2019

2020

2021

Da

a

Colore

-

500

500.000.000 € 1.000.000.000 € 1.500.000.000 € 2.000.000.000 € 0 €

500

2.000 5.000

2.000 5.000

20.000 50.000 200.000

20.000 50.000 200.000

1.000.000

Q1

Q2

Q3

Q4

I prime yield netti alla fine della prima metà del 2022 rimangono invariati rispetto a inizio anno, confermando il forte interesse nel settore da parte degli investitori, in particolare per le aree centrali (CBD Duomo e Porta Nuova). Operazioni in chiusura in zone diverse dal centro tuttavia mostrano yield più conservativi legati anche all’aumento del costo del debito. Nel primo semestre 2022 il numero di unità direzionali transate conferma la ripresa già verificatasi nel 2021, con valori superiori rispetto alla prima metà dell’anno precedente. Per quanto

NET YIELD

Minimo

Massimo

CBD

3,0% 4,0% 4,5% 5,0%

3,5% 4,5% 4,8% 5,5%

Semicentro

Periferia

Hinterland

riguarda gli investimenti, il terzo trimestre, seppur rappresentato da un dato ancora parziale, supera i due precedenti; ciò determina la continuità del trend positivo per il 2022, contrariamente a quanto verificatosi nel secondo semestre 2021. Gli investimenti principali sono concentrati nelle zone del centro storico e nelle aree semiperiferiche a sud e a nord-ovest della città.

KEY TRANSACTION Q2-Q3 2022

Indirizzo

GLA

Data

Buyer

Seller

Prezzo (€)

Zara

2.000 mq 8.000 mq 10.000 mq

Q3-2022 Q3-2022 Q3-2022

Società immobiliare

SGR

4.500.000 17.086.043 26.200.000 27.950.000 30.500.000 35.500.000 41.300.000 59.900.000 76.924.077 80.000.000 40.000.000

Portello

Società di investimento a capitale fisso

Società di autoveicoli

Lorenteggio

Ente pubblico

SGR SGR

Missori Bovisa

4.250 mq Q3-2022

SGR N.D.

21.999 mq 3.000 mq

Q2-2022

Università

San Babila

Q2-2022 Società di investimento immobiliare

SGR

Società di investimento immobiliare

Rottole-Parco Lambro

14.000 mq

Q3-2022

Società di gestione investimenti

Centro storico

5.900 mq 6.192 mq 5.700 mq 28.999 mq

Q3-2022 Q3-2022

Gruppo bancario Gruppo editoriale

SGR

San Marco Sempione

Società finanziaria

Q3-2022 Società di investimento immobiliare Società di private equity

Bicocca

Q3-2022

Società di asset management

SGR

Società di investimento immobiliare

Tortona

27.999 mq

Q2-2022

Società immobiliare

133.000.000

Cairoli

16.500 mq

Q2-2022

SGR

SGR

159.000.000 243.000.000 350.000.000

Turati-Moscova

18.400 mq Q3-2022

Istituto di credito

Società finanziaria Società finanziaria

Moscova

19.000 mq

Q3-2022

Compagnia di assicurazioni

24 DATA HUB Q3

Q1-Q2-Q3 COMMERCIALE MILANO 4.1.3

UNITÀ TRANSATE RETAIL CITTÀ E PROVINCIA

TRANSAZIONI Q1-Q2 2022

Fonte: OMI

2019

2020

2021

2022

1.000 1.200 1.400

0 200 400 600 800

Q1

Q2

Q3

Q4

VOLUMI INVESTIMENTI CITTÀ 2019 2020 2021

Volumi transati espressi in 000 €

2022 Fonte: Elaborazione Avalon dati OMI

Da

a

Colore

0

500

50.000.000 € 100.000.000 € 150.000.000 € 200.000.000 € 0 € 250.000.000 € 300.000.000 €

500

1.500 3.000 5.500

1.500 3.000 5.500

10.000 40.000

10.000

>40.000 €

Q1

Q2

Q3

Q4

TAGLI (MQ) E MQ DISPONIBILI

Per le vie dello shopping di Milano si assiste ad una dinamica ripresa dei canoni medi richiesti. Osservando l’andamento dei mq disponibili, si osserva un incremento costante dal 2019 al 2021 (momento di massima “vacancy”) e una successiva riduzione consistente nel corso del 2022. I canoni di locazione medi richiesti hanno seguito coerentemente un trend di decrescita, seppur molto lieve dal 2019 al 2020 per poi iniziare una ripresa nel 2021, ripresa che si è concretizzata definitivamente nel 2022. Dai dati disponibili si evince che il mercato retail milanese non ha mai perso la fiducia nonostante il periodo difficile. La riduzione dell'offerta di spazi è indice di un probabile take up in crescita nella zona, viceversa l'aumento degli annunci porta ad un incremento teorico della vacancy. L'aumento della vacancy dovrebbe tradursi in una contrazione dei canoni di locazione, mentre una riduzione dell'offerta in un aumento dei canoni. È possibile che il trend relativo all'aumento/riduzione dei canoni di locazione subisca un ritardo rispetto all'offerta presente in zona, con un adattamento dei prezzi che si potrebbe verificare in tempi successivi. Analisi svolta su spazi commercializzati, canoni richiesti e quantità di annunci disponibili. Gli annunci hanno visto un andamento coerente sia in termini di mix dimensionale che di mq complessivi, con un incremento degli spazi di tutte le dimensioni fino al 2021 e una significativa riduzione degli spazi disponibili nel corso del 2022.

0-150

mq disponibili

150-300

>300

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

10 12 14 16 18

0 2 4 6 8

n. annunci

Mq disponibili

2019

2020

2021

2022

MQ DISPONIBILI E CANONE MEDIO

canone medio €/mq anno

mq disponibili

1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000 2.200

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

Mq disponobili

Canone (euro/mq anno)

2019

2020

2021

2022

KEY TRANSACTION Q2-Q3 2022

Zona

GLA

Data

Buyer N.D. N.D. N.D. N.D. N.D.

Seller N.D. N.D. N.D. N.D. N.D.

Prezzo (€)

Duomo, San Babila, Quadrilatero

639 mq 380 mq

Q2-2022 Q2-2022

7.200.000 7.000.000 3.550.000 3.500.000 3.250.000

Brera

Sempione , Pagano , Washington Monza , Crescenzago , Gorla

496 mq Q2-2022

-

Q2-2022

Brera

266 mq Q2-2022

25 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022