Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

VARIAZIONE NTN 2021-2019 (pre-pandemia)

Il quarto trimestre, comeci si aspettava, ha confermato il trend dei mesi precedenti; difatti come visibile dal grafico di lato, le variazioni 2021-2019 sono positive in tutti i settori analizzati e in tutti i trimestri del 2021. In particolare, le transazioni per il settore direzionale hanno attraversato un periodo di crescita più intensa nei primi due trimestri, trainando la ripresa nella prima parte dell’anno; il commerciale ha manifestato un andamento particolarmente positivo nell’ultimo trimestre e, infine, il residenziale ha sostenuto la crescita rispetto al 2019 in maniera costante durante il 2021. Per quanto riguarda il settore ricettivo, che assieme al retail è quello che ha maggiormente sofferto la crisi pandemica, il 2021 è stato un anno di ripresa: i dati segnalano un incremento del 92 per cento del volume di investimenti, che hanno raggiunto il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni (2,1 miliardi di euro). Anche il numero di transazioni conferma l’andamento positivo, con un valore di 57 per il 2021, in calo rispetto alle 67 del 2019 ma comunque al terzo posto tra le NTN registrate a partire dal 2012. Tra le destinazioni più richieste dagli investitori, i mercati di Venezia, Roma, Milano e Firenze hanno rappresentato oltre il 50% degli investimenti totali, confermandosi come destinazioni trainanti del settore ricettivo. Per il 2022 si prevedono ulteriori incrementi dei volumi d’investimento e sviluppi del settore. Infine, il comparto direzionale mostra ancora dei rallentamenti, ma ci sono chiari segnali di ripresa emersi dai tassi di take up; infatti, nonostante il numero di transazioni nel 2021 sia aumentato rispetto ai due anni precedenti (raggiungendo le 12 mila, contro le 10 mila e 9 mila rispettivamente del 2019 e 2020), il volume investimenti è stato inferiore di circa il 40% rispetto al 2020. Tuttavia, nei principali mercati (Roma e Milano) l’occupancy è tornata in linea con il trend degli anni precedenti alla pandemia. Ciò fa ben sperare per il 2022, anche considerando il supporto al mercato del lavoro che dovrebbe derivare dal procedere della ripresa economica e dall’implementazione del PNRR. Non si sono manifestate nuove tendenze nelle scelte degli occupanti, ma sicuramente nelle scelte degli investitori predomina e continuerà a predominare per il 2022 il driver ESG. un volume previsto di compravendite in calo (anche se di poco) rispetto al 2021.

Residenziale

Commerciale

Direzionale

30% 20% 15% 10% 5% 25%

26%

26%

26%

26%

26%

23%

17%

18%

16%

14%

11%

10%

Q1

Q2

Q3

Q4

Con riferimento ai singoli comparti analizzati, il mercato residenziale risulta essere in piena ripresa: le transazioni realizzate nel 2021 sono state 190 mila in più rispetto a quelle del 2020 e 144 mila in più rispetto al 2019. Per quanto riguarda l’andamento nel corso del 2022, secondo le prime previsioni si confermerà il trend positivo dello scorso anno; ciò anche grazie alla spinta che arriva dal mercato del credito. L’attenzione principale degli investitori sarà indirizzata su grandi città, ma anche piccoli centri ben collegati e dotati di infrastrutture e servizi, soprattutto per effetto del rialzo dei prezzi nelle città che si sta verificando negli ultimi mesi. È probabile che il 2022 si chiuderà con un numero di transazioni attorno alle 710-720 mila e con prezzi in aumento tra l’1 e il 3%. Questa previsione, lecita osservando i dati dell’inizio 2022, potrebbe essere smentita in virtù dell’incertezza legata al conflitto Russo-Ucraino. Accanto al residenziale, il comparto che ha trainato la ripresa è quello della logistica: nel 2021 ha costituito il 30 per cento del volume di investimenti complessivi. In particolare, la crescita è stata per l’Italia tra le più alte in Europa e ci si aspetta un ulteriore aumento di domanda per il 2022 con caratteristiche in evoluzione, alla luce della sempre maggiore importanza riservata alle tematiche di sostenibilità che stanno imponendo cambiamenti nelle richieste degli operatori logistici. Il settore retail, come evidenziato dal grafico, ha dato segnali di ripresa (sia in termini di numero di transazioni che di volumi) soprattutto nella parte finale dell’anno; questo ritardo rispetto agli altri comparti è dovuto principalmente all’impatto negativo della pandemia, che è stato più significativo per il commerciale a causa delle restrizioni e del rapido incremento del ruolo dell’e-commerce. Nonostante il numero di transazioni complessivo per il 2021 (circa 41 mila) risulti superiore a quello del 2019 e 2020, lo stesso non può dirsi per i volumi transati: per lo scorso anno il valore è stato inferiore a quello del 2019 e, lievemente, anche a quello del 2020, segnalando probabilmente che gli effetti su tali grandezze continueranno a protrarsi ancora nel breve periodo. Per il 2022 infatti, si prospetta andamento ancora debole, con

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