Real Estate Data Hub #13

2 Rendimenti e canoni

In questo contesto, i rendimenti prime hanno mostrato stabilità nelle principali piazze, con livelli intorno al 4,25% a Milano e al 4,75% a Roma, accompagnati da aspettative di lieve compressione, sostenute dalla solidità dei fondamentali e dal progressivo miglioramento delle condizioni finanziarie. Il mercato ha quindi evidenziato un equilibrio delicato tra prudenza e rinnovata fiducia, con una chiara distinzione tra prodotto core, percepito come rifugio sicuro, e asset da trasformare, oggetto di strategie più opportunistiche ma potenzialmente più remunerative. Sul fronte locativo, il 2025 ha consolidato una tendenza già evidente nel primo semestre: Milano si conferma il principale motore del comparto direzionale italiano. Nel 2025 il take up ha raggiunto circa 395.000 mq, in crescita rispetto all’anno precedente, con una forte concentrazione nel secondo semestre. La pressione della domanda su immobili di elevata qualità è rimasta molto intensa: circa il 75% dell’assorbimento ha riguardato spazi Grade A, mentre il vacancy rate per questa tipologia si è mantenuto su livelli particolarmente contenuti, intorno al 3%. Oltre il 40% delle superfici assorbite si è concentrato nelle aree centrali e nei CBD, confermando la centralità di Duomo e Porta Nuova come poli attrattivi per le grandi corporate e per i servizi avanzati. In questo scenario i canoni prime hanno raggiunto gli 800 €/mq/anno nel CBD Duomo, consolidando un trend di crescita iniziato nel biennio precedente. Parallelamente, si è rafforzato l’interesse per alcune aree semicentrali oggetto di riqualificazione, come CityLife e Scalo Porta Romana, che intercettano una domanda in cerca di qualità a valori leggermente più competitivi. Roma ha mostrato una dinamica più contenuta in termini di volumi, ma non priva di elementi strutturali di interesse. Il take-up 2025 si è attestato tra 135.000 e 147.000 mq, in flessione 3 Assorbimento

il mercato italiano degli uffici è sempre più guidato dalla qualità e dalla centralità. Le aziende hanno continuato a razionalizzare gli spazi, privilegiando superfici più compatte e flessibili, ma senza rinunciare a standard elevati in termini di efficienza energetica, tecnologia e posizionamento urbano. Questo disallineamento strutturale tra domanda prime e offerta disponibile si è accentuato nella seconda parte dell’anno, contribuendo a mantenere compressi i vacancy rate nelle aree centrali e a sostenere i canoni di locazione. rispetto al picco del 2024, ma coerente con una fase di normalizzazione del ciclo. La domanda è rimasta selettiva e concentrata su immobili di qualità, con una forte polarizzazione geografica: l’area EUR ha assorbito tra il 63% e il 70% dei volumi complessivi, grazie alla maggiore disponibilità di superfici medio-grandi rispetto al Centro storico. Il vacancy rate complessivo si è mantenuto su livelli contenuti, tra il 6,6% e il 7,2%, ma per gli immobili Grade A è sceso fino all’1,6%, evidenziando una tensione competitiva ancora più marcata rispetto a Milano. I canoni prime nel CBD Centro hanno raggiunto i 600–610 €/mq/anno, con punte superiori per operazioni trophy su immobili A+. Sul fronte investimenti, Roma si è distinta per la rilevanza delle operazioni value-add legate a conversioni verso l’hospitality, un segmento che ha fornito un impulso significativo ai volumi complessivi e che riflette la trasformazione in atto del tessuto immobiliare urbano.

83 Outlook 2025 | Preview 2026