| Europe | 1 |
| HOUSING INSIDER | 1 |
| Contenuto | 2 |
| Una riflessione sull'attività di mercato del 2025 | 2 |
| Come i prezzi e il potere d'acquisto hanno rimodellato l'accessibilità economica degli acquisti. | 2 |
| Il costo dell'affitto nel 2025 | 2 |
| Costi di gestione in un mercato con prezzi più elevati | 2 |
| Troppe poche case, domanda in aumento. L'Europa sta costruendo abbastanza velocemente? | 2 |
| I governi stanno intervenendo per alleviare la pressione | 2 |
| Acquirenti di capitali globali nei mercati immobiliari locali | 2 |
| Sostegno statale e realtà del mercato per chi acquista casa per la prima volta in Europa | 2 |
| Il mercato immobiliare europeo: la strada da percorrere | 2 |
| Una riflessione sull'attività di mercato del 2025 | 3 |
| Dopo il forte ciclo di tassi d'interesse del 2023 e dell'inizio del 2024, il 2025 ha segnato il primo anno intero in cui i tassi di riferimento più bassi hanno iniziato a farsi sentire nei mercati dei mutui nella maggior parte dei paesi europei. La Banca Centrale Europea (BCE) ha ridotto il suo tasso di riferimento dal 2,9% di gennaio al 2,15% all'inizio dell'estate, livello al quale è rimasto per il resto dell'anno. Sebbene le condizioni di finanziamento non siano tornate ai livelli più permissivi osservati all'inizio del decennio, i costi di finanziamento sono diventati più prevedibili. Questa stabilità, combinata con un'inflazione in calo e mercati del lavoro generalmente resilienti, ha contribuito a ripristinare un certo grado di fiducia dei consumatori. | 3 |
| In tutta Europa, il 2025 è stato caratterizzato da vincoli di offerta. La carenza di immobili, soprattutto nei principali centri urbani, è rimasta acuta. L'attività edilizia è migliorata rispetto ai minimi del 2024, ma non ha accelerato a sufficienza per colmare le lacune strutturali. Di conseguenza, il mercato è stato sostenuto dallo stock esistente e i prezzi hanno rispecchiato sempre più il potere d'acquisto e l'offerta disponibile piuttosto che il sentiment del mercato. | 3 |
| Anche i mercati degli affitti sono rimasti tesi in diverse capitali, rafforzando la domanda di case più accessibili e intensificando l'attenzione politica sull'accesso agli alloggi. I governi hanno risposto con garanzie per chi acquista la prima casa, regolamentazione degli affitti, riforma del settore edile e rinnovata | 3 |
| Michael Polzler, CEO di REMAX Europe | 3 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 4 |
| Come i prezzi e il potere d'acquisto hanno rimodellato l'accessibilità economica degli acquisti. | 4 |
| Alla fine del 2025, i mercati immobiliari residenziali in tutta Europa erano definiti non solo dai livelli dei prezzi, ma anche dai limiti del potere d'acquisto. La maggior parte dei mercati ha chiuso l'anno al di sopra dei livelli del 2024, sebbene la crescita sia variata a seconda delle città e delle tipologie di immobili, a testimonianza del ruolo crescente dell'accessibilità economica nelle decisioni degli acquirenti. | 4 |
| Andamento dei prezzi medi richiesti per metro quadro di vendita degli immobili (case e appartamenti combinati) Q4 2025 vs Q4 2024 | 4 |
| +17% | 4 |
| +10% | 4 |
| +4% | 4 |
| +7% | 4 |
| +12% | 4 |
| +3% | 4 |
| -9% | 4 |
| Portogallo | 4 |
| +17% | 4 |
| Repubblica Ceca | 4 |
| +12% | 4 |
| Spagna | 4 |
| +10% | 4 |
| Slovacchia | 4 |
| +7% | 4 |
| Germania | 4 |
| +4% | 4 |
| Italia | 4 |
| +3% | 4 |
| Turchia | 4 |
| -9% | 4 |
| Le lente procedure di rilascio dei permessi hanno continuato a limitare la nuova offerta. | 4 |
| Nei mercati in cui i prezzi sono aumentati, gli appartamenti hanno superato le case in quasi tutti i casi, a testimonianza di una domanda concentrata in segmenti che sono rimasti economicamente accessibili. In altre parole, gli acquirenti sono rimasti sul mercato, ma con aspettative ridimensionate. | 4 |
