Real Estate DATA HUB - Q1 e Q2 2022

Q1-Q2

Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022 DATA HUB MI L ANO | BERGAMO | ROMA | NAPOL I

Italia

DATA HUB

Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022 DATA HUB MI L ANO | BERGAMO | ROMA | NAPOL I

a cura di Centro Studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX Pubblicazione n.5 - luglio 2022

PREFAZIONE

In questo nuovo numero di Real Estate Data Hub, grazie alla analisi ed elaborazioni del Centro Studi di RE/MAX Italia, del Centro Studi di Avalon Real Estate e dell’Ufficio Studi di 24MAX, viene presentata una attenta analisi dell’andamento del mercato immobiliare Q1 e Q2 2022 nelle città di Milano, Roma, Bergamo e Napoli e delle relative Regioni. Giunto alla quinta pubblicazione, Real Estate DATA HUB si sta affermando tra gli operatori del settore immobiliare come un valido ed innovativo strumento di analisi. Il Report viene elaborato attraverso l’analisi di dati reali di transato, know how ed expertise che confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

DATA HUB

3

SOMMARIO

1. OVERVIEW MACROECONOMICA 1.1 Lo scenario economico italiano

p. 5

1.2 Superbonus

p. 10 p. 11 p. 12

1.3 Costi materie prime

1.4 Mutui

2. OVERVIEW MERCATO IMMOBILIARE

p. 13

ANALISI PER CITTÀ 3. Overview Lombardia

Mercato Immobiliare Residenziale

p. 16

3.1 Milano

3.1.1 Residenziale 3.1.2 Direzionale 3.1.3 Commerciale 3.1.4 Logistica 3.2.1 Residenziale 3.2.2 Direzionale 3.2.3 Commerciale 3.2.4 Logistica

p. 18 p. 20 p. 21 p. 22 p. 23 p. 24 p. 25 p. 26

3.2 Bergamo

4. Overview Lazio

Mercato Immobiliare Residenziale

p. 27

4.1 Roma

4.1.1 Residenziale 4.1.2 Direzionale 4.1.3 Commerciale 4.1.4 Logistica

p. 29 p. 31 p. 32 p. 33

5. Overview Campania

Mercato Immobiliare Residenziale Mercato Immobiliare Logistico

p. 34 p. 35

5.1 Napoli

5.1.1 Residenziale 5.1.2 Direzionale 5.1.3 Commerciale

p. 36 p. 37 p. 38

CONCLUSIONI

p. 39

4 DATA HUB

1.OVERVIEW MACROECONOMICA

LO SCENARIO ECONOMICO ITALIANO 1.1

Quadro Generale 1

Cresce il clima di fiducia delle Imprese, dopo il rallentamento registrato a gennaio. In forte crescita il comparto delle costruzioni, che è ottimista per quanto riguarda gli ordini ma esprime alcune incertezze relative alle attese sull’occupazione. Il clima di fiducia dei consumatori, invece, è in declino. Perplessità su tutte le componenti dell’indice, esclusa la componente relativa alla possibilità di risparmio (fonte dati: ISTAT). Pesano le incertezze dovute all’inflazione, che potrebbe destabilizzare la ripresa economica.

INDICI DI FIDUCIA

Fonte dati ISTAT

Clima di Fiducia dei consumatori

Clima di Fiducia delle imprese

125 120 115 110 105 100

95 90

Gen

Feb

Mar

Apr

Mag

Giu

Lug Ago Set Ott Nov Dic

Gen

Feb

Mar

Apr

Mag

Giu

2021 2022 Le attese circa gli effetti della prolungata guerra in Ukraina, sono di un impatto fortemente negativo per la Russia, mediamente negativo per l’Eurozona e limitatamente negativo per gli Stati Uniti. A causa dell’instabilità geopolitica, nel medio termine l’Europa dovrà incrementare le spese militari e questo andrà a rallentare la crescita. L’outlook sui nuovi contagi COVID è tendenzialmente positivo. Nonostante i nuovi casi, è molto improbabile che l’economia verrà bloccata come nel 2020 e 2021. Le interruzioni nelle catene di approvvigionamento si stanno allentando e l’occupazione rimane ad un buon livello, grazie agli stimoli delle Banche Centrali. L’inflazione è attesa a livelli alti, dal momento che lo stimolo è stato probabilmente elevato rispetto alle capacità produttive. Le Banche Centrali hanno dato indicazioni di un graduale programma di rialzo dei tassi, inteso a contenere la crescita dell’inflazione.

A livello globale l’inflazione aveva già iniziato a crescere nel 2021, principalmente a causa delle politiche monetarie. Una serie di eventi imprevisti ha contribuito ad aggravare lo scenario , fra cui l’interruzione delle catene di approvvigionamento a causa del COVID e la guerra in Ukraina, con conseguente crisi energetica. Come era stato chiarito nell’ ultimo report, Il tema principale del primo semestre del 2022 è la crescita dell’inflazione . Inflazione 2

interruzioni anche momentanee degli scambi commerciali e della cooperazione fra Stati funzionano come un freno alla ripresa e alla crescita . In Italia, l’indice HICP è in continua crescita, raggiungendo a giugno 2022 un aumento del +8,5% rispetto allo stesso mese del 2021. Inflazione attesa (Source: Statista)

5 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

CRESCITA PERCENTUALE HICP - ITALIA

Approfondimento: misurare l’inflazione

Italia

L’indice HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) è l’indice usato per monitorare l’inflazione dei prezzi al consumo . Questo indice è calcolato da Eurostat ed è definito “Armonizzato” perché lemodalità di calcolo sono le stesse per tutti i Paesi dell’Unione Europea. L’armonizzazione dà la possibilità di confrontare più agevolmente i dati dei vari Paesi . Nel grafico è considerata la variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. In italiano, L’ISTAT chiama questo indice IPCA (Indice dei prezzi al consumo armonizzato). HICP ed IPCA sono lo stesso indice . In uno degli ultimi comunicati stampa, l’ISTAT spiega che questi aumenti dei prezzi non si registravano dagli anni ’80.

8,5

7,3

6,8

6,3

6,2

5,1

4,2

3,9

3,2

2,9

2,5

1,0

Lug Ago Set

Ott

Nov Dic Gen Feb Mar

Apr

Mag Giu

2021 2022 Un altro indicemolto usato per misurare l’inflazione è il CPI (Consumer Price Index, che in italiano l’ISTAT chiama NIC ). E’ l’indice dei prezzi al consumo non armonizzato, calcolato a livello nazionale . Quindi la metodologia di calcolo non è allineata a quella degli altri paesi europei. L’ unica eccezione è il Regno Unito, dove HICP e CPI coincidono. Per tutti gli altri Paesi, le differenze riguardano principalmente i pesi dati alle spese per i giochi a premi, agli affitti, alle assicurazioni e all’ esclusione delle spese sostenute dai non-residenti sul territorio nazionale.

HICP - AUMENTO PERCENTUALE ANNO SU ANNO GIUGNO 2022

Approfondimento: confrontare l’inflazione

PAESE

Lug

Ago

Set

Ott

Nov

Dic

Gen

Feb

Mar

Apr

Mag

Giu

2021

2022

Italia

1,0

2,5

2,9

3,2

3,9

4,2

5,1

6,2

6,8

6,3

7,3

8,5

Francia

1,5 2,4 2,7 3,2 3,4 3,4 3,3 4,2 5,1 5,4 5,8 6,5 3,1 3,4 4,1 4,6 6,0 5,7 5,1 5,5 7,6 7,8 8,7 8,2 1,4 2,7 3,0 3,7 5,9 6,4 7,6 7,3 11,7 11,2 10,2 9,9 1,1 1,3 1,3 1,8 2,6 2,8 3,4 4,4 5,5 7,4 8,1 9,0 2,9 3,3 4,0 5,4 5,5 6,6 6,2 7,6 9,8 8,3 8,5 10,0 2,2 3,0 3,4 4,1 4,9 5,0 5,1 5,9 7,4 7,4 8,1 8,6 Da un primo confronto con gli altri Paesi Europei, si nota come l’aumento generale dei prezzi in Italia sia tendenzialmente in linea con la media dell’Eurozona. Andando però ad analizzare il rialzo dei prezzi più in dettaglio , l’aumento dell’inflazione nel nostro Paese è maggiore sull’energia e sui servizi . Questa situazione potrebbe avere un impatto negativo sulla stabilità della nostra crescita economica. Un’inflazione che si propaga sui servizi è molto più difficile da gestire per due motivi: 1 - una volta che il prezzo dei servizi sale, tende a non tornare più indietro 2- il prezzo dei servizi ha una risposta più lenta alle iniziative delle banche centrali. 9,0 10,0 8,6 9,9 Olanda Portogallo Spagna Euro area

Germania

Olanda

Portogallo

Spagna

Euro area

8,5

8,2

6,5

Italia

Francia

Germania

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OFFERTA

infatti aumenti più importanti dove la domanda era stata già alta nel 2021 e aveva contribuito a ridurre l’offerta disponibile. Per il prossimo periodo, è probabile che questo trend continui, portando ad un mercato immobiliare in cui sarà più difficile acquisire incarichi. Le condizioni ancora favorevoli sul lato della domanda, potrebbero mantenere alti i prezzi degli immobili. Parallelamente alle dinamiche di domanda e offerta , c’ è un altro fattore che ha una forte influenza sui prezzi e quindi sull’ inflazione: l’aspettativa del mercato . In un mercato in cui gli investitori si aspettano un rialzo dei prezzi, l’attività è condizionata in modo tale da diventare una profezia che si auto-avvera. E’ probabile chemolti acquirenti, vedendo il rialzo dei prezzi degli ultimi mesi, siano spinti ad acquistare casa più velocemente, per evitare di subire un ulteriore aumento dei prezzi . Il propagarsi di questa aspettativa, ha l’effetto di incrementare sensibilmente la domanda, che a sua volta spingerà al rialzo i prezzi. Allo stesso tempo, i venditori potrebbero essere tentati di posticipare la vendita, per trarre vantaggio da un prezzo più alto , riducendo ulteriormente l’offerta. Come abbiamo visto prima, la riduzione dell’offerta è uno degli ingredienti per un ulteriore rialzo dei prezzi. ruolo fondamentale. Tramite la leva creditizia, gli acquirenti possono incrementare il proprio potere di acquisto. A seguito della pandemia, è in atto una discussione a livello globale su un approccio più attivo alla stabilità economica dei singoli paesi e quindi alla stabilità dei loro mercati immobiliari. Per contenere l’aumento dei prezzi, storicamente si è intervenuti con politiche prudenziali che ponessero dei limiti all’accesso al credito. In quest’ottica le regolamentazioni esistenti hanno stabilito dei limiti per l’ LTV (Loan To Value, il rapporto fra il valore del mutuo e il valore dell’immobile) e per il DTI (Debt To Income, il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito). Disponibilità finanziarie

DOMANDA

INFLAZIONE

L’inflazione, è fortemente condizionata da un disequilibrio fra domanda e offerta . La diminuzione dell’offerta e/o la crescita della domanda generano un aumento dei prezzi. Questa è la dinamica che si sta osservando sul mercato immobiliare: gli stimoli dei governi e delle banche centrali hanno reso più disponibili le risorse finanziarie . Le maggiori disponibilità (sotto forma di agevolazioni, incentivi e mutui “bassi”) hanno stimolato la domanda, causando quindi la crescita dei consumi (ovvero del numero di transazioni) e l’aumento dei prezzi. Questa dinamica non è stata uniforme su tutta la Penisola. Si sono registrati La centralità del settore immobiliare per l’economia è evidente in quanto assorbe gran parte degli investimenti. Data la connessione con il mercato dei mutui, il mercato immobiliare è quello che meglio aiuta a trasmettere le politiche monetarie. Un mercato immobiliare forte è generalmente correlato ad una economia stabile. Allo stesso tempo, il collasso delle bolle immobiliari è spesso stato usato per predire le crisi economiche. Uno studio del Fondo Monetario Internazionale chiarisce che negli ultimi decenni, i due terzi delle crisi del sistema bancario sono state precedute da una crisi del mercato immobiliare. Le conseguenze sono state devastanti sulla crescita del PIL, sull’occupazione e sull’economia in generale. Di contro, le crisi del mercato azionario non hanno avuto lo stesso impatto sul sistema bancario. L’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare può rappresentare un grave rischio per l’economia. Se da un lato la valutazione del prezzo degli immobili è un’arte, dall’altro i prezzi delle case non possono salire troppo oltre l’effettiva capacità di pagamento degli acquirenti. Calcolando il rapporto fra reddito medio e prezzo medio degli immobili (o degli affitti), gli economisti identificano situazioni di squilibrio. In queste valutazioni, l’accessibilità al credito ha un

Scenari di crisi: centralità del mercato immobiliare 3

Accesso al credito

Prezzo dell’immobile

Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

7

Il limite di queste regolamentazioni è che possono essere poco effettive in caso di prezzi al rialzo dovuti ad una riduzione dell’offerta. Inoltre queste misure possono essere aggirate da investitori stranieri. Il rialzo dei tassi di interesse può contribuire al rallentamento della crescita dei prezzi. Purtroppo contribuisce anche a rallentare la crescita economica ed è una strada non facilmente percorribile. Nel corso dell’ultimo anno, nella maggioranza dei Paesi nel mondo, i prezzi degli immobili sono cresciuti ad un ritmo molto più elevato rispetto alla crescita del reddito medio. Situazione più stabile per l’Italia. Rispetto agli altri Paesi, in Italia la crescita dei prezzi è minore, a causa della bassa crescita economica. L’alta disoccupazione e le condizioni di lavoro precarie, hanno limitato l’accesso al credito, contribuendo a ridurre la domanda.

