REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023 DATA HUB

Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

a cura di Centro Studi RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX Pubblicazione n. 7 - maggio 2023 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023 DATA HUB

PREFAZIONE

Real Estate DATA HUB, il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia, è giunto alla settima edizione. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2022, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, hanno approfondito in questa terza versione annuale del report, le dinamiche relative alle città di Roma, Milano, Brescia e Bari e delle relative Regioni nel 2022 per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del

mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX. il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera.

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SOMMARIO

1. OVERVIEW 2022

1.1 Indicatori e aspettative macroeconomiche italiane nel 2022

p. 6 p. 6

Quadro generale

Focus: la connessione fra inflazione e disoccupazione

p. 10

1.2 Andamento generale del mercato immobiliare

p. 11

1.3 Andamento mutui

p. 13

1.4 Superbonus e agevolazioni per acquisto casa/mutui

p. 15

1.5 Materie prime e costi di costruzione

p. 17

2. ANALISI DEI SINGOLI MERCATI 2.1 Mercato Residenziale

p. 21 p. 21 p. 22 p. 23 p. 24 p. 25 p. 26 p. 28 p. 30 p. 33 p. 35 p. 37 p. 40 p. 42 p. 44 p. 45 p. 46 p. 47 p. 48 p. 49 p. 50 p. 50 p. 51 p. 53

Transazioni

Andamento della domanda Analisi per aree geografiche Capoluogo vs Provincia Giorni di permanenza sul mercato

Demografia

Overview Lombardia

Milano Brescia

Overview Lazio

Roma

Overview Puglia

Bari

I protagonisti del settore e le loro opinioni Vittorio Savoia - broker The RE/MAX Collection Crystal Elia Musimeci - broker RE/MAX Associati Real Estate Lodovico De Rossi - broker RE/MAX Home District Antonella Ronzani - broker RE/MAX Maison Vanni Bordignon - broker RE/MAX Stella Polare Francesca Moschini – Development Manager di Tulou

2.2 Mercato Logistico

Il trend dell’anno 2022 e le previsioni per il 2023 Immobili logistici: investimento per le imprese

Prossime evoluzioni del mercato

4 DATA HUB

Transazioni rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e prospettiva futura Milano p. 58 Roma p. 59 Brescia p. 60 Bari p. 61 I protagonisti del settore e le loro opinioni Andrea Marchiori - CEO di Techbau p. 62 2.3 Mercato Direzionale p. 63 Analisi trend e nuove esigenze p. 63 Transazioni più rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e prospettiva futura Milano p. 65 Roma p. 68 Brescia p. 71 Bari p. 72 I protagonisti del settore e le loro opinioni Rosario Grimaldi - Head of office, retail & alternative markets di p. 73 2.4 Mercato Retail p. 74 Analisi del mercato retail p. 74 Nuove esigenze p. 77 Volume di investimenti e transazioni rilevanti p. 78 Transazioni più rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e prospettiva futura Milano p. 80 Roma p. 82 Brescia p. 84 Bari p. 85 I protagonisti del settore e le loro opinioni Francesco Nappi – Managing Director, Fund Management di Kryalos SGR p. 86 2.5 Mercato Ricettivo p. 87 Analisi dei flussi turistici p. 87 Analisi dei fondamentali p. 89 Outlook Hotel & Resort p. 90 Nuovi trend emergenti e prospettiva futura p. 92 Brescia p. 96 Bari p. 98 I protagonisti del settore e le loro opinioni Guido Castellini – Founder di Yacatè p. 99 3. CONCLUSIONI p. 100

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1.OVERVIEW

INDICATORI E ASPETTATIVE MACROECONOMICHE ITALIANE 1.1

Quadro generale

A livello globale, il tema dominante del 2022 è stato l’intervento delle Banche Centrali per contrastare la crescita dell’inflazione. A novembre 2022 l’Italia registra un picco di crescita dell’inflazione anno su anno pari al 12,6%. A fine marzo 2023 l’indice dei prezzi al consumo armonizzato si porta al livello dell’8,2%, segnalando un rallentamento del tasso di crescita. Confrontando il valore attuale con la serie storica, si osserva però che l’inflazione è ancora su livelli decisamente alti. Come già descritto nelle edizioni precedenti di questa pubblicazione, alti livelli di inflazione sono correlati a contesti economici più volatili ed instabili. Da qui la necessità da parte delle Banche Centrali di intervenire con azioni decise e coordinate a livello globale, data la sempre maggiore interconnessione delle economie nazionali rispetto al passato.

Inflazione al 28.03.2023

6 DATA HUB

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO ARMONIZZATO - ITALIA

10 12 14

4 6 8

2 0 -2

gen-1997

gen-1999

gen-2000

gen-2001

gen-2002

gen-2003

gen-2004

gen-2005

gen-2006

gen-2007

gen-2008

gen-2009

gen-2010

gen-2011

gen-2012

gen-2013

gen-2014

gen-2015

gen-2016

gen-2017

gen-2018

gen-2019

gen-2020

gen-2021

gen-2022

gen-2023

gen-1998

A marzo 2023, in Italia le componenti del paniere che registrano i maggiori aumenti sono quelle connesse all’abitazione, al gas e all’elettricità (+24,5%), seguono gli alimentari (+13,4%), ristoranti e alberghi (+8,1%), le attrezzature domestiche (+8,1%), l’abbigliamento (+7,3%) e i trasporti (+6,6%). I professionisti dell’immobiliare dovrebbero tenere costantemente monitorato l’aumento di questi costi per una migliore programmazione della propria attività nel 2023. Chi ha degli immobili a reddito, nel 2023 potrebbe trovarsi a dover fare delle concessioni sulla rata dell’affitto, eventualmente scontando le prime mensilità in caso di nuovi contratti. I costruttori invece dovranno prestare particolare attenzione ad impegnarsi in progetti che coinvolgano aree in rapido sviluppo. Queste infatti tendono ad attirare altri player e quindi il rischio è quello che la domanda non sia abbastanza alta da assorbire tutta l’offerta. Una buona strategia è quella di creare delle partnership strategiche. Ottime opportunità per chi avrà le competenze nel saper gestire i segmenti delle aste giudiziarie e nude proprietà.

+8,1%

Ristoranti e alberghi

+7,3%

Abbigliamento

+6,6%

Trasporti Rallenta la crescita del PIL in Italia. Il quarto trimestre del 2022 chiude in rialzo dell’1,4% rispetto allo stesso trimestre del 2021 e registra una lieve contrazione rispetto al trimestre precedente (-0,1%). Evitata però la recessione tecnica: i dati della stima preliminare dell’ ISTAT confermano un lieve aumento del PIL nel primo trimestre 2023. La maggiore attività è dovuta a migliori condizioni del settore manifatturiero, che beneficia di una stabilizzazione dei prezzi dell’energia e delle catene di approvvigionamento. Buono anche il settore del turismo. Negative invece le costruzioni. PIL - Variazioni % Variazione tendenziale Variazione congiunturale 10 15 20

-5 0 5

-20 -15 -10

2018 - Q3

2018 - Q4

2019 - Q1

2019 - Q2

2019 - Q3

2020 - Q4

2020 - Q1

2020 - Q2

2020 - Q3

2020 - Q4

2021 - Q1

2021 - Q2

2021 - Q3

2021 - Q4

2022 - Q1

2022 - Q2

2022 - Q3

2022 - Q4

7 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

L’inflazione ancora alta pesa sulle famiglie e rimane significativa la componente del risparmio. Il miglioramento del clima di fiducia di consumatori e imprese tocca il minimo del 2022 ad ottobre. La successiva stabilizzazione dell’inflazione ha un effetto positivo sull’andamento dei due indicatori:

Clima Fiducia Consumatori (2010=100)

Clima Fiducia Imprese (2010=100)

115 120 125 130 95 100 105 110

115 120 125 130 95 100 105 110

90 85 80

90 85 80

ott 22

ott 22

Ott 21

Ott 21

set 22

set 22

dic 21

dic 22

dic 21

dic 22

giu 22

lug 22

giu 22

lug 22

feb 22

feb 23

feb 22

feb 23

apr 22

apr 22

nov 21

nov 22

nov 21

nov 22

ago 22

ago 22

gen 22

gen 23

gen 22

gen 23

mar 22

mar 23

mar 22

mar 23

mag 22

mag 22

L’analisi comparata dei vari indicatori macroeconomici lascia intuire che i consumi si manterranno stabili nel 2023. Ottimista Confindustria, che aggiorna al rialzo le previsioni del PIL per il 2023. Più prudenti Lagarde alla BCE e Georgieva al FMI. Eliminando dal paniere dell’inflazione gli energetici e gli alimentari, che tendono ad essere più volatili e comunque a riallinearsi più velocemente ai prezzi storici, si nota che la cosiddetta “inflazione core” sta continuando a crescere. Questo è sicuramente in linea con il fatto che l’aumento dei tassi di interesse non ha effetti immediati sull’inflazione. Ma è comprensibile la posizione delle Banche Centrali davanti all’eccessivo ottimismo dell’opinione pubblica e ad una lettura a volte frettolosa dei dati.

Nel 2023 il tema centrale a livello globale sarà la valutazione degli effetti dovuti all’intervento delle Banche Centrali per contrastare la crescita dell’inflazione. L’aspettativa è che il programma di rialzo dei tassi continui finchè i dati macroeconomici non segnalino un rallentamento della crescita dei prezzi. Storicamente i primi effetti di un rialzo dei tassi di interesse iniziano a vedersi dopo circa dodici mesi, con un primo impatto sul tasso di occupazione. Il primo rialzo dei tassi da parte della BCE è avvenuto a luglio 2022. E’ ragionevole aspettarsi di registrare le prime conseguenze sui tassi di occupazione e disoccupazione intorno a settembre 2023. I dati ISTAT segnalano un trend di decrescita della disoccupazione, con un’oscillazione a gennaio 2023 che interrompe una tendenza al ribasso iniziata ad ottobre 2021. E’ chiaro che le politiche di intervento della BCE sono focalizzate su questi parametri a livello europeo e globale. Il Centro Studi RE/MAX Italia è convinto che la situazione dell’occupazione in Italia sarà monitorata molto da vicino, dato il ruolo sempre più strategico del nostro paese in Europa.

BCE – RIALZO DEI TASSI

Jun - 22 Jul - 22 Sep - 22 Oct - 22 Dec - 22 Feb - 23 Mar - 23

0.00% 0.50% 1.25% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50%

ITALIA - TASSO DI DISOCCUPAZIONE (15-64 ANNI)

11

9

7

5

Dec - 2020

Jun - 2021

Dec - 2021

Jun - 2022

Jun - 2022

8 DATA HUB

negli USA dovessero risultare negativi. Ricordiamo infatti che la Federal Reserve ha un doppio mandato: la stabilità dei prezzi e l’occupazione. L’aspettativa è quella di un medio periodo non semplice, ma che porterà ad una stabilizzazione sul lungo periodo. Il Centro Studi RE/MAX Italia rimane quindi prudente sul medio periodo e ottimista sul lungo.

A livello globale sarà forte l’influenza esercitata dalle decisioni della Federal Reserve, la Banca Centrale Americana. I mercati sono molto ottimisti su un rallentamento della politica di rialzo aggressivo dei tassi negli Stati Uniti. Anche l’analisi delle narrative delle maggiori testate giornalistiche lascia intendere che Jerome Powell, il presidente della Federal Reserve, sarà costretto a fermare il programma di rialzo dei tassi nel caso in cui i dati dell’occupazione

LE ASPETTATIVE IN SINTESI – SCHEMA SEMPLIFICATO

2020-2021 Tema: Pandemia/Stimolo

Stimolo

Aumento della domanda

2022 Tema: Inflazione/Aumento Tassi di interesse

Crescita dell’inflazione (Problema)

Aumento della domanda

(Correzione) Aumento dei tassi di interesse

Rallentamento delle attività

Disoccupazione

2023 Tema: Disoccupazione

(Effetti iniziali della correzione)

Rallentamento delle attività

Decrescita della domanda

Recessione

2023-2024 Tema: Recessione

(Effetti finali della correzione)

Decrescita della domanda

Stabilizzazione dell’inflazione

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Un modello molto usato dalle Banche Centrali per spiegare la connessione fra inflazione e disoccupazione è la curva di Phillips: Focus: la connessione fra inflazione e disoccupazione. Perché le Banche Centrali aumentano i tassi di interesse, sapendo che avrà un impatto negativo sull’occupazione?

La curva di Phillips chiarisce che al diminuire dell’inflazione aumenta la disoccupazione. E viceversa. Nell’ottica classica quindi i possibili scenari erano due: o un contesto con alta inflazione e bassa disoccupazione (scenario “A”), oppure viceversa, un contesto con bassa inflazione e alta disoccupazione (scenario “B”). Una volta stabilita questa relazione, la scelta era fra uno dei due scenari. La convinzione che alti livelli di disoccupazione avessero un effetto peggiore sulla popolazione, rispetto ad alti livelli di inflazione, face sì che negli anni ’60 e ‘70 ci sia stata una maggiore propensione verso lo scenario con alta inflazione e bassa disoccupazione (scenario “A”). La conseguenza è che gli anni ’60 e ‘70 furono caratterizzati da alti livelli di inflazione.

Inflazione %

A

Curva di Phillips

B

Disoccupazione %

Nel corso degli anni ’70 Milton Friedman propose un nuovo modo di guardare alla relazione fra inflazione e disoccupazione. Secondo Friedman rimaneva corretta la correlazione della curva di Phillips, ma solo sul breve periodo. Man mano che le persone si rendono conto del fatto che l’inflazione continua nel futuro, a poco a poco iniziano a cambiare le loro attitudini verso i prezzi (inflazione) e gli stipendi (disoccupazione). Questo fa sì che sul lungo periodo la curva di Phillips sia verticale. Ovvero a prescindere dal livello di inflazione, la disoccupazione si ri-attesta sul suo livello fisiologico.

Inflazione %

Inflazione %

A

Curva di Phillips - Medio termine

Curva di Phillips - Lungo termine

B

Disoccupazione %

Disoccupazione %

Il significato di questa spiegazione è che non ha senso lasciare aumentare l’inflazione, sperando di avereunbeneficio sulladisoccupazione. Dalmomento che l’inflazione èun costoper lapopolazione, bisogna cercare di contenerla con qualsiasi mezzo. Ovviamente ci saranno degli effetti negativi di breve termine sul tasso di disoccupazione, ed è probabile che la seconda parte del 2023 e il 2024 saranno caratterizzati da una narrativa molto forte in questo senso. Non bisogna però lasciarsi condizionare troppo dalle notizie negative, sarà solo un effetto temporaneo indirizzato alla stabilità nel lungo periodo. Chiaramente è necessaria prudenza in un settore come l’immobiliare, che è molto sensibile a questo tipo di interventi.

10 DATA HUB

1.2 ANDAMENTO GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE

Seguendo il rallentamento del terzo trimestre 2022, anche il quarto ha mostrato segnali meno positivi rispetto alla prima parte dell’anno. A livello globale l’attività dei paesi avanzati e della Cina si è indebolita, ancora a causa della guerra in Ucraina e dell’inflazione elevata per i primi e per le chiusure imposte in risposta alla pandemia per la seconda, con un generale decrementodelladomandachehacaratterizzato il commercio internazionale. Nell’area euro il PIL è rimasto invariato nell’ultimo trimestre e le stime di crescita per l’anno in corso sono state riviste al ribasso; anche per l’Italia si è osservato un indebolimento, dettato principalmente dalla flessione della produzione e dei consumi delle famiglie. In questo quadro, le incertezze legate al perdurare del conflitto in Ucraina e le condizioni finanziarie che continuano a essere restrittive per la politica monetaria intrapresa dalle banche centrali hanno effetti sul mercato immobiliare; il rallentamento della domanda riguarda sia le famiglie, per il comparto

residenziale, che le imprese, le quali ritengono che il periodo attuale non sia favorevole a nuovi investimenti e limitano pertanto gli acquisti di beni strumentali (tra cui gli immobili per lo svolgimento delle attività). Considerando il numero di transazioni, l’ultimo trimestre mostra un aumento rispetto al trimestre precedente, in linea con l’andamento tipico che caratterizza il mercato; la variazione tendenziale (rispetto all’ultimo trimestre del 2021), però, è in riduzione per il settore commerciale e residenziale; per il direzionale è in lieve aumento, ma si tratta comunque di una variazione più contenuta rispetto a quanto osservato negli anni precedenti. Si conferma dunque il rallentamento generale osservato a livello macroeconomico.

11 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

RESIDENZIALE

DIREZIONALE

COMMERCIALE

NTN PER DESTINAZIONE E VARIAZIONE TENDENZIALE NEL Q4 (IN%)

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

+16%

-2%

+9%

+1% +9%

+11%

-4%

+11%

residenziale

+3%

+10

+6

+8

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2018

2019

2020

2021

2022

L’andamentocomplessivodel 2022, dunque, dopo laripresaregistratanel 2021,mostraungenerale assestamento, con crescite contenute e omogenee in termini percentuali per le destinazioni:

NTN 2022, NUMERI INDICE IN BASE 2018 E VARIAZIONI %

Relativamente ai volumi investiti, il quarto trimestre ha confermatoil rallentamento; le condizioni macroeconomiche della seconda parte dell’anno, infatti, hanno determinato una frenata per tutte le asset class, con un volume di investimenti dimezzato rispetto all’ultimo trimestre 2021. Nonostante ciò, grazie all’andamento nella prima parte dell’anno, la performance complessiva del 2022 è comunque stata positiva, con un aumento dei volumi rispetto all’anno precedente.

100 110 120 130 140 150 160

5%

24%

5%

34%

21%

7%

-5%

32%

5%

-8%

4%

70 80 90

-10%

2018

2019

2020

2021

2022

Il mercato degli uffici è allineato a tale andamento: difatti, nel complesso, si è comunque mostrato resiliente nonostante la decelerazione nella parte finale dell’anno. La città di Milano ha trainato il mercato, con un valore di assorbimento pari a oltre 480.000 mq nel corso del 2022 (valore record almeno degli ultimi 10 anni). Anche per Roma è continuata la crescita in atto, con un incremento del take up rispetto al 2021 di poco inferiore al 6%. Ciò è stato possibile anche grazie a un trend di ritorno in presenza dei lavoratori; trend accompagnato, da una parte, da un’offerta rinnovata in termini di qualità degli spazi per un miglioramento dell’esperienza degli utenti, e dall’altra, dall’esigenza di una maggiore efficienza nella gestione degli spazi stessi a fronte dei costi energetici elevati. Per quanto riguarda il mercato retail, la crescita continua a essere più lenta rispetto agli altri settori, costituendo meno del 10% degli investimenti totali dell’anno e con volumi inferiori al 2021. In particolare, le categorie che hanno mostrato l’andamento migliore sono state quelle dei retail park, supermercati e big box, concentrate principalmente nell’area del Nord-Italia. Il settore della logistica si conferma nel 2022 di grande interesse per gli investitori, dando continuità al trend di crescita annuale dei volumi nonostante il calo significativo di operazioni rilevanti nel quarto trimestre. La domanda per questa asset class è comunque consistente e la disponibilità di prodotto ancora limitata: ciò comporterà un probabile incremento dei canoni alimentato dalla ricerca da parte dei tenant di immobili caratterizzati da elevata qualità degli spazi.

12 DATA HUB

1.3

ANDAMENTO MUTUI

Nella seconda parte del 2022, l’economia dell’Area Euro è in fase di consolidamento, a causa della continua incertezza e del deterioramento del clima di fiducia. Il contesto inizia a migliorare nei primi mesi del 2023, grazie alla stabilizzazione dei prezzi dell’energia, che si traduce in minori costi per famiglie e imprese. Questo dovrebbe avere effetti positivi anche sul mercato del lavoro nell’Eurozona, per il quale l’Ufficio Studi 24MAX attende un picco intorno a metà anno. L’intervento della Banca Centrale Europea, tuttavia, con il programma di rialzo dei tassi ancora in corso e una stretta sull’erogazione del credito, inizierà a mostrare i primi effetti sfavorevoli sull’economia reale nel medio periodo. A questo si sommano le perplessità circa uno scenario che a metà 2023 dovrà iniziare a fare i conti con un sempreminore sostegno sul lato fiscale e con il rischio di nuove interruzioni sulle catene di approvvigionamento

dell’energia nel prossimo inverno. Il PIL reale nell’Area Euro potrebbe segnare una crescita intorno all’1%, in contrazione rispetto al +3,6% del 2022, ma sempre positivo. Stime riviste al rialzo, a causa delle migliori condizioni economiche di inizio 2023. Nonostante sia alta la probabilità di un rallentamento dell’attività economica ad inizio 2024, il 2024 potrebbe chiudere con una crescita del PIL intorno all’1,5%. Le aspettative per il 2024 sono aggiustate al ribasso a causa delle previsioni sull’intervento delle Banche Centrali. Maggiori difficoltà anche a causa dell’apprezzamento dell’Euro. Se da un lato l’inflazione dell’area Euro potrebbe scendere

13 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

intorno al 5% già a fine 2023, dopo i massimi toccati nel 2022, la sola inflazione core sta continuando a salire. Questo effetto è in linea con le aspettative delle precedenti pubblicazioni. Osservando i depositi bancari accumulati dalle famiglie, si nota come rispetto ai livelli del 2019, poco meno del 50% del risparmio in eccesso è liquido. La maggior parte di questa liquidità è detenuta da una parte ristretta della popolazione e quindi non è sufficiente per tamponare eventuali shock al reddito reale delle famiglie. Per il 2023, il livello di risparmio delle famiglie dovrebbe mantenersi stabile. In questo contesto l’economia dell’Eurozona beneficerà da una riduzione dell’inflazione e dall’apprezzamento dell’Euro. E’ probabile che nel medio termine vengano prese in considerazione delle politiche di sostegno, ma l’attesa è che queste avranno effetti limitati. Stretta delle banche sull’erogazione del credito, in quella che è la maggiore stretta dai tempi della crisi del 2009. Probabili effetti negativi sul

mercato immobiliare. Nota positiva è che il supporto ricevuto da famiglie e imprese contestualmente alla pandemia e alla crisi energetica, ha contribuito a creare una situazione più favorevole, rispetto al passato. Per questo, dopo un periodo di consolidamento previsto per il 2023, la domanda e i consumi dovrebbero ritornare nel 2024-2025, sulla scia di un’inflazione finalmente sotto controllo. Ottimo il lavoro del sistema bancario, con un coordinamento a livello europeo per cooperare su temi come l’antiriciclaggio, il terrorismo finanziario e la digitalizzazione. Il lavoro relativo agli stress test e la finalizzazione dell’implementazione di Basilea III rafforzano il sistema bancario, andando a limitare gli squilibri dovuti a banche con un atteggiamento più aggressivo verso il rischio.

Rialzo dei tassi di interesse Standard di erogazione del credito più conservativi Alti costi di costruzione Minore potere di acquisto dovuto all’inflazione

Maggiori ostacoli alla crescita del mercato residenziale nel 2023:

14 DATA HUB

1.4

SUPERBONUS E AGEVOLAZIONI PER ACQUISTO CASA/MUTUI

I mesi finali del 2022 hanno portato alcuni cambiamenti per le scadenze dell’applicazione dell’aliquota al 110%. Come già accennato nella scorsa edizione del Datahub, le scadenze per edifici unifamiliari, condomini e unità indipendenti sono state uniformate al 31 dicembre 2022; in alcuni casi, però, sono previste proroghe in base alla circostanza:

UNITÀ INDIPENDENTI

EDIFICI UNIFAMILIARI

l’aliquota al 110% è prorogata al 31 dicembre 2023 se la CILAS è stata presentata entro il 25 dicembre 2022 ed è relativa a un verbale di assemblea datato non oltre il 24 novembre 2022 CONDOMINI

l’aliquota al 110% viene prorogata al 31 dicembre 2023 se la CILAS è stata presentata entro il 25 novembre 2022

l’aliquota al 110% è fino al 30 settembre 2023 per opere completate per almeno il 30% entro il 30 settembre 2022

Considerato, quindi, che le scadenze si stanno approssimando almeno per una quota del mercato, è visibile un graduale rallentamento, iniziato nella parte finale del 2022 e che continuerà nel corso del 2023.

Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023 15

NUMERO EDIFICI E INVESTIMENTI AMMESSI A DETRAZIONE

AMMONTARE AMMESSO A DESTRAZIONE (ASSE DX)

N. DI ASSEVERAZIONI/EDIFICI (ASSE SX)

miliardi di €

50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 0 € 450.000

60.000.000.000 € 50.000.000.000 € 40.000.000.000 € 30.000.000.000 € 20.000.000.000 € 10.000.000.000 € 0 €

17.05.21

03.06.21

01.07.21

03.08.21

31.08.21

30.09.21

31.10.21

30.11.21

31.12.21

01.02.22

01.03.22

30.04.22

31.05.22

30.06.22

31.07.22

31.08.22

30.09.22

31.10.22

30.11.22

31.12.22

31.01.23

28.02.23

31.03.23

mila euro annui per un lavoratore dipendente; ciò è tanto più rilevante se si considera che la spesa media per le ristrutturazioni è di 113.000 euro per edifici unifamiliari. Al contrario, chi ha redditi più elevati potrà continuare a usufruire delle detrazioni. Questo sistema, quindi, agisce su una delle cause degli elevati costi della misura per lo Stato, ma riduce drasticamente la platea dei potenziali utilizzatori in maniera asimmetrica rispetto ai redditi. Per alleviare questi effetti, l’entrata in vigore del provvedimento è avvenuta a seguito di modifiche che hanno previsto alcune eccezioni (legge 11 aprile 2023, n.38). La principale prevede che il blocco non possa applicarsi agli interventi per cui è stata presentata la CILA entro il 16 febbraio.

Altro elemento che frenerà in parte l’utilizzo del Superbonus è l’ultimo provvedimento preso in merito ai bonus fiscali: il blocco delle cessioni del credito e dello sconto in fattura, tranne che per operazioni già avviate, unitamente al divieto di acquisto crediti legati a ristrutturazioni da parte di Comuni, Province, Regioni e degli enti che rientrano nella Pubblica amministrazione. Questi provvedimenti sono stati giustificati dal Governo con il duplice obiettivo di sbloccare i crediti e di tutelare i conti pubblici; infatti, è stato evidenziato dal Ministero delle Finanze che i costi necessari per finanziare il Superbonus hanno superato di circa 25 miliardi quanto programmato, e sono stati utilizzati per la ristrutturazione di solo il 2% del patrimonio immobiliare. Dal punto di vista pratico, però, questa svolta nel funzionamento del Superbonus avrà l’effetto di svantaggiare chi paga imposte non sufficientemente capienti per ottenere le detrazioni, cioè le persone con redditi più bassi: per ottenere 100 mila euro di rimborsi Irpef su quattro anni servirebbe un reddito di circa 70

16 DATA HUB

1.5

MATERIE PRIME E COSTI DI COSTRUZIONE

In continuità con l’andamento che era stato registrato a partire da metà 2022, i prezzi delle materie prime hanno continuato a tenersi su livelli relativamente bassi, rispetto ai picchi raggiunti nei mesi precedenti. La parte iniziale del 2022, infatti, era stata caratterizzata da incrementi considerevoli dovuti all’inizio del conflitto e al clima di incertezza generale del mercato. Successivamente i prezzi si sono calmierati, stabilizzandosi attorno a un +50%

rispetto ai valori pre-pandemia (2019). Negli ultimi mesi del 2022, la situazione è rimasta pressoché invariata per rame, alluminio e acciaio, con una riduzione visibile per il legname; a gennaio e febbraio dell’anno in corso sono stati rilevati, invece, dei rialzi, più intensi per ferro e legname.

17 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

ANDAMENTO DEI PREZZI 2019-2023 (BASE 2 GEN. 2019)

Fonte: LME – Market insider, ANCE

RAME

ALLUMINIO

ACCIAIO

LEGNO

FERRO

400 450 500 350 300 250 150 200 100 50

01/01/20

01/02/20

01/03/20

01/04/20

01/05/20

01/06/20

01/07/20

01/08/20

01/09/20

01/10/20

01/11/20

01/12/20

01/01/21

01/02/21

01/03/21

01/04/21

01/05/21

01/06/21

01/07/21

01/08/21

01/09/21

01/10/21

01/11/21

01/12/21

01/01/22

01/02/22

01/03/22

01/04/22

01/05/22

01/06/22

01/07/22

01/08/22

01/09/22

01/10/22

01/11/22

01/12/22

01/01/23

01/02/23

Rame 163,7 165,1 154,3 153,6 152,0 152,5 153,8 144,5 166,8 172,4 183,1 180,7 170,5 167,9

Alluminio

Acciaio 161,0 158,0 150,2 139,2 150,8 150,5 156,0 158,3 152,4 191,7 239,3 239,0 182,6 169,8

Legno 156,1 133,5 130,6 150,9 166,4 170,9 184,1 215,2 194,9 278,9 308,4 388,0 368,6 352,8

Ferro

Febbraio Gennaio Dicembre Novembre Settembre Agosto Luglio Giugno Maggio Aprile Marzo Febbraio Gennaio Ottobre

141,7 142,3 138,5 140,7 140,3 138,2 147,6 144,8 149,1 164,1 184,7 197,1 176,5 163,0

184,0 179,9 167,0 142,7 151,1 160,6 170,9 171,4 207,5 204,6 230,5 220,2 204,6 180,6

2023

2022

18 DATA HUB

Qual è la percezione che hanno gli operatori del mercato di costruzione circa l’andamento dei prossimi mesi? Per capirlo è stata condotta un’indagine presso alcuni general contractor e imprese impiantistiche, così distribuite per classe di fatturato e numero di dipendenti:

IMPRESE INTERVISTATE

Fonte: elaborazione Avalon su dati Uffici Statistica Regionali

Classi di fatturato

Numero di dipendenti

fino a 2 milioni

meno di 10

5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

> 2 milioni e fino a 10 milioni

>50 milioni

>250

0

tra 10 e 49

>10 milioni e fino a 50 milioni

tra 50 e 249

L’analisi è stata focalizzata sull’individuazione delle attese degli intervistati circa l’andamento dei costi dei materiali e dei costi indiretti, quali manodopera e noleggi e trasporti, per il 2023; inoltre si è indagata la prospettiva in termini di produzione, comparandola a quello che è stato il volume di produzione rilevato nel 2022. Per quanto riguarda materiali e costi indiretti, dai risultati emerge che i materiali per i quali il maggior numero di rispondenti ha attese in aumento (sfumature di azzurro) sono il ferro, le ceramiche (quasi il 60% degli intervistati), seguiti da vetri e cemento e calcestruzzo (53%) e dal rame (50%). I materiali per i quali, invece, è stata rilevata una maggior frequenza di risposte che indicano attese di riduzione (sfumature di arancio scuro) dei prezzi sono il legname e l’acciaio (con circa il 40%). Per quanto riguarda l’entità delle variazioni attese, nella maggior parte dei casi sono state indicate variazioni entro il -/+15%. È inoltre attesa una difficoltà di approvvigionamento per vetro, ceramiche, materiali ferrosi, e per lavorazioni di tipo idraulico, elettrico e ad alta intensità di manodopera. Infine, una minoranza degli intervistati, che si aggira attorno al 15-20% per tutti i materiali analizzati, si aspetta una sostanziale stabilità dei prezzi (variazione nulla). Sui costi indiretti, una netta maggioranza degli intervistati concorda su un aumento sia per manodopera che per noli e trasporti.

19 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

VARIAZIONE ATTESA SUI COSTI DELLE MATERIE PRIME PER IL 2023 (% DEI RISPONDENTI)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Uffici Statistica Regionali

-15%; -5%

-5%; -0%

0%

0%; 5%

5%; 15%

15%; 25%

0 € 10 € 20 € 30 € 40 € 50 € 60 € 70 € 80 € 90 € 100 €

6%

7%

7%

7%

7% 7%

14% 7%

20%

13%

21%

27%

29%

21%

13%

19%

36%

29%

14%

20%

20%

21%

19%

13%

21%

14%

20%

21%

21%

38%

14%

27%

21%

20% 7%

14% 7%

21%

14%

7%

7%

6%

CEMENTO E CALCESTRUZZO

FERRO

RAME

LEGNAME

ACCIAIO

VETRI

LATERIZI E CERAMICHE

VARIAZIONE ATTESA DEI COSTI INDIRETTI PER IL 2023 (% DEI RISPONDENTI)

Per quanto riguarda, infine, i volumi di produzione, le risposte degli intervistati lasciano intravedere attese meno positive sul 2023 rispetto a quanto accaduto nel 2022: infatti, se per lo scorso anno più della metà dei rispondenti ha indicato un volume di produzione pari o superiore a quello ordinario (dal 100% a oltre il 120% del volume ordinario), per il 2023 il 53% indica un volume atteso compreso tra il 75% e il 100% di quello ordinario e solo un terzo un volume superiore. In sintesi, dunque, le aspettative degli operatori circa la variazione dei prezzi dipendono dal materiale/costo indiretto considerato; per ferro, ceramiche, vetri e cemento si prevedono variazioni in aumento, mentre per acciaio e legname prevalgonoattese al ribasso, con variazioni previste, sia al rialzo che al ribasso, fino al 15% per gran parte dei rispondenti. In media si prevedono ritmi di produzione meno intensi rispetto al 2022.

Fonte: elaborazione Avalon su dati Uffici Statistica Regionali

tra il -15% e il -5%

tra il -5% e -0%

0%

inferiore al 5%

tra il 5% e il 15%

0 € 10 € 20 € 30 € 40 € 50 € 60 € 70 € 80 € 90 € 100 €

18%

41%

47%

18%

12%

24%

6% 12%

6% 18%

MANODOPERA

NOLI E TRASPORTI

20 DATA HUB

2.ANALISI DEI SINGOLI MERCATI

2.1

MERCATO RESIDENZIALE

Transazioni Il mercato residenziale nel 2022 si dimostra altamente dinamico. Escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà, i volumi in Italia crescono del 16% rispetto al 2021. Questa crescita è dovuta, in parte, ad un aumento del numero di transazioni (+5%) ed in parte anche ad un aumento generale dei prezzi (+12%). A causa del dinamismo del mercato cresce anche la percentuale media delle commissioni di intermediazione, dal 3,04% del 2021 al 3,14% del 2022. Si osserva come anche lo sconto richiesto dagli acquirenti sul valore di vendita degli immobili, passi in media dal 5% del 2021 al 3% del 2022.

I primi mesi del 2022 confermano la tendenza positiva del mercato già registrata nel 2021. A partire dal terzo trimestre il mercato resta forte ma dimostra un rallentamento rispetto alla crescita segnata nell’anno precedente. La decrescita dell’ultimo trimestre è in linea con i dati provvisori condivisi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate).

2020

2021

2022

Q1

Q2

Q3

Q4

21 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

Anche per il 2022 il trilocale si conferma la soluzione preferita dagli acquirenti. Seguono bilocali e quadrilocali. Confrontando il 2022 con il 2021, in alcune aree metropolitane si osserva una decrescita del numero di transazioni di immobili con metrature più ampie, a favore di monolocali (+8%) e bilocali (+3%). La crescita complessiva dei volumi di vendita è correlabile ad un maggior numero di immobili meno spaziosi, ma intermediati in aree più appetibili, il più delle volte oggetto di riqualificazioni strutturali o sociodemografiche. Con l’aumento delle metrature, a partire da immobili costituiti da 5 locali, la decrescita anno su anno è minore. Questo può spiegarsi con la maggiore accessibilità al mercato da parte di questo tipo di acquirenti.

NUMERO DI LOCALI - PREFERENZE DEL CONSUMATORE

3%

24%

42%

21%

10%

MONOLOCALE

QUADRILOCALE

BILOCALE

TRILOCALE

5 LOCALI +

Andamento della domanda

Nel 2022 il mercato si mantiene dinamico, con una domanda che rispetto al 2021 rallenta meno rapidamente dell’offerta. L’indicatore transazioni su incarichi suggerisce che ogni tre nuovi incarichi acquisiti, si conclude una transazione nell’arco di 5 mesi (escluse nuove costruzioni e nude proprietà). Nel 2022 si riscontra una maggiore difficoltà nell’acquisizione degli incarichi di vendita. Da un’analisi qualitativa del Centro Studi RE/MAX Italia, emerge un utilizzo maggiore della tecnologia ed in particolare dei portali immobiliari a supporto dell’attività di intermediazione.

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

2020

2021

2022

35%

32% 34%

30% 29%

30%

29%

24%

22%

19%

19%

17%

Q2

Q3

Q4

Q1

22 DATA HUB

A livello regionale si notano delle aree più sensibili di altre rispetto ai cambiamenti del 2022. Lombardia e Lazio si confermano le regioni trainanti del settore immobiliare residenziale italiano, con il maggior numero di transazioni registrate. A Sud, molto bene Sicilia e Puglia. Le regioni che registrano unamaggiore espansione rispetto al 2021 sono l’Emilia Romagna (+17%), la Toscana (+4%), la Puglia (+13%) e la Sicilia (+11%). Situazione positiva anche in Campania, Basilicata e Umbria. Analisi per Aree Geografiche

Andamento transizioni per area Il 2021 si era concluso con un totale transazioni maggiore rispetto all’anno precedente, in tutte e tre le aree italiane. Questa crescita viene confermata nel 2022 seppur meno accentuata nel confronto anno su anno. Nel 2022 a Sud e nelle Isole si registra l’incremento maggiore rispetto all’anno precedente (+14%), segue il centro con +9%. Più stabile il Nord (+1%). Resta comunque il Nord l’area geografica in cui si realizzano più compravendite.