| In Portogallo, i prezzi sono aumentati del 17% entro la fine dell'anno rispetto all'anno precedente, proseguendo un trend di crescita che si sta consolidando da diversi anni. Gli appartamenti hanno guidato questo aumento, crescendo del 20% su base annua, rispetto al 13% delle case. L'impennata dei prezzi si è moderata verso la metà dell'anno, quando l'accessibilità economica è diventata un tema centrale del dibattito pubblico, in particolare a Lisbona e Porto. Tuttavia, con la stabilizzazione delle condizioni di finanziamento nella seconda metà dell'anno e il progresso delle discussioni politiche, l'attività è ripresa, mantenendo i prezzi saldamente al di sopra dei livelli del 2024. Mentre l'accessibilità economica in | 4 |
| In Portogallo, l'attenzione si è concentrata sulla pressione sui prezzi in un mercato già ristretto, mentre nella Repubblica Ceca l'aumento dei prezzi del 12% a fine anno si è verificato in un contesto di colli di bottiglia nello sviluppo più marcati. | 4 |
| Le lente procedure di rilascio dei permessi hanno continuato a limitare la nuova offerta, contribuendo all'aumento dei prezzi, mentre la disponibilità di alloggi è diventata centrale nel dibattito delle elezioni generali del 2025. I prezzi degli appartamenti sono aumentati del 14%, mentre quelli delle case sono cresciuti solo del 9%, a testimonianza della domanda sostenuta di abitazioni più accessibili a fronte di un potere d'acquisto ridotto. A Praga e Brno, la limitata offerta di nuove unità abitative ha mantenuto bassi i livelli di stock, rafforzando la pressione al rialzo nei segmenti di mercato più accessibili. | 4 |
| «Le difficoltà legate all'accessibilità economica non hanno spinto gli acquirenti ad abbandonare il mercato nel 2025, ma hanno comunque definito dei limiti più chiari. Le transazioni sono proseguite, sebbene le famiglie si siano concentrate maggiormente su ciò che potevano permettersi in modo sostenibile, piuttosto che spingersi oltre le proprie possibilità. Di conseguenza, abbiamo assistito a una crescente propensione degli acquirenti verso appartamenti di piccole e medie dimensioni, a discapito di case più grandi e costose.» | 5 |
| Jan Hruby, Regional Director REMAX Repubblica Ceca | 5 |
| In Spagna, invece, si è registrato un aumento del 10% entro fine anno, con gli appartamenti in crescita del 15% rispetto al 6% delle case. Il divario tra le tipologie di immobili è risultato più ampio rispetto alla Repubblica Ceca, evidenziando una maggiore domanda di case più piccole e accessibili. Valencia si è distinta, con i prezzi degli appartamenti in aumento del 17%, mentre altre grandi città hanno registrato una crescita più moderata. Nel complesso, i prezzi hanno continuato a salire nei mercati meglio posizionati, sebbene la crescita sia stata sempre più limitata dalla capacità di spesa realistica delle famiglie. | 5 |
| La Germania racconta una storia diversa. A differenza della crescita più marcata registrata nell'Europa meridionale e centrale, il Paese ha registrato un aumento più contenuto del 4% entro fine anno, con gli appartamenti in crescita del 5% e le case del 3%. Dopo le significative correzioni dei prezzi degli anni precedenti, il 2025 ha segnato un anno di consolidamento piuttosto che di ripresa. Gli acquirenti sono rimasti cauti e molto sensibili al prezzo, soprattutto nelle regioni colpite da una più ampia incertezza economica. La prestazione energetica è diventata un fattore sempre più importante nelle decisioni di prezzo. La crescita è rimasta graduale, riflettendo una stabilizzazione piuttosto che una rinnovata accelerazione. | 5 |
| Anche l'Austria ha seguito un andamento più moderato nel 2025. Dopo il rallentamento degli anni precedenti, i prezzi degli immobili residenziali si sono stabilizzati, registrando una modesta crescita, soprattutto per le case unifamiliari. Vienna e i Länder occidentali sono rimasti le regioni più care del paese e, sebbene le condizioni di finanziamento siano migliorate, la crescita dei prezzi è rimasta graduale. Il mercato si è ripreso, ma senza la forte accelerazione osservata in alcune zone dell'Europa meridionale. | 5 |
| Dopo i precedenti rallentamenti, i prezzi degli immobili residenziali in Austria si sono stabilizzati, con una modesta crescita trainata dalle case unifamiliari. | 5 |
