European Housing Insights 2023 | Analisi del Mercato

European Housing Insights 2023

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Germania

Segnali di ripristino dell'equilibrio di mercato I tassi di interesse sono aumentati in tutto il continente, ma la Germania ha particolarmente sofferto. Un tempo considerata il motore affidabile dell'economia europea, oggi l'economia tedesca è tra le peggiori. Sebbene la Germania abbia evitato di poco la recessione nel 2023, la sua economia si è contratta dello 0,5%, il che potrebbe portare a una recessione nel 2024 o a un periodo di stagflazione prolungata. Il taglio dei stretti legami economici con la Russia dall'inizio della guerra in Ucraina ha gravemente colpito l'economia tedesca. Le conseguenze immediate hanno incluso il crollo delle esportazioni verso la Russia, interruzioni nelle catene di approvvigionamento, insicurezza energetica e un aumento decuplicato dei prezzi del gas a causa della forte dipendenza della nazione dal gas russo. L'impatto sul mercato immobiliare tedesco è stato significativo, con i prezzi di listino per case e appartamenti che sono calati rispettivamente del 3,9% e dell'8,9% nell'anno, con il terzo trimestre che ha registrato il calo più netto dei prezzi di listino delle proprietà residenziali da quando sono iniziati i rilevamenti nel 2000. E mentre i prezzi di listino delle proprietà aumentano nelle principali città europee, i prezzi nelle tre città più grandi della Germania - Berlino (-4,7%), Amburgo (-1,7%) e Monaco (-1%) - sono diminuiti anno su anno.

La legge richiede che i nuovi impianti di riscaldamento siano alimentati almeno al 65% da energie rinnovabili. Questa legge farà riflettere due volte gli acquirenti prima di acquistare una proprietà più vecchia a causa dei costi associati all'aggiornamento dei sistemi di riscaldamento. Tuttavia, con l'età del patrimonio immobiliare tedesco, non c'è molta scelta sul mercato e le nuove costruzioni efficienti dal punto di vista energetico sono poche e rare. Questo è diventato un altro fattore che influenza i prezzi delle case in Germania. Infatti, le proprietà tedesche con basse valutazioni ambientali stanno perdendo valore più rapidamente di quelle con valutazioni migliori. Le prospettive per la Germania nel 2024 sono moderate. Tuttavia, sebbene la copertura mediatica negativa sull'economia e la nuova legislazione possano aver minato la fiducia dei consumatori, ci sono segnali positivi che suggeriscono un ripristino dell'equilibrio per i venditori e che il mercato non sarà interamente orientato verso gli acquirenti. Questo dovrebbe aiutare a prevenire fluttuazioni dei prezzi, una notizia incoraggiante per chiunque voglia vendere nel 2024.

Nonostante i prezzi di listino più bassi, il mercato non è diventato più facile per la maggior parte degli acquirenti, poiché il potere d'acquisto è diminuito. Con tassi di interesse più alti, i prestiti ipotecari sono diminuiti di oltre la metà tra marzo 2022 e ottobre 2023. I tassi di interesse elevati combinati con la domanda stagnante hanno influenzato l'offerta, con i permessi di costruzione diminuiti del 27% nel 2023. Anche prima del conflitto in Ucraina, il mercato immobiliare tedesco affrontava carenze di offerta, in particolare per appartamenti a prezzi accessibili. La Germania oggi ha una potenziale carenza di 700.000 appartamenti, aggravando i problemi di alloggi a prezzi accessibili del paese. In un paese con uno dei tassi di proprietà immobiliare più bassi in Europa, con oltre il 50% dei residenti in affitto, i prezzi di listino più alti hanno comportato condizioni di mercato difficili per gli affittuari e, secondo i dati di RE/MAX Germany, l'anno si è concluso con un aumento del 25% degli affitti di listino. Un'altra sfida chiave che il mercato immobiliare tedesco ha affrontato nel 2023 è stata l'introduzione di una nuova legge controversa progettata per eliminare gradualmente i sistemi di riscaldamento a olio e gas.

“Gli acquirenti potrebbero essere più esitanti a fare grandi investimenti a causa dell'incertezza economica, mentre i venditori potrebbero avere difficoltà a vendere le loro proprietà a prezzi equi a causa della minore domanda. Tuttavia, crediamo che il settore immobiliare in Germania continui a rappresentare la migliore opzione di investimento, data la carenza di alloggi, la scarsità di spazi abitativi e la crescita della popolazione." - Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germania

17 www.reuters.com/markets/german-exports-cis-countries-soar-first-10-months-2023-2023-12-13/#:~:text=%22German%20exports%20to%20Russia%20have,since%2C%22%20the%20office%20said. 18 www.reuters.com/markets/europe/german-housing-prices-show-sharpest-drop-since-2000-yy-stats-office-2023-09-22/

19 www.statista.com/statistics/1231950/gross-residential-mortgage-lending-germany-by-mortgage-term/ 20 www.nasdaq.com/articles/german-home-building-permits-tumble-27-in-2023-amid-real-estate-rout 21 www.dw.com/en/germany-housing-is-almost-unaffordable/a-66432276

22 www.statista.com/statistics/961085/housing-situation-population-germany/#:~:text=Most%20of%20the%20German%20population,who%20had%20their%20own%20house. 23 www.think.ing.com/articles/green-transition-takes-hold-of-germanys-property-market/#:~:text=The%20highly%20debated%20German%20Building,to%20be%20used%20for%20heating 24 & 25 www.telegraph.co.uk/money/net-zero/germany-house-price-crash-fuelled-by-net-zero/