2020

2021

2022

CENTRO

SUD E ISOLE

NORD

Dall’analisi sulle preferenze degli acquirenti si nota che nel Nord e nel Centro i trilocali sono la tipologia più transata. A Nord seguono i bilocali, nel Centro Italia invece, la seconda tipologia preferita sono i quadrilocali. Al Sud i trilocali rappresentano il 32% delle transazioni, ma sono maggiormente transati gli immobili con 4 o più locali. Questa tendenza viene confermata nell’analisi delle metrature medie che osserva nel Sud Italia e nelle Isole degli appartamenti mediamente più ampi di oltre 10 mq (metratura media 2022: 105 mq).

NORD

CENTRO

SUD e ISOLE

11% +5

19% +5

15% +5

4% monolocale

1% monolocale

3% monolocale

17% bilocale

20% quadrilocale

42% trilocale

23% bilocale

31% quadrilocale

32% trilocale

24% quadrilocale

37% trilocale

21% bilocale

23 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

Capoluogo vs Provincia

Città vs Provincia Dal confronto dell’andamento delle transazioni in città, rispetto alla provincia si nota un andamento stagionale comparabile. Notiamo tuttavia a partire dal terzo trimestre 2020, una crescita più veloce del numero di transazioni in provincia rispetto che in città. Questa tendenza può essere ricondotta ai prezzi sempre maggiori nelle principali città italiane. Approfondendo l’analisi, infatti, questo andamento risulta essere ancora più evidente in regioni come la Lombardia, incui nel capoluogo i prezzi degli immobili e il carovita spinge sempre più persone a comprare nell’hinterland Milanese. Fra le regioni in esame, il Lazio e la Puglia invece evidenziano un comportamento opposto. I centri urbani rimangono ancora molto attrattivi, in confronto alla Lombardia il mercato in provincia è meno attivo. Andamento Prezzi Regionali

città

provincia

tendenza città

tendenza provincia

Q1 - 2020

Q2 - 2020

Q3 - 2020

Q4 - 2020

Q1 - 2021

Q2 - 2021

Q3 - 2021

Q4 - 2021

Q1 - 2022

Q2 - 2022

Q3 - 2022

Q4 - 2022

Dai dati disponibili al Centro Studi RE/MAX Italia, si osserva un aumento diffuso dei prezzi in tutti i capoluoghi. Liguria, Emilia Romagna e Toscana registrano un lieve rallentamento. Nelle aree extra urbane l’aumento dei prezzi è meno significativo e anzi si notano più regioni con prezzi in consolidamento. A livello regionale sono sempre il Centro e il Sud che mostrano una maggiore volatilità dei prezzi. Andamento interessante nelle province lombarde. In particolare la provincia di Milano sta assistendo ad un progressivo spostamento dell’interesse all’acquisto dal centro urbano alla provincia. I prezzi in continuo aumento nella città di Milano, hanno spinto sempre più acquirenti ad investire nel corso del 2022 nelle aree al di fuori della città. Rispetto alle altre province, l’hinterland milanese stava registrando un rallentamento dei prezzi all’inizio del 2022. Questa tendenza si sta gradualmente invertendo. Il primo trimestre del 2023 conferma l’inversione e i prezzi degli appartamenti nell’hinterland milanese (escludendo nuove costruzioni e nude proprietà) passano da -2.3% (media 2022 contro media 2021) a -1.6% (media 2023 primo trimestre contro media 2022).

ANDAMENTO PREZZI PER REGIONE NEI CAPOLUOGHI

ANDAMENTO PREZZI PER REGIONE IN PROVINCIA

13,2% 12,0%

12,1% 8,4% 7,3% 6,5% 1,7% 0,0% -1,9% -2,2% -2,7% -3,3% -4,3% -5,9%

Veneto Campania Basilicata Abruzzo Piemonte Lazio Sardegna Puglia Lombardia Sicilia

Campania Abruzzo

9,8% 7,6% 6,8% 6,6% 3,8% 3,5% 2,8% 1,4% 1,3%

Veneto Liguria Marche Lombardia Toscana Sicilia Sardegna Emilia Romagna Puglia Lazio

Marche Liguria Emilia Romagna Toscana

-1,7% -3,3% -3,3%

24 DATA HUB

Giorni di permanenza sul Mercato

A livello nazionale, i giorni di mercato rimangono stabili con una leggera diminuzione. In media servono 5 mesi per concludere una vendita e poco più di due mesi per concludere un affitto (escluse nuove costruzioni). Lato vendita nell’arco del 2021 e 2022, si era verificato un leggero aumento dei tempi (circa una settimana). Il dinamismo del mercato ha riportato gli ultimi mesi del 2022 sui valori di inizio 2021. Decisamente più dinamici gli affitti che osservano una contrazione dei tempi di circa 10 giorni. Tempi minori per l’intermediazione delle nude proprietà. Questo lascia intuire una propensione all’investimento in un periodo caratterizzato da alta inflazione.

GIORNI PER LA VENDITA

GIORNI PER LA LOCAZIONE

2022

2021

190

120

140

70

90

20

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

TEMPI DI VENDITA - AREE GEOGRAFICHE

210 180 150 120

NORD

CENTRO

SUD e ISOLE

90 60 30 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2021

2022

2023

Tra le tre aree geografiche il Nord è quella che registra il maggior dinamsimo. La differenza media annuale con le altre aree è meno di 20 giorni. Dai dati provvisori del primo trimestre 2023 si nota come il nord sia rimasto stabile mentre le altre due aree abbiano registrato una contrazione dei tempi: al Sud e nelle Isole -8% e al Centro -14%.

25 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

Demografia

Sul fronte dei mutui, il 2022 è un anno caratterizzato dall’aumento dei tassi di interesse e quindi maggiore prudenza da parte delle banche nell’erogazione di nuovo credito. Preferito il tasso fisso (64,23% sul totale dei mutui erogati). L’80% di coloro che nel 2022 hanno sottoscritto un mutuo sono lavoratori con contratto a tempo indeterminato, con maggiori garanzie rispetto alle altre categorie analizzate. Seguono i lavoratori in Partita Iva. La fascia d’età tra i 25 e 44 costituisce oltre la metà del totale. L’analisi di tutti i parametri monitorati dall’Ufficio Studi 24Max, converge verso uno scenario in cui sia le banche sia gli acquirenti tendono ad essere più conservativi. Dai dati provvisori del primo trimestre 2023, emerge però una distensione di questo contesto. La situazione andrà sicuramente monitorata e confermata nel prossimo periodo alla luce dei dati macroeconomici e delle iniziative di intervento da parte delle Banche Centrali sui tassi di interesse.

MEDIA IMPORTO FINANZIATO

FINALITÀ MUTUO

173.845,59

150.101,90

146.288,43 121.802,38 99.411,67

Acquisto Acquisto Seconda Casa Ristrutturazione Surrogazione e Liquidità Acquisto e Ristrutturazione

Consolidamento Debiti Sostituzione e Liquidità Acquisto e Sostituzione Liquidità Surrogazione

Bari

Milano

Roma

Italia

Brescia

TASSO FISSO VS VARIABILE

STATO CIVILE

1,3%

SEPARAZIONE/ DIVORZIO VEDOVO/A CELIBE/NUBILE CONIUGATO/A CONVIVENTE

64,23%

7,4%

tasso fisso

2,1%

35,77%

46,6%

tasso variabile

42,4%

26 DATA HUB

OCCUPAZIONE

FASCE DI ETÀ

2,6% 4,3% 7,4% 80% 4,7% 0,3% 0,9%

Altro

Lavoratore autonomo con P.IVA Dipendente a tempo indeterminato Dipendente a tempo determinato

31,1%

30,5%

21,2%

15,3%

Pensionato

18-24 1,9%

Contratto di collaborazione Professionistra iscritto all’albo

25-34

35-44

45-54

OVER 55

PRIMA CASA VS SECONDA CASA

GENERE

DONNE

UOMINI

97,2%

prima casa

41,3%

58,7%

2,8%

seconda casa

27 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023

OVERVIEW LOMBARDIA

Transazioni 1

ANDAMENTO TRANSAZIONI

2020

2021

2022

Nella regione Lombardia, il 2022 è in consolidamento rispetto al 2021. La stagionalità storica è confermata, ma si nota che il secondo trimestre ha osservato un maggior numero di transazioni rispetto al quarto. Questo andamento potrebbe essere influenzato da fattori quali l’aumento dei tassi di interesse, rispetto ai quali la Lombardia è una regione molto più sensibile rispetto alle altre. Si ricorda che il mercato lombardo è condizionato dall’attività della città di Milano. L’aumento dei prezzi nel capoluogo, dovuto ad una combinazione

Q1

Q2

Q3

Q4

di fattori, comporta un rallentamento del numero di transazioni. Il rallentamento riguarda soltanto l’ultimo trimestre del 2022. In particolare si osserva che la contrazione è più evidente nel mese di novembre. Dall’analisi provvisoria dei dati del primo trimestre 2023, si nota un periodo di relativa incertezza.

PREFERENZE DEL CONSUMATORE 2022 Q4 - PREFERENZE SUL NUMERO DI LOCALI 5% 30%

50%

11%

4%

BILOCALE

TRILOCALE

QUADRILOCALE

5 LOCALI +

MONOLOCALE

Anche per questo trimestre si conferma la preferenza verso il trilocale in Lombardia. Questa propensione è accentuata nelle province di Lecco, Pavia, Varese e Bergamo. Tendenza meno evidente sulle province di Milano, Brescia e Monza Brianza.

Dall’analisi delle transazioni nella provincia di Monza Brianza, emerge che nonostante il trilocale rimanga la soluzione preferita, quasi il 10% degli immobili transati nel 2022 sono monolocali. Questa è la provincia lombarda con la più alta proporzione di monolocali transati, segue Milano.

28 DATA HUB

Andamento della domanda 2

% TRANSAZIONI SU INCARICHI

2020

2021

2022

Nelle edizioni precedenti, in Lombardia si era osservato uno squilibrio tra domanda e offerta, con la domanda in aumento e l’offerta in diminuzione. Si era anche anticipato già all’inizio dell’anno che questo tipo di squilibrio avrebbe giocato un ruolo importante sull’aumento dei prezzi degli immobili. La Lombardia è particolarmente sensibile a queste dinamiche. L’indice Transazioni su Incarichi segnala una situazione di squilibrio con un trend in continuo aumento. L’analisi dell’ultimo anno conferma che complessivamente il 2022 è allineato agli andamenti storici.

49%

46%

44%

39%

39%

39% 42%

32%

28%

27%

26%

22%

Q2

Q3

Q4

Q1

Restringendo però l’analisi all’ultimo trimestre, lato offerta viene confermata la tendenza storica di continuo ribasso. Lato domanda, invece, si osserva un’inversione di tendenza con un rallentamento pari al 6%. Se questo rallentamento della domanda dovesse continuare nei prossimi trimestri, l’aspettativa è quella di vedere un ridimensionamento dei prezzi degli immobili nella regione.

Giorni di permanenza sul Mercato 3

VENDITA

AFFITTO

2021

2022

120 130 140 150 160 170

90

60

30

0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Nel 2022, in Lombardia, il mercato immobiliare residenziale si mantiene dinamico. Continua infatti il trend di contrazione dei giorni necessari a concludere una transazione dal momento dell’acquisizione del mandato. Rispetto al 2021 i tempi sono in contrazione di circa il 6% e si attestano sui 142 giorni contro i 151 del 2021. Per quanto riguarda la vendita, i tempi hanno osservato un trend di contrazione partito nel terzo trimestre del 2021 e che ha visto il minimo nel secondo trimestre 2022 a 135 giorni. Nel terzo trimestre 2022 i giorni medi di mercato sono saliti a 143 e sono rimasti stabili intorno a questo livello anche nell’ultimo trimestre. Dai dati provvisori del 2023 si nota un lieve aumento, che è in linea con le considerazioni fatte nei paragrafi precedenti. Rimane dinamico il mercato degli affitti con tempi in continua contrazione. Si passa dai 63 giorni medi del 2021 ai 41 del 2022. Il 2023 ha un provvisorio che si attesta sui 42 giorni. Il maggior dinamismo degli affitti è correlabile al rallentamento della domanda osservata sulle vendite.

29 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023