Real Estate Data Hub #13

LOGISTICA ROMA 2025

Il mercato logistico di Roma sta attraversando una fase di “re-rating” strutturale, evolvendo da mercato puramente locale a nodo strategico nazionale. La Capitale soffre di una cronica mancanza di stock moderno di Grado A, il che ha generato una forte pressione rialzista: i canoni della logistica tradizionale sono cresciuti dai 66 €/mq/anno del 2024 ai 77 €/mq/anno attuali, mentre il segmento last-mile ha raggiunto i 110 €/mq/anno, allineandosi stabilmente ai valori milanesi. L’offerta di Grado A, infatti, è ben al di sotto della domanda espressa dai grandi operatori 3PL, che nel primo semestre 2025 hanno rappresentato circa il 50% dell’assorbimento totale. Sul fronte last-mile, la morfologia urbana di Roma, con la sua estesa rete di ZTL e restrizioni alle emissioni, ha reso rarissime le posizioni da cui è possibile servire il centro con veicoli leggeri, concentrando la competizione tra operatori come Amazon, DHL, GLS e Poste Italiane, su un bacino di locazioni non replicabile. A ciò si aggiunge l’innalzamento qualitativo dello stock richiesto: gli immobili privi di standard ESG adeguati, altezza libera superiore a 10 metri e connettività digitale vengono progressivamente esclusi dal mercato prime, restringendo ulteriormente l’offerta effettivamente disponibile. Nuovi sviluppi Sul fronte dello sviluppo privato, Prologis ha inaugurato a ottobre 2025 un nuovo polo logistico di 37.500 mq a Castelnuovo di Porto, realizzato

in collaborazione con MARR S.p.A. Questo asset, certificato LEED Gold, integra tecnologie all’avanguardia come pompe di calore full-electric, illuminazione LED intelligente e sistemi di recupero delle acque piovane destinati all’irrigazione, contribuendo agli obiettivi di decarbonizzazione della supply chain. Oltre all’edificio, lo sviluppo ha previsto importanti interventi di riqualificazione urbana, come la creazione di un parco pubblico e la ristrutturazione di spazi associativi in via Roma, dimostrando come la logistica moderna possa generare valore sociale per il territorio. Un altro progetto di rilievo è quello di Scannell Properties in Via di Salone, dove è stato avviato il secondo sviluppo last-mile della Capitale su un sito di 32.000 mq. L’immobile, composto da due unità indipendenti per una GLA complessiva di 10.844 mq, ha ottenuto la certificazione BREEAM Excellent ed è stato scelto da operatori globali come Gofo per potenziare le attività di consegna rapida nell’area metropolitana. La posizione, all’interno di una zona industriale consolidata di Roma Est, garantisce un accesso privilegiato ai principali nodi autostradali, supportando la crescente domanda derivante dall’e-commerce e dalla logistica di prossimità.

Città

Prime yield (%)

Prime Rent (€/mq/anno)

N° immobili in vendita (>4.000 mq)

Roma

5,50

77

104

KEY LEASE AGREEMENT 2025/26

Provincia

GLA (mq)

Canone €/mq/anno

Data

Tenant

Roma

11.853

80

Q1 2025

Monetti SpA

Roma

11.310

72

Q1 2025

Kosko srl

Fonte: Database RYZE e dati di mercato.

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