REAL ESTATE DATA HUB #11 | 2025

LA PAROLA A...

MICHELANGELO RIPAMONTI Responsabile Investments Hospitality di Castello SGR

Il segmento dell’hospitality che sta performando meglio è quello luxury

Il mercato italiano dell’hospitality continua ad attrarre capitali, ma in un contesto in cui la competizione con altre destinazioni europee è sempre più forte. Quali sono le principali ten denze che avete osservato nel 2024 in termini di domanda e di prodotto? Stiamo assisten do a un consolidamento su asset prime nelle principali città d’arte e nelle destinazioni lei sure più rinomate, oppure c’è una maggiore apertura verso operazioni value-add e svilup pi in location emergenti? Il mercato italiano dell’hospitality ha registrato investimenti per oltre €650 milioni nel primo trimestre del 2025 , quasi triplicando i risultati del Q1 2024 . Gli investimenti si sono concentrati principalmente tra le città d’arte , con focus su Roma e Milano , e resort , in particolare Como e Capri , confermando il crescente interesse per le destinazioni leisure, in particolare value-added. Le location leisure con grande potenziale, come Sardegna, Puglia e Sicilia , stanno attirando un forte interesse da parte degli investitori grazie alla capacità di generare valore aggiunto tramite strategie di riposizionamento di asset esistenti. La domanda turistica è sempre più diversificata, con una crescita della richiesta di esperienze lo cali autentiche, wellness e turismo esperienzia le , spingendo gli operatori a ripensare la propria offerta. I brand alberghieri stanno rispondendo in modo mirato e innovativo alla crescente domanda di prodotti ed esperienze tailor-made e di lusso . Per adattarsi alle nuove esigenze dei viaggiatori, soprattutto nel segmento luxury , i brand stan no sviluppando servizi personalizzati e proposte esclusive, elevando ulteriormente l’esperienza degli ospiti attraverso un’offerta su misura. Con tassi d’interesse ancora elevati, l’accesso al debito è diventato più complesso, con im patto diretto sulla leva finanziaria utilizzata negli investimenti alberghieri. In questo con testo gli investitori stanno adottando strategie più conservative (ricorrendo a meno debito o riducendo l’ammontare investito) o stanno ri vedendo le loro aspettative di rendimento per restare competitivi sul mercato? Inoltre, quali segmenti dell’hospitality stanno garantendo i migliori ritorni in questo scenario e su quali valori ci stiamo assestando?

La politica monetaria restrittiva e la rigidità dei criteri di concessione del credito negli anni scor si hanno reso più complesso per investitori e svi luppatori l’accesso al debito bancario. Questo scenario ha incentivato l’emergere di nuove soluzioni alternative, con un crescente ri corso a modalità più flessibili e meno dipendenti dal sistema bancario tradizionale. In particolare, i fondi di private debt e direct len ding sono diventati una delle opzioni preferite. Accanto a questa figura, si sono affermati anche modelli ibridi, che combinano equity e debito, come l’equity preferred o soluzioni che vedono il ricorso al mezzanino come strumento di finan ziamento aggiuntivo accanto al debito senior. Queste modalità alternative di finanziamento risultano particolarmente attrattive per gli svi luppatori e hanno grande successo nel caso di operazioni value-added e/o di grandi dimensioni. Il segmento dell’hospitality che sta performan do meglio nel periodo post Covid è quello luxury, che ha visto il maggior incremento in termini percentuali dell’ADR e che permette ritorni im portanti sull’investimento. In Italia il mercato delle branded residences è ancora in fase di consolidamento. Perché ad oggi non è ancora così sviluppato questo pro dotto? Inoltre, quali città o destinazioni ita liane stanno emergendo come hub ideali per questo modello di ospitalità residenziale? Le branded residences stanno rapidamente emergendo come un’asset class strategica a livello globale, con un crescente interesse da parte di operatori e sviluppatori immobiliari. Sebbene stiano registrando un forte sviluppo in mercati come gli Stati Uniti, il Regno Unito e Medio Oriente, in Italia il mercato è ancora in una fase di consolidamento. In Italia si tratta di un modello che inizia a svilupparsi ora, gra zie all’ingresso delle grandi catene alberghiere internazionali nel nostro paese. Infatti, questo prodotto è generalmente affiancato all’espe rienza alberghiera ed è strettamente legato alla percezione del brand che rappresenta. A nostro avviso, la crescita di questo mercato sarà legata principalmente alle destinazioni leisure, in affiancamento ad alberghi di catene internazionali.

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