Real Estate Data Hub #13

leasing, tenant mix, marketing e investimenti di riqua lificazione per mantenere competitivi i centri e miglio rarne le performance nel tempo? Nell’applicazione di tali strategie, come si differenzia l’approccio tra il mer cato italiano e gli altri mercati europei? VIA Outlets gestisce un portafoglio diversificato di cen tri outlet premium in tutta Europa, tutti situati in bacini territoriali di forte attrattività. Il portafoglio comprende sia mercati maturi e ad alta capacità di spesa, in con testi metropolitani come Amsterdam, Zurigo e Fran coforte, sia destinazioni ad alto potenziale di crescita come Lisbona, Palma di Maiorca e Praga. Molti dei no stri centri beneficiano inoltre della vicinanza a impor tanti poli turistici, elemento che contribuisce a gene rare un significativo potenziale aggiuntivo di visitatori. La nostra strategia di portafoglio si concentra sull’ac quisizione di asset sui quali possiamo attuare iniziative in grado di creare valore e sfruttare sinergie operative su scala europea. Ogni centro è oggetto della nostra strategia 3R: • Remerchandising: ottimizzazione e valorizzazione continua del mix di brand; • Remarketing: incremento del flusso di visitatori qua lificati e della spesa media attraverso attività di mar keting data-driven e il nostro programma di loyalty; • Remodelling: miglioramento dell’architettura e dell’esperienza del visitatore tramite investimenti continui. Pur mantenendosi coerenti in tutti i mercati, questi prin cipi vengono declinati in funzione delle dinamiche locali, in quello che definiamo il nostro approccio “beautiful lo cal”. Questo equilibrio tra un quadro strategico unitario e l’adattamento locale consente ai nostri centri di rima nere competitivi, resilienti e perfettamente allineati alle aspettative in evoluzione dei visitatori e dei brand. Nel modello di locazione retail, quale equilibrio ritene te più efficace tra un canone minimo garantito (MGR) e una componente variabile legata al fatturato (% turno ver rent)? Applicate modelli diversi di locazione in base al paese in cui viene realizzata l’operazione? In quali casi ritenete preferibile privilegiare una maggiore sta bilità del canone fisso e quando invece puntare su una maggiore componente variabile, eventualmente per favorire l’allineamento degli interessi con i tenant e so stenere la crescita delle vendite? In tutto il nostro portafoglio applichiamo una struttura di leasing coerente, che combina un canone base (75 80%) con una componente variabile legata al fatturato (20-25%). Questo modello è ben compreso e apprezza to dai nostri brand partner internazionali. Ci offre inol tre un quadro equilibrato: il canone base garantisce stabilità dei ricavi, mentre la componente variabile si allinea direttamente alla performance del punto ven dita. La natura ad alto margine del canale outlet ren de questa struttura particolarmente interessante per i brand, sostenendo una forte domanda. Rispetto ai centri commerciali full-price, gli operatori outlet lavorano in genere con una quota più elevata di canone variabile. Questo aiuta a mantenere per i brand un Occupancy Cost Ratio (OCR) sano e sostiene la loro

redditività di lungo periodo. Pur essendo la nostra strut tura di leasing omogenea in tutta Europa, adattiamo il rapporto tra canone fisso e variabile in funzione della situazione specifica. Una componente fissa più elevata è preferibile quando la stabilità è prioritaria, ad esempio nell’inserimento di nuovi brand o di marchi strategica mente sensibili. Al contrario, aumentare la componente legata al fatturato è efficace quando vogliamo favorire la crescita, rafforzare le partnership o allineare maggior mente entrambe le parti alle performance di vendita. Nel complesso, questo modello flessibile ma coerente mantiene i nostri centri competitivi e garantisce che sia VIA Outlets sia i nostri brand partner possano beneficia re in modo sostenibile del successo commerciale. Qual è la vostra lettura dell’evoluzione del mercato retail in Italia e in Europa nei prossimi anni? In par ticolare, quali dinamiche ritenete più rilevanti per il settore – ad esempio cambiamenti nei comportamenti di consumo, peso del turismo, integrazione tra fisico e digitale o crescente polarizzazione tra asset prime e secondari – e quale ruolo pensate possano avere i format outlet all’interno di questo scenario? Ci aspettiamo che sia il mercato retail italiano, sia quello europeo in generale, continuino a orientarsi verso una maggiore qualità, selezione dei brand e format sem pre più esperienziali. Nel settore outlet, in particolare, i brand considerano sempre più gli outlet come una piattaforma retail premium, piuttosto che come un ca nale di smaltimento delle rimanenze, e ciò si riflette in assortimenti più evoluti e in ambienti di vendita sempre più di fascia alta. Allo stesso tempo, i brand premium stanno diventando più selettivi, privilegiando centri con bacini d’utenza solidi e operatori in grado di costruire partnership strategiche di lungo periodo. Gli outlet stan no inoltre assumendo un ruolo crescente come punto di ingresso efficace per i brand che desiderano introdurre nuovi clienti alla propria rete full price. Guardando al futuro, riteniamo che il settore sarà ca ratterizzato da una maggiore professionalizzazione, da un’ulteriore concentrazione degli operatori, da flussi tu ristici più robusti e da aspettative crescenti in termini di sostenibilità ed esperienza del cliente. Il comportamen to dei consumatori sta diventando sempre più ibrido, con una forte integrazione tra retail digitale e fisico. Questo cambiamento sta incentivando un numero crescente di brand nati in modalità digitale ad approdare al canale outlet, che rappresenta per loro una modalità a bassa barriera per espandersi nel retail fisico. Gli outlet stessi continueranno a evolversi verso desti nazioni leisure più ampie, che combinano shopping, ri storazione e intrattenimento, offrendo un’esperienza di visita più completa. Poiché la sostenibilità diventa una priorità sempre più centrale per i consumatori, ci aspet tiamo anche una maggiore diffusione di format circolari, compresi i negozi dell’usato, all’interno degli outlet. Nel complesso, gli outlet sono ben posizionati per re stare un format resiliente e rilevante, offrendo una com binazione convincente di convenienza, esperienza e ac cessibilità, perfettamente in linea con l’evoluzione delle aspettative dei consumatori e delle strategie dei brand.

106 DATA HUB