| In Slovenia i prezzi degli appartamenti hanno raggiunto un nuovo record, superando i 3.000 euro al metro quadro. | 6 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 7 |
| Modelli di crescita al di fuori delle capitali | 7 |
| I tassi di crescita nel 2025 devono essere valutati tenendo conto dei livelli dei prezzi sottostanti. In alcuni mercati, si sono registrati aumenti percentuali più consistenti laddove i prezzi di ingresso erano relativamente più bassi. In altri, gli elevati valori di partenza hanno limitato la possibilità di un'accelerazione più marcata, anche laddove la domanda rimaneva presente. | 7 |
| In Portogallo, i prezzi nazionali sono aumentati complessivamente del 17%, superando Lisbona (11%) e Porto (8%). Lisbona si conferma la città più cara, con un prezzo medio al metro quadro di 5.257 euro, contro i 3.302 euro di Porto e i 1.885 euro di Coimbra. La performance positiva a livello nazionale suggerisce che l'impulso si sia esteso anche ai mercati in cui i prezzi di ingresso erano inferiori rispetto alla capitale. | 7 |
| La Spagna ha mostrato un equilibrio diverso. La crescita nazionale ha raggiunto il 10%, mentre Valencia è cresciuta del 15% e Madrid del 13%, entrambe | 7 |
| superando la media nazionale, dato che Barcellona ha registrato un aumento del 9%. Madrid si è attestata a 3.332 euro al metro quadro, contro i 2.596 euro di Barcellona e i 1.624 euro di Valencia. La crescita più sostenuta di Valencia è partita da una base di partenza nettamente inferiore, a conferma di come l'accessibilità economica influenzi la distribuzione della domanda. | 7 |
| In Germania si è registrato un aumento nazionale del 4%. Berlino e Amburgo hanno entrambe registrato un incremento del 4%, mentre Monaco di Baviera è cresciuto del 2%. Tuttavia, il livello dei prezzi a Monaco è rimasto significativamente più alto, attestandosi a 8.053 euro al metro quadro, rispetto ai 5.058 euro di Amburgo e ai 5.000 euro di Berlino. La crescita, quindi, è stata più lenta a fronte di costi di ingresso molto più elevati rispetto all'Europa meridionale. | 7 |
| In ciascun caso, l'andamento dei prezzi rifletteva non solo la forza della domanda, ma anche l'interazione tra i tassi di crescita e l'accessibilità economica assoluta. | 7 |
| Andamento dei prezzi medi richiesti per le vendite immobiliari al metro quadro nelle città europee Q4 2025 vs Q4 2024 | 7 |
| Portogallo | 7 |
| Spagna | 7 |
| Germania | 7 |
| Coimbra Lisbona Porto | 7 |
| 14% 11% 8% | 7 |
| Barcellona Madrid Valencia | 7 |
| 9% 13% 15% | 7 |
| Monaco Berlino Amburgo | 7 |
| 2% 4% 4% | 7 |
| Coimbra Lisbona Porto | 7 |
| 12% 11% 10% | 7 |
| Barcellona Madrid Valencia | 7 |
| 11% 14% 17% | 7 |
| Monaco Berlino Amburgo | 7 |
| 2% 3% 3% | 7 |
| Coimbra Lisbona Porto | 7 |
| 17% 12% 7% | 7 |
| Barcellona Madrid Valencia | 7 |
| 8% 12% 14% | 7 |
| Monaco Berlino Amburgo | 7 |
| 1% 5% 6% | 7 |
| Italia | 7 |
| Turchia | 7 |
| Repubblica Ceca | 7 |
| Milano Napoli Roma | 7 |
| 6% -1% 0% | 7 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 7 |
| -10% -4% -11% | 7 |
| Praga Brno | 7 |
| 10% 12% | 7 |
| Milano Napoli Roma | 7 |
| 7% -4% 1% | 7 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 7 |
| -5% -2% -7% | 7 |
| Praga Brno | 7 |
| 10% 10% | 7 |
| Milano Napoli Roma | 7 |
| 5% 2% 0% | 7 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 7 |
| -15% -6% -15% | 7 |
| Praga Brno | 7 |
| 10% 14% | 7 |
| Slovacchia | 7 |
| Bratislava | 7 |
| 9% | 7 |
| Bratislava | 7 |
| 14% | 7 |
| Appartamenti | 7 |
| Case | 7 |
| Bratislava | 7 |
| 3% | 7 |
| Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa | 7 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 9 |
| Crescita a partire da una base di prezzi più bassa | 9 |
| Al di fuori delle capitali con i costi più elevati, una crescita più sostenuta si è spesso verificata laddove gli affitti iniziali erano relativamente più bassi e i margini di accessibilità economica rimanevano più ampi. In Portogallo, a Coimbra gli affitti sono aