Real Estate Data Hub #13

Il mercato dei Centri Commerciali 3

Centri commerciali, retail park e grandi superfici sono tornati al centro dell’attenzione degli investitori dopo la fase di ridimensionamento post-Covid. L’interesse si concentra su: asset dominanti e di grandi dimensioni, capaci di generare flussi di cassa stabili; strutture posizionate in aree urbane consolidate con bacini d’utenza solidi e operazioni value-add su asset secondari, obsoleti e da riposizionare. Nonostante le incertezze provenienti dalla crisi geopolitica e la debolezza complessiva dei consumi, ad oggi il comparto si mostra ancora attivo: in Italia sono previsti 7 nuovi centri commerciali entro il 2028, una pipeline contenuta ma strategica.

Qui di seguito una sintesi delle aperture previste tra il 2026 e il 2028, di cui una quota rilevante degli interventi riguarda riqualificazioni e ampliamenti di strutture esistenti:

Anno previsto di apertura

Nome struttura

Località

2026 2026 2026 2026 2026

Distretto Telematico

Genova (GE)

Fass Shopping Centre

Elmas (CA)

City Mall

Gallarate (VA) Milano (MI) Brescia (BS) Messina (ME)

Galleria Porta Vittoria

Iper Tosano

2027–28 2027–28

Centro Commerciale Messina

Milanord

Cinisello Balsamo (MI)

Fonte: elaborazione RYZE su dati di mercato e dati interni.

Il comparto dei centri commerciali ha raggiunto un traguardo significativo, superando per la prima volta la soglia dei 1.001 complessi attivi. Questo dato non rappresenta solo una crescita quantitativa, ma evidenzia anche un progressivo miglioramento qualitativo dell’offerta: ben 16 strutture hanno infatti conseguito livelli di eccellenza, mentre si moltiplicano i progetti di riqualificazione volti a rinnovare e rendere più attrattivi gli spazi esistenti. Sul piano delle tendenze merceologiche, si osserva un’evoluzione chiara: da un lato, registrano una crescita sostenuta i comparti del food & beverage e del pet-care; dall’altro, il settore fashion mostra segnali di contrazione, riflettendo cambiamenti nei comportamenti d’acquisto e nella domanda. Dal punto di vista geografico, il baricentro del retail rimane saldamente ancorato al Nord Ovest, che continua a rappresentare l’area più dinamica e strutturata; tuttavia, si nota un’espansione degli investimenti anche negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. Il centro commerciale rimane il canale preferito dal 68% dei retailer, ma solo dal 28% dei consumatori. Il periodo 2021–2025 ha visto crescere retail park, high street e negozi di prossimità, con un saldo netto di 556 aperture. Per quanto riguarda la vacancy, nell’ultimo anno si è attestata tra il 3% e l’8%, segnale di equilibrio raggiunto tra domanda e offerta. I centri di fascia alta sono tornati ai livelli pre pandemia, mentre quelli di dimensioni minori si rinnovano per attrarre insegne più forti e migliorare il mix merceologico.

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