House Organ #54 - La voce di RE/MAX Italia

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ORGAN LA VOCE DI RE/MAX ITALIA 54

Canoni, sconti fino al 60% ma si allunga la durata Un tema dominante del momento è la revisione dei contratti di a # tto dei tenant. Secondo il Data Hub, su un campione di oltre 20 asset tra Gdo e centri commerciali, per un totale di 726 unità, il 32% nel campione ha richiesto la rinegoziazione del canone, ma tutti i casi si sono veri ! cati nei centri, non nella Gdo. Lo sconto sul canone medio è stato del 31%, ma con punte minime del 4% e massime del 60%. “Al di là dei numeri, sono emersi numerose casistiche” aggiunge ancora Gianpietro Ferrari. “I centri commerciali con maggior potere contrattuale hanno concesso sconti o addirittura azzerato il canone per un certo periodo, a fronte

però di un allungamento della scadenza del rapporto. E in moltissimi casi, i contratti che prevedevano un canone ! sso sono stati trasformati in un mix, in cui la parte variabile, quindi legata agli incassi, ha assunto ora un peso rilevante”. Per restare attrattivi, molti centri commerciali stanno cercando di diversi ! care l’o " erta e l’utilizzo degli spazi, anche se le soluzioni quasi sempre portano con sé elementi positivi e negativi. L’aumento di attività leisure, di light entertainment e la crescita del food servono sicuramente ad ampliare la potenziale platea, ma non danno garanzie sulla continuità dei ricavi per i tenant (per i primi due esempi), mentre rispetto al food l’o " erta è sempre più standardizzata e non è semplice catturare nuove nicchie. Si percorrono anche altre vie, come ad

esempio adibire spazi di coworking nei centri, adattare spazi per un utilizzo a carattere logistico o aumentare i tenant nel campo dei servizi alla persona. Tutte mosse, anche qui, che favoriscono il footfall, ma in realtà incidono poco a livello di revenue immobiliari.Sul fronte della gestione degli spazi, l’e-commerce sta giocando un ruolo notevole. “La penetrazione dell’e-commerce ha creato una grey zone nell’utilizzo della super ! cie commerciale. Per gli spazi che hanno subito un processo di ibridazione, e che virano verso una destinazione semi-logistica o “click and collect”, si presenterà la necessità di distinguere il valore dei ricavi generati dal centro da quelli generati dal magazzino”segnala nel report Giacomo Silvestri, Development manager di Foruminvest, operatore che si occupa di sviluppo e investimento.

PERCENTUALI DI RINEGOZIAZIONI RICHIESTE PER CENTRI COMMERCIALI GDO

VALORE MEDIO ( € /mq) SHOPPING CENTER

rinegoziazione canone

Sconto

CORE/VALUE ADDED YIELD <10%

OPPORTUNISTIC YIELD >11%

2.683

2.654

2.370

1.395

994

Max: 60% Media: 31% Min: 4%

32%

2016

2017

2018

2019

2020

per bacino d’utenza. Ma non c’è nulla di semplice e automatico. “Il discorso non si può generalizzare. Dipende dalla localizzazione e dalla caratteristiche del centro” ragiona ancora Ferrari di Remax. “Intanto, senza alcuni aspetti il business non gira. Mi riferisco a due in particolare. Il primo è il corretto equilibrio tra piastra alimentare e negozi: se è presente un ipermercato di fascia medio alta o un discount, i negozi della galleria devono puntare allo stesso target di clientela. E poi ci vuole una parte di entertainment

dignitosa”. Oltre a questo, senza un progetto di rilancio non se ne fa nulla. “Se un fondo decidesse di acquistare a sconto un centro commerciale in periferia, avrebbe come unica strada di successo quella di investire almeno la stessa cifra dell’acquisto in un piano di restyling, di marketing e di reletting per alzare il livello dei brand presenti. Se qualcuno accarezzasse il sogno di comprare uno shopping center, lasciarlo così com’è, e rivenderlo tra due anni pensando di guadagnarci, farebbe un buco nell’acqua”.

Speculazione rischiosa, unica via è investire nel restyling Resta da vedere, in ! ne, se il momento di incertezza potrebbe scatenare una corsa agli acquisti di centri commerciali “a sconto”, specialmente in chiave speculativa. A livello teorico, in e " etti le statistiche registrano rendimenti che possono s ! orare anche l’11%, specialmente per i centri commerciali considerati “secondari”, per location o

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