REMAX | European Housing Insider 2025

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Il costo dell'affitto nel 2025

Nel 2025, l'accessibilità degli affitti è stata determinata meno dall'andamento generale del mercato e più dai limiti di bilancio delle famiglie in ciascun mercato. I livelli iniziali degli affitti, la capacità di acquisto degli inquilini e i quadri normativi hanno interagito determinando dove la pressione si è intensificata e dove si è attenuata.

Andamento dei prezzi medi richiesti per gli affitti immobiliari al metro quadro (case e appartamenti combinati) Q4 2025 vs Q4 2024

+9%

Spagna

+7%

Italia

+6%

Portogallo

+4%

Slovacchia

+2%

Germania

0%

Repubblica Ceca

-6%

Turchia

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

+2%

+4%

0%

+7%

+6%

+9%

-6%

Pressione derivante da livelli iniziali elevati

Il Portogallo, al contrario, ha registrato una crescita nazionale degli affitti del 6% (12 euro al metro quadro), con una dinamica diversa per tipologia di immobile. A livello nazionale, le case hanno sovraperformato gli appartamenti (7% contro 5%), con il divario più evidente a Lisbona, dove le case sono aumentate del 7% mentre gli appartamenti sono cresciuti solo del 2%. A Lisbona l'aumento è stato del 5%, passando da 20 euro al metro quadro, e a Porto del 3%, passando da 15 euro. La continua attività di affitti a breve termine in alcuni quartieri ha ulteriormente limitato l'offerta di affitti a lungo termine. In Italia si è osservato un effetto tetto simile nella città con i prezzi più alti. Gli affitti a livello nazionale sono aumentati del 7% (11 euro al metro quadro), mentre a Milano l'aumento è stato solo del 3%, passando da 17 euro al metro quadro, e a Roma del 4%, da 14 euro. Sebbene gli affitti degli appartamenti siano aumentati dell'8% a livello nazionale, rispetto al 5% delle case, la crescita contenuta di Milano suggerisce che il mercato degli affitti più caro del paese stia incontrando limiti di accessibilità più evidenti rispetto a città con prezzi inferiori come Napoli (7%, 10 euro al metro quadro).

La maggiore crescita degli affitti nel 2025 è stata strettamente legata ai livelli iniziali di affitto, alle condizioni normative e all'evoluzione dei modelli di proprietà immobiliare. Nei mercati in cui gli affitti erano già elevati, le soglie di accessibilità economica e i vincoli politici hanno limitato un'ulteriore accelerazione. La Germania ha fornito l'esempio più chiaro di questa moderazione. Gli affitti nazionali sono aumentati solo del 2% (11 euro al metro quadro). Monaco ha registrato un aumento del 4% (23 euro al metro quadro) e Amburgo un aumento del 4% (18 euro al metro quadro), mentre Berlino ha subito un calo dell'1% (19 euro al metro quadro). La differenza interna tra le tipologie di immobili è stata marcata: gli affitti degli appartamenti sono aumentati del 5% a livello nazionale, mentre quelli delle case sono rimasti invariati (0%). A Monaco, gli affitti delle case sono aumentati del 6% rispetto all'1% degli appartamenti, e a Berlino gli affitti degli appartamenti sono diminuiti del 5% mentre quelli delle case sono aumentati del 2%. Questi movimenti contenuti riflettevano gli elevati livelli iniziali di prezzo combinati con la moderazione normativa nei principali mercati urbani, rafforzata dal freno agli affitti (Mietpreisbremse) del governo tedesco che ha limitato ulteriori aumenti.