HOUSING PRICES

Nominal house prices, 2015=100

143

140

136 136

120 123

120

113

109

100

95

80

60

40

20

0

Italy

Chile

Spain

Korea

Japan

Latvia

Poland

France

Greece

Ireland

Austria

Estonia

Finland

Canada

Norway

Sweden Slovak Repubic

Belgium

Portugal

Bulgaria

Hungary

Slovenia

Romania

Australia

Germany

Denmark

Lithuania

Colombia

Euro area

Luxemburg

Switzerland

Netherlands

OECD - Total

New Zealand

United States

United Kindom

Czech Republic

Euro area (17 countries)

Source: https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm

Gestione dell’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare 4

Il modo più efficiente di risolvere il problema dell’aumento dei prezzi, è intervenire sulle tre cause che lo stanno generando.

Riduzione dell’offerta Aumento della domanda Aspettative di rialzo dei prezzi

La strategia sembra essere ancora in fase di discussione e pare che a livello globale si stia tentando di formulare e testare diversi scenari . In particolare le Banche Centrali ed i Governi stanno cercando di anticipare i possibili rischi legati all’alta inflazione e le relative soluzioni per mitigarli. Sicuramente l’efficacia delle iniziative dipenderà dal coordinamento fra Banche Centrali, Governi e Partiti, a livello locale e globale. I grossi limiti sono dovuti al fatto di doversi muovere in un territorio inesplorato, incerto e altamente volatile . L’aumentata complessità (intesa come maggior numero di variabili in gioco) è tale

per cui le soluzioni del passato potrebbero rivelarsi controproducenti. Ad esempio, nella crisi del credito del 2008, era ben chiaro che il problema fosse la mancanza di liquidità del sistema bancario. Le banche erano sotto capitalizzate ed è bastato ricapitalizzarle per risolvere il problema. Situazione diversa da uno scenario di crisi energetica. La crisi energetica colpisce diversi settori in modo differente. La dipendenza energetica dell’Europa da altri Paesi, rende difficile pensare di poter fornire un supporto rapido e mirato, come avvenuto per le banche nel 2008.

8 DATA HUB

Per stimolare l’offerta, storicamente gli interventi sono stati di natura fiscale e/o di regolamentazione. Molti temono che la riforma del catasto potrebbe preparare il terreno in questa direzione. Dalle simulazioni fatte dalla UIL, emerge che le aree più penalizzate da un eventuale adeguamento e ridistribuzione del carico fiscale, sarebbero le zone centrali delle grandi città e le aree turistiche. Il Governo ha più volte chiarito che l’obiettivo immediato della riforma è quello di aggiornare la banca dati esistente, al fine di far emergere gli immobili non censiti e ridistribuire il carico fiscale. In effetti un aumento delle tasse sugli immobili sembra un’ipotesi non immediatamente percorribile. Potrebbe avere effetti negativi sul settore del turismo, già pesantemente colpito dalla pandemia. Da un punto di vista di regolamentazione, invece, il Parlamento Europeo aveva già approvato una risoluzione a Gennaio 2021 per risolvere la precarietà abitativa. Le nuove regolamentazioni mirano a risolvere entro il 2030, in Europa, il problema della speculazione immobiliare, di quasi un milione di Stimolare l’offerta: tassazione e regolamentazione Lo strumento principale per raffreddare il mercato immobiliare è l’aumento dei tassi di interesse. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2021 il 51,2% delle persone fisiche ha acquistato casa tramite mutuo. Con l’aumento dei tassi di interesse, i mutui sono più costosi e le fasce più deboli perdono i requisiti di accesso al credito. Questo riduce la domanda e spinge i prezzi al ribasso. La domanda si riduce anche per motivi demografici, come la decrescita della popolazione. Oppure per motivi socio economici, come la precarietà del lavoro giovanile. La domanda di nuove abitazioni rischia di diminuire anche per effetto dell’aumento dei rendimenti delle obbligazioni. Nel momento in cui il rendimento delle obbligazioni inizierà a superare il rendimento degli affitti, è probabile che la domanda per immobili da mettere a reddito calerà, e con essa anche i prezzi degli immobili stessi. Negli Stati Uniti l’indice di accessibilità abitativa (HAI – Housing Affordability Index), misura la capacità di Controllare la domanda: i tassi di interesse Come chiarito in precedenza, le aspettative del mercato sono una componente fondamentale dei prezzi e tendono a funzionare come una profezia che si auto-avvera. Lo scenario è aggravato dalla velocità con cui si diffonde la dis-informazione, dalla particolare influenzabilità dell’opinione pubblica e dalla facilità con cui si propagano i disordini pubblici. Le Banche Centrali ed i Governi attribuiscono sempre più importanza alla propria credibilità, come strumento per poter influenzare le aspettative del mercato. Nel caso Controllare le aspettative

senzatetto e di 80 milioni di persone in difficoltà con il pagamento dell’affitto. Inizialmente erano anche stati proposti dei divieti/limiti all’ affitto e alla vendita di immobili in classi energetiche meno efficienti. Su quest’ultima iniziativa, la Commissione Europea ha fatto marcia indietro. Rimane valida la direttiva che prevede un efficientamento energetico di almeno il 15% del patrimonio edilizio in ogni singolo stato dell’Unione. Stando al rapporto dell’ENEA, in Italia più del 50% delle seconde case è in classe G. E’ chiaro che questo tipo di regolamentazioni scoraggia i proprietari e il possesso di immobili a reddito. Città come Milano, Roma, Bologna e Napoli hanno già progetti in corso per contenere il caro affitti . A Milano, in particolare, con il progetto “Reinventing Home” gli affitti calmierati prevedono un canone mensile di circa 500 euro per i trilocali. Il rallentamento del prezzo degli affitti, combinato all’aumento dei prezzi degli immobili, potrebbe scoraggiare nuovi investitori ed incentivare alcuni degli investitori esistenti alla vendita . accesso ai mutui trentennali in relazione allo stipendio medio. L’indice è ai minimi storici ed è previsto un ulteriore peggioramento nella seconda parte dell’anno. Negli USA, il rialzo dei tassi di interesse sta già escludendo dal mercato una parte degli acquirenti, per cui alcuni analisti prevedono un rallentamento del mercato immobiliare e un declino dei prezzi. Stando però ai dati sul sito Realtor.com, uno dei siti di annunci immobiliari più visitati negli USA, il numero degli incarichi attivi a giugno 2022 era in calo di oltre il 50% rispetto a giugno 2019. Secondo il Centro Studi RE/MAX Italia, questa offerta in diminuzione potrebbe mettere in discussone il declino dei prezzi previsto da alcuni economisti. A questo punto, interventi che si limitino al contenimento della domanda potrebbero non essere sufficienti a mitigare il rialzo dei prezzi. E’ da notare inoltre che il rialzo dei tassi di interesse mette in difficoltà le aziende (e gli Stati) più indebitati. Il rischio è che le Banche Centrali potrebbero non essere in grado di applicare le correzioni necessarie. delle aspettative sulla crescita dell’inflazione del 2022, le Banche Centrali hanno comunicato chiaramente che il rialzo dei tassi di interesse sarà un percorso graduale , con l’obiettivo di riportare l’inflazione intorno al 2% sul medio periodo. Non è possibile definire anticipatamente e con certezza il programma di rialzo dei tassi di interesse, che verrà invece stabilito di volta in volta sulla base del raggiungimento degli obiettivi. Ma questo tipo di comunicazione contribuisce a mitigare gli shock delle azioni correttive sul mercato.

9 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

SUPERBONUS 1.2

L’applicazione della misura del Superbonus procede speditamente anche per la prima parte del 2022. Secondo l’ultimo aggiornamento, al primo semestre 2022 il valore complessivo dell’ammontare ammesso adetrazioneha superato i 35miliardi, per corrispettivi 38,7 miliardi di detrazioni spettanti. L’incremento mensile medio nel 2022 dell’ammontare ammesso e del numero di edifici è stato di circa il 16% per cento, valore che segnala una decelerazione rispetto ai ritmi del 2021, in cui i nuovi edifici e l’ammontare ammesso incrementavano in media mensilmente

del 29%; ciò è in parte dovuto all’accumulo di lavori rinviati nel 2020 che sono partiti poi nel 2021. Come procedono i lavori iniziati? La percentuale di detrazioni maturate per lavori già terminati rispetto alle detrazioni spettanti totali è costante nel corso del 2021-2022: esse costituiscono sempre una quota pari al 68-70%. Ciò suggerisce che, nonostante le problematiche relative all’approvvigionamento di materiali che hanno rallentato la prosecuzione, i lavori continuano ad andare avanti e a concludersi, compensando le nuove detrazioni ammesse.

INTERVENTI AVVIATI E IMPORTI STANZIATI

Fonte: ENEA

250.000

35.000.000.000 € 30.000.000.000 € 25.000.000.000 € 20.000.000.000 € 15.000.000.000 € 10.000.000.000 € 5.000.000.000 € 0 €

IMPORTO AMMESSO A DETRAZIONE

200.000

N. DI ASSEVERAZIONI/ EDIFICI

150.000

100.000

50.000

0

1.02.2022

1.03.2022

17.05.2021

03.06.2021

01.07.2021

03.08.2021

31.08.2021

30.09.2021

31.10.2021

30.11.2021

31.12.2021

30.04.2022

31.05.2022

30.06.2022

VARIAZIONE MENSILE PERCENTUALE

Fonte dati OMI

N. DI ASSEVERAZIONI/EDIFICI

AMMONTARE AMMESSO A DETRAZIONE

40%

+29,2%

+ 16,4%

20%

0%

1.02.2022

1.03.2022

03.06.2021

01.07.2021

03.08.2021

31.08.2021

30.09.2021

31.10.2021

30.11.2021

31.12.2021

30.04.2022

31.05.2022

30.06.2022

10 DATA HUB

Una delle più recenti novità è il mancato rinnovo della misura nel nuovo Decreto aiuti, in quanto essa non verrà prorogata ulteriormente al 2023 e resteranno valide le scadenze previste dall’ultima Legge di Bilancio; unica proroga è quella prevista per lo stato avanzamento lavori di almeno il 30%, che è posticipato dal 30 giugno al 30 settembre 2022. Il motivo potrebbe risiedere nelle risorse a disposizione, che sarebbero terminate: le cifre stimate dall’Ufficio Parlamentare di Bilancio (circa 33 mld) sono state superate già dalla precedente

rilevazione ENEA del 31 maggio, prima del termine della misura. Restano a grandi linee invariate sia la distribuzione per tipologia di edificio, circa 15% condomini, 53% edifici unifamiliari e 32% unità indipendenti) sia la distribuzione geografica del numero di interventi: la misura continua ad essere utilizzata per quasi il 50 per cento da regioni del Nord Italia (il 36 per cento costituito solo da Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna), per il 31 per cento dal Sud e dalle isole e per la restante parte dal Centro Italia.

COSTI MATERIE PRIME 1.3

Dopo la fase calante che ha caratterizzato l’andamento dei prezzi nella parte finale del 2021, una decisa spinta in risalita al prezzo delle materie prime è stata data dall’inizio del conflitto russo ucraino, che ha comportato interruzione delle catene di approvvigionamento, maggiori costi dei fattori produttivi e maggiore rischiosità. C’è stato, quindi, un aumento a partire dai primi mesi del 2022; tra i metalli ferrosi, l’acciaio ha subito uno dei rincari più rilevanti rispetto al periodo pre Covid, raggiungendo a inizio marzo un aumento del 160% rispetto a gennaio 2019. Il rame, invece, è soggetto ad una minore volatilità rispetto agli altri materiali: risulta comunque in aumento ma segue un trend più costante (+82% a inizio marzo e +70% a fine maggio). Il legname è stato, anche in questo caso, uno dei materiali con la crescita più intensa; tuttavia, dopo il picco a inizio marzo, quando l’incremento rispetto

a gennaio 2019 ha raggiunto il 360%, il valore ha iniziato a scendere, ma si attesa comunque significativamente al di sopra del periodo pre pandemia (+140% nella seconda metà di maggio). Da maggio è possibile osservare un andamento decrescente dei prezzi; essi restano comunque a livelli ben superiori a quelli pre-pandemici (in media +50% per rame, alluminio e acciaio e +100% per legno e ferro), ma hanno subito una riduzione rispetto ai picchi raggiunti all’inizio del conflitto. Questa nuova fase dei prezzi sembra però essere caratterizzata da una maggiore volatilità, che crea pressioni sulle attività di approvvigionamento; a tal proposito, poichè la maggior parte dei materiali è scambiata in valuta statunitense, contribuisce negativamente anche l’apprezzamento del dollaro rispetto all’euro: il tasso di cambio €/$ è passato da 1,23 di gennaio 2021 a 1,05 attuale.

ANDAMENTO DEI PREZZI 2019-2022 (BASE 2 GEN.2019)

Fonte: LME – Market insider, ANCE

450 400 350 300 250 200 150 100

RAME

ALLUMINIO

ACCIAIO

LEGNO

15/01/2019

15/03/2019

15/05/2019

15/07/2019

15/09/2019

15/11/2019

15/01/2020

15/03/2020

15/05/2020

15/07/2020

15/09/2020

15/11/2020

15/01/2021

15/03/2021

15/05/2021

15/07/2021

15/09/2021

15/11/2021

15/01/2022

15/03/2022

15/05/2022

15/07/2022

FERRO

11 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

Il mercato dei mutui ha un’importanza strategica fondamentale per la trasmissione delle politiche di stabilizzazione dei prezzi . Non solo per la stretta dipendenza dai tassi di interesse, ma anche per il peso che le rate dei mutui hanno sul reddito. MUTUI 1.4 • molti governi hanno reagito a tale situazione con tagli delle tasse e sussidi, che alleviano temporaneamente l’impatto degli aumenti ma, allo stesso tempo, possono generare un aumento della domanda che può aggravare il problema di fondo. Pertanto ci si aspetta che i prezzi continueranno ad essere superiori ai livelli degli scorsi anni ancora nel 2023 e 2024, tenendo conto anche della durata del conflitto. Per quanto riguarda i prossimi mesi, le previsioni indicano che il livello dei prezzi continuerà a rimanere alto soprattutto per i materiali di cui la Russia o l’Ucraina sono esportatori (quali gas, petrolio, grano, alluminio, palladio, rame); la persistenza di questa condizione è dovuta a tre principali aspetti: • l’aumento dei prezzi è generalizzato, quindi non c’è l’effetto sostituzione per cui a seguito di un aumento del prezzo di un bene, la domanda si rivolge ad un bene sostituto facendo calare il prezzo del bene originario; • l’aumento dei prezzi di alcuni materiali ha causato un aumento su tutta la catena produttiva, generando un’inflazione generale;

Per quanto riguarda i tassi di interesse , il recente aumento da parte delle BancheCentrali renderàinuovimutuipiùcostosi.Nonostantei tassi rimangano ancora molto vantaggiosi rispetto ai valori precedenti alle politiche di tassi 0 fatte dalle banche centrali negli ultimi anni (nel 2007, anno del record storico di vendite in Italia, il variabile era intono al 5% ed il fisso sopra l’8%), l’Ufficio Studi 24Max prevede alcune inversioni di tendenza nel breve periodo. Rispetto al 2021, si osserva maggior prudenza da parte degli acquirenti soprattutto nei grandi centri urbani, dove a causa della scarsa offerta, l’aumento del prezzo degli immobili è stato maggiore. L’Ufficio Studi 24Max si aspetta importi medi minori per l’erogato e un ulteriore declino del tasso fisso . Nel primo semestre del 2022 la preferenza del tasso fisso rispetto al variabile, è scesa dal picco di febbraio, pari al 94,12%, al minimo di giugno (53,73%) [Fonte dati: Ufficio Studi 24Max]. E’ all’interno di questa ottica prudenziale che si osserva un sempre maggiore interesse verso i mutui a tasso variabile con CAP : più convenienti dei mutui a tasso fisso e più sicuri dei mutui a tasso variabile. A causa del maggior costo dei mutui, gli acquirenti sono molto più sensibili alle possibili agevolazioni sul credito , come ad esempio quelle legate alla classe energetica dell’immobile ( mutui green ).

Simulando l’acquisto di un immobile di 150’000 Euro, con un importo di mutuo pari a 120’000 Euro su una durata di 30 anni, si ottiene una rata mensile pari a 512,41€ per il tasso fisso e a 473,65€ per il tasso variabile protetto e 374,29 per un variabile [fonte: 24max.it]. Simulazione:

Un secondo tema da attenzionare per il mercato dei mutui è l’ aumento dell’inflazione . La perdita del potere di acquisto tende a rendere più rischiosi i mutui già stipulati, con un impatto sfavorevole sul DTI reale (Debt To Income, il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito). Questo potrebbe rendere più prudenti le banche, che per disincentivare le richieste di accesso al credito, in uno scenario di crisi di Governo e aumento dello spread, potrebbero aumentare il costo del credito oppure semplicemente porre dei limiti all’erogazione. Le aspettative per il secondo semestre del 2022 rimangono ottimiste, nonostante lo scenario complessivo stia degradandosi e nonostante la veloce reattività del mercato dei mutui ai cambiamenti in atto. E’ probabile che gli effetti del programma di rialzo dei tassi di interesse siano più evidenti nel 2023. Alla luce dei numerosi strumenti di credito presenti sul mercato e della loro complessità, la migliore strategia per i consulenti immobiliari è quella di sviluppare una stretta collaborazione con gli esperti del credito. Non solo per facilitare l’accesso al mutuo, ma anche per ottimizzare la sostenibilità delle scelte sul lungo periodo .

12 DATA HUB

2.OVERVIEW MERCATO IMMOBILIARE Dopo la complessiva ripresa del settore immobiliare registrata nel corso del 2021, i primi mesi del 2022 mostrano segnali di continuità dell’andamento positivo. Il primo trimestre 2022, infatti, fa registrare un numero di transazioni superiore ai livelli pre pandemici e a quelli rilevati nel Q1 2021 per le tre destinazioni principali analizzate. In Italia il numero di transazioni per i settori commerciale, direzionale e residenziale nel Q1 2022 è stato pari a 195.270 unità, contro le 173.804 del 2021 (+12%) e le 148.652 del 2019 (+31%): pare quindi ripreso il trend crescente che aveva caratterizzato il periodo pre-pandemia; inoltre, considerando che nel 2021 un numero maggiore di transazioni è avvenuto nella seconda parte dell’anno, se anche nel 2022 si conferma questo andamento, si può prevedere un NTN a fine 2022 superiore a quello del 2021. In questa dinamica, però, va tenuto conto dell’evoluzione del conflitto russo-ucraino, che probabilmente determinerà un rallentamento nel corso dei prossimi mesi. Al netto di questo effetto, sembra procedere la ripresa del direzionale, che, in termini di volumi, aveva subito un colpo più pesante in pandemia ed era risultato più lento nella ripartenza del 2021; i volumi investiti nel Q1 2022 sono infatti ben superiori al livello pre-pandemia. Considerando il numero di vendite, gli uffici presentano uno

stacco più ampio rispetto al livello pre pandemico: l’incremento del numero di transazioni rispetto al Q1 2019 è maggiore rispetto alle altre destinazioni di circa 10 punti percentuali (+41% contro +31% di commerciale e residenziale). Il settore retail mostra una ripresa meno marcata in termini diNTNrispettoal 2019; dopo un anno in cui il settore ha sofferto in parte del cambiamento di abitudini avviato con il boom del commercio online verificatosi durante la pandemia, la ripresa delle attività economiche e dei flussi turistici sta guidando l’uscita dalla crisi: i volumi sono ancora lievemente al di sotto dei livelli pre-covid, ma si prevede un ritorno ai livelli del 2019 entro l’anno. Il comparto residenziale, infine, a inizio anno sembrava continuare con il trend espansivo che aveva caratterizzato il 2021 grazie alla fiducia dei consumatori e all’atteggiamento accomodante del sistema creditizio. Successivamente allo scoppio del conflitto, tuttavia, la riduzione del potere di acquisto delle famiglie e della fiducia e la conseguente maggiore selettività da parte degli istituti di credito in fase di erogazione hanno comportato una riduzione del numero di compravendite, che probabilmente resterà al di sotto delle 700 mila unità fino al 2024.

NTN PER SETTORE Q1

Fonte dati ISTAT

Residenziale

Commerciale

Direzionale

195.270

200.000

173.804

170.000

148.653

137.117

140.000

131.614

126.222

121.158

110.000

100.505

80.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Per quanto riguarda la logistica, questa asset class continua amantenere il ruolo centrale assunto nel corso del 2021, anno che l’ha vista protagonista. Il volume di investimenti nel Q1 2022 risulta infatti essere il più alto che sia stato registrato in un primo trimestre degli scorsi anni e gli investimenti nel settore hanno costituito circa il 20% del totale, il doppio rispetto a quanto rilevato nel Q1 2021.

VARIAZIONE TRANSAZIONI Q1 (BASE 2019) Fonte dati OMI

COMMERCIALE

UFFICI

RESIDENZIALE

141 131

131

126 111 117

100

83 84 93

Q1 2019

Q1 2020

Q1 2021

Q1 2022

Risulta difficile la previsione per i prossimi mesi; le attese positive riguardanti lo scenario economico italiano, che avrebbero fatto sperare in ripercussioni anche sul settore immobiliare e in una continuità della crescita, sono state di recente riviste al ribasso dall’OCSE sia per il 2022 che per il 2023. Inoltre, la continua evoluzione delle tensioni geopolitiche attualmente in corso aggiunge incertezza all’andamento nel corso del 2022, congiuntamente alle difficoltà di approvvigionamento e all’inflazione che ha caratterizzato la ripresa economica e che sarà determinante per le scelte di politica monetaria con impatti significativi sull’economia. Da ultima, inciderà sul clima di fiducia generale anche la recente e inattesa crisi di Governo.

13 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

OVERVIEW ITALIA MERCATO RESIDENZIALE

Approfondimento:

Transazioni 1

ANDAMENTO TRANSAZIONI - Vendite residenziale

La distribuzione mensile delle transazioni residenziali del 2022, segue l’andamento del 2021 . Si osserva un incremento sul numero di immobili residenziali transati, superando i risultati già positivi registrati nell’anno 2021. Nel 2022 il secondo trimestre ha registrato un maggior numero di transazioni rispetto al primo, con una crescita più stabile . Il mese più forte si rivela essere marzo. Probabilmente sui mesi successivi iniziano a pesare le incertezze macro-economiche e il rialzo dei prezzi.

2022

2021

Gennaio Febbraio

Marzo

Aprile

Maggio Giugno

PREFERENZE DEL CONSUMATORE

2022 - PREFERENZE SUL NUMERO DI LOCALI

2%

22%

40%

21%

15%

MONOLOCALE

BILOCALE

TRILOCALE

QUADRILOCALE

5 LOCALI +

Gli appartamenti venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguono bilocali e quadrilocali. Rispetto all’anno scorso, gli immobili con metrature più ampie sono penalizzati, forse a causa dell’aumento dei prezzi . La distribuzione della tipologia di immobili sulla base del numero di locali varia a seconda delle macroaree geografiche (Nord, Centro, Sud ed Isole). Il trilocale resta preferito in tutte e tre le aree, ma al Sud e nelle Isole si osserva una prevalenza di immobili con più di quattro locali, a discapito di bilocali e monolocali. Nel Centro Italia sono transati un numero maggiore di bilocali, anche se in numero inferiore rispetto alle aree del Nord Italia. Sono localizzati in Basilicata gli immobili con metrature più ampie (110 mq circa).

Transazioni su Incarichi 2 % TRANSAZIONI SU INCARICHI

Percentuale transazioni per regione 3 % TRANSAZIONI A LIVELLO REGIONALE - I° SEMESTRE 2022

29%

29%

2022 2021 2020

27%

22% 19%

17%

La distribuzione nazionale delle transazioni vede una concentrazione maggiore in Lombardia rispetto al resto delle regioni regioni del centro si distingue inoltre la Toscana ; al Sud Puglia e Sicilia . italiane, segue il Lazio . Tra le

Q1

Q2

L’indicatore transazioni su incarichi, dà un’idea della forza del mercato. Nel 2022 l’effetto combinato dell’aumento del numero delle transazioni e della diminuzione degli incarichi, si traduce in una crescita di questo indicatore rispetto agli anni precedenti. Il tema più importante è la difficoltà ad acquisire nuovi incarichi . Questa tendenza si osserva principalmente nelle aree che negli ultimi anni hanno dimostrato maggiore dinamismo, come Milano e Roma.

14 DATA HUB

Giorni di permanenza sul Mercato 4

AFFITTO

VENDITA

2021

2021

Q1 77 Q1 65

Q2 73 Q2 58

Q1 141 Q1 148

Q2 140 Q2 143

2022

2022

Nel 2022, trimestre su trimestre, a livello nazionale, si osserva una riduzione dei tempi di locazione. Il trend del 2022 è analogo all’andamento registrato nel 2021. Considerando la variazione anno su anno, scendendo nel dettaglio delle vendite, si nota un aumento medio di 3 giorni nel secondo trimestre dell’anno in corso. Molto positivo è invece l’andamento delle tempistiche di locazione, le quali si attestano sui 58 giorni contro i 73 dell’anno precedente. In media sono 143 i giorni necessari per concludere una vendita .

Demografia 5

SESSO

FASCE DI ETÀ

UOMINI DONNE

2022 2021

33,3%

29,4%

29,3% 28,4%

21% 21,3%

20%

14,9%

45,7% 54,3%

18-24 1,6% 1,8%

24-35

35-45

45-55

OVER 55

STATO CIVILE

OCCUPAZIONE 2022

Contratto di collaborazione Professionista iscritto albo Altro

0,5% 1,2% 3,2% 5% 6% 9% 75%

2021

2022

46%

CONIUGATO/A

44%

42%

CELIBE/NUBILE

45%

Pensionato

8%

SEPARAZIONE/ DIVORZIO

7%

Dipendente a tempo determinato Lavoratore autonomo con P.IVA Dipendente a tempo indeterminato

3%

CONVIVENTE

2%

1%

VEDOVO/A

2%

Dall’analisi sociodemografica dell’Ufficio Studi 24MAX, condotta sui mutui erogati, si osserva un aumento degli acquirenti nelle fasce d’età 24-35 e 35-45. Per la maggior parte si tratta di dipendenti a tempo indeterminato che rappresentano circa il 75% del totale; seguono le P.IVA, poco sotto il 10%. Rispetto al 2021 si rileva una percentuale maggiore di coniugati. Leggermente più alta la percentuale degli uomini, in diminuzione però rispetto al 2021, passano quindi dal 55,17% al 54,30%.

15 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

3. OVERVIEW LOMBARDIA

Mercato Immobiliare Residenziale

Transazioni 1

ANDAMENTO TRANSAZIONI

2022

2021

Le transazioni nel 2022 presentano valori superiori al 2021 e seguono la distribuzione mensile dell’anno precedente. La Lombardia ha un forte impatto sul totale delle transazioni a livello nazionale. Nonostante nel primo trimestre l’attività sia cresciuta, ma in misura minore rispetto alla media nazionale, i dati di maggio e giugno sono sopra la media . Si conferma la stagionalità storica.

Gennaio Febbraio

Marzo

Aprile

Maggio Giugno

PREFERENZE DEL CONSUMATORE 2022 - PREFERENZE SUL NUMERO DI LOCALI

3%

3%

31%

49%

14%

MONOLOCALE

BILOCALE

TRILOCALE

QUADRILOCALE

5 LOCALI +

La categoria preferita è il trilocale, che rappresenta quasi la metà delle transazioni di vendita del 2022. Seguono i bilocali, un terzo del totale. Entrambe le categorie presentano valori superiori alla media nazionale. Gli immobili con 4 o più locali sono invece inferiori alla media, a causa dei maggiori prezzi e della minore disponibilità sul mercato.

Andamento della domanda 2 % TRANSAZIONI SU INCARICHI

44%

2020

2021

2022

39% 40%

32% 28% 35% 37%

40%

39%

35%

17%

28% 27%

22% 26%

22%

Q1

Q2

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2 Q3 Q4

Q1 Q2

In Lombardia, l’indicatore Transazioni su Incarichi, segnala un disequilibrio tra domanda e offerta già a partire dal secondo trimestre del 2021. L’aumento delle transazioni nel 2022 non è supportato da un pari aumento del numero di incarichi acquisiti. Se dovesse continuare questa tendenza, l’aspettativa è quella di vedere una crescita meno sostenuta e un ulteriore rialzo dei prezzi.

16 DATA HUB

Giorni di permanenza sul Mercato 3

AFFITTO

VENDITA

2021

2021

Q1 73

Q2 67

Q1 135 Q1 137

Q2 130

2022

2022

Q1 56

Q2 46

Q2 132

Causa la forte domanda e la ridotta offerta, anche in Lombardia migliorano le tempistiche di locazione, in media i giorni necessari a concludere una trattativa passano dai 67 del 2021 ai 46 attuali. Le vendite ricalcano il trend nazionale, con un mercato più veloce che porta i giorni al di sotto della media (132 giorni contro i 143 nazionali).

Demografia 4

SESSO

FASCE DI ETÀ

38,3%

UOMINI DONNE

2022 2021

29,9% 32,2%

30,5%

20,8% 20,5%

16%

8,4%

44,4% 55,6%

18-24 2,6% 0,8%

24-35

35-45

45-55

OVER 55

STATO CIVILE

OCCUPAZIONE 2022

3,6% 1,4% 1,4% 81,3%

Altro

2021

2022

45,1%

Dipendente a tempo indeterminato Lavoratore autonomo con P.IVA Contratto di collaborazione Dipendente a tempo determinato

CONIUGATO/A

40,0%

45,1%

CELIBE/NUBILE

46,1%

5,9%

SEPARAZIONE/ DIVORZIO

9,1%

9,3% 1,4% 1,4%

2,61% 3,1%

CONVIVENTE

Pensionato

1,3%

Professionista iscritto all’albo

VEDOVO/A

1,7%

I dati a disposizione dell’Ufficio Studi 24MAX evidenziano che in Lombardia la categoria più numerosa tra gli acquirenti beneficiari di mutuo, è quella dei lavoratori a tempo indeterminato. Rispetto al 2021, l’età media si sposta verso le fasce superiori ai 35 anni. Forse a causa del più alto prezzo degli immobili in Lombardia, c’è una tendenza superiore all’acquisto da parte dei coniugati. Rispetto al 2021, aumenta la percentuale di donne che passa dal 43.14% al 44.44% del 2022.

17 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

3.1 MILANO Q1-Q2 RESIDENZIALE MILANO 3.1.1

Andamento della domanda 1

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

Primo trimestre brillante per il capoluogo lombardo. Dai dati provvisori OMI emerge una crescita anno su anno del +36%. La maggior difficoltà ad acquisire rispetto all’anno scorso spinge ulteriormente al rialzo l’indicatore transazioni su incarichi, che nel primo trimestre segna 43%. Nel secondo trimestre, che pur registra transazioni più alte, l’indicatore si stabilizza al 44%, a causa del maggior numero di incarichi acquisiti. Questo potrebbe essere correlato alle iniziative messe in campo da RE/MAX Italia per supportare l’attività di acquisizione, come ad esempio la campagna nazionale coordinata a livello Europeo “GO4MORE”. Nel capoluogo meneghino quasi la metà delle vendite riguarda i bilocali. La metratura media è di 70 metri quadri, con appartamenti meno ampi rispetto alla media nazionale.

2020

2021

2022

44%

44%

43%

38%

29%

19%

Q1

Q2

Giorni di permanenza sul mercato 2

AFFITTO

VENDITA

2021

2021

Q1 74 Q1 65

Q2 103

Q1 99 Q1 115

Q2 105 Q2 103

2022

2022

Q2 48

Nel capoluogo lombardo, per quanto riguarda le locazioni, la differenza tra il 2021 e il 2022 si fa ancora più marcata. Ad oggi infatti gli affitti richiedono in media solo 48 giorni, 10 giorni in meno della media nazionale. Leggero miglioramento per i giorni medi di mercato relativo alle vendite nel secondo trimestre 2022, rispetto allo stesso periodo del 2021, attestandosi sui 103 giorni.

Media Prezzi 3

AFFITTO

Q1

Q2

17,8 €/mq

A Milano si registrano prezzi in crescita lato affitti. Nella categoria appartamenti la media semestrale passa da 15,4€ al metro quadro a 16,65€ al metro quadro. Una crescita complessiva dell’8,11%.

2022 2021 2022 2021

16,1 €/mq 15,5 €/mq

14,7 €/mq

18 DATA HUB

MAPPATURA MACROAREE MILANO - I SEM 2022 vs 2021

Milano-Affori Bovisa Niguarda Testi Milano-Baggio Bande Nere Primaticcio Legioni Romane Milano-Bicocca Greco Monza Palmanova

6,6%

Lato categoria appartamenti, le aree di Milano mappate dal Centro Studi di RE/MAX Italia, presentano una crescita dei prezzi del +3,2% I Semestre 2022 su I Semestre 2021. La maggiore crescita è stata registrata nelle zone di Città Studi, Lambrate, Certosa, Quarto Oggiaro, Villapizzone, Fiera, Firenze e Sempione, il cui aumento si attesta attorno al 10%. Attorno al +6% troviamo zone più periferiche come Affori, Bovisa, Niguarda, Testi, Bicocca, Greco, Monza, Palmanova, e zone già più rivalutate come Garibaldi, Isola e Maciachini. Nei quartieri di Corvetto, Lodi e Forlanini i prezzi osservano una correzione, dopo il sensibile rialzo dell’ultimo periodo, legato ai progetti di riqualificazione urbana (Scalo di Porta Romana e nuova linea della metro). Stabili tutte le altre zone. vendite, per la

-1,4%

6,0%

Milano-Bocconi Corso Italia Ticinese 0,1% Milano-Bonola Molino Dorino Lampugnano 3,9% Milano-Buenos Aires Indipendenza Venezia -3,8% Milano-Certosa Quarto Oggiaro Villapizzone 10,4% Milano-Città Studi Lambrate 13,2% Milano-Corvetto Lodi Forlanini -12,6% Milano-Fiera Firenze Sempione 9,4% Milano-Lotto Novara San Siro -0,7% Milano-Repubblica Stazione Centrale 4,0% Milano-St. Garibaldi Isola Maciachini 6,6%

Curiosità 4

CLASSE ENERGETICA

A B C D E F G

5,4%

3,5%

5,4%

7,6%

13,9%

21,8%

42,6%

Fra gli immobili in portafoglio le tipologie maggiormente presenti sul mercato sono quelle in classi energetiche poco efficienti . Andando nel dettaglio e distinguendo gli incarichi relativi alle vendite da quelli degli affitti, si nota che l’offerta degli affitti è più sbilanciata verso la classe G. Per quanto riguarda la vendita, l’offerta di immobili in classe A è poco sotto il 10% del totale. La maggior parte di questi immobili è di nuova costruzione .

19 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022

Q1-Q2 DIREZIONALE MILANO 3.1.2

UNITÀ TRANSATE DIREZIONALE CITTÀ E PROVINCIA

Fonte: OMI

2019

2020

2021

2022

0 100 200 300 400 500 600

Q1

Q2

Q3

Q4

VOLUMI INVESTIMENTI CITTÀ

Volumi transati espressi in 000 €

Da

a

Colore

Fonte: Elaborazione Avalon dati OMI

2019

2020

2021

2022

-

500

500

2.000 5.000

500.000.000 € 1.000.000.000 € 1.500.000.000 € 2.000.000.000 € 0 €

2.000 5.000

20.000 50.000 100.000 300.000

20.000 50.000 100.000

Q1

Q2

Q3

Q4

Il primo trimestre del 2022 conferma la ripresa del settore direzionale sia dal punto di vista degli investimenti che delle unità compravendute: nel primo caso si nota un chiaro distacco dal volume registrato nel 2021, mentre nel secondo si registra un leggero incremento che conferma il distacco verificatosi dal biennio 2019/2020. Il 2021 registra uno stato di consolidamento della ripresa, che tuttavia, in particolare con riferimento al Q4 del 2019, non è ancora ai livelli pre-pandemici. Il dato sugli investimenti del Q2 2022 (dato parziale), lascia pensare che si verificherà lo stesso incremento del Q1. Nella prima parte dell’anno, le zone in cui si concentrano maggiormente gli investimenti si collocano nel centro storico e nelle zone semiperiferiche a sud della città, in linea con quanto registrato nel 2021.

YIELD

KEY TRANSACTION H1 2022

Indirizzo Città

GLA

Data

Buyer

Seller

Price

Minimo Massimo 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 4,5% 4,8% 5,0% 5,5%

Società di investimento

Compagnia di assicurazioni

Lodi

Milano 9.000 mq Q1-2022

33.000.000 €

CBD

Società di gestione risparmio

Semicentro

Loreto

Milano 20.000 mq Q2-2022

N.D.

35.700.000 €

Periferia

Vigentino Milano 6.600 mq Q1-2022 Società di private equity Società multiservizi 47.800.000 € Meravigli Cordusio Milano 3.800 mq Q1-2022 Società di gestione patrimoniale Compagnia di assicurazioni 49.000.000 €

Hinterland

Il centro storico conferma la sua attrattività per gli investitori core, seguito dai distretti direzionali di CBD Porta Nuova e dalle zone semicentrali a sud della città. I tassi netti registrati confermano il trend dell’ultimo semestre del 2021, a eccezione delle regioni CBD, per le quali si registra una leggera compressione.

Centrale Repubblica Milano 6.811 mq Q1-2022

Società di investimento

Società di gestione risparmio

58.200.000 €

Bicocca Milano 14.700 mq Q1-2022 Fondazione Società di gestione patrimoniale

72.000.000 €

Società di investimento immobiliare

Vigentino Morvione Milano 17.300 mq Q1-2022

Società di private equity

114.505.569 €

Società di investimento immobiliare

Centro storico Porta Vittoria

Milano 10.600 mq Q2-2022 Società di gestione risparmio

120.400.000 €

Milano 18.000 mq Q1-2022 Società di private equity Società multiservizi 173.300.000 €

Società di investimento immobiliare

Porta Genova Milano 27.999 mq Q2-2022

Società immobiliare

200.000.000 €

20 DATA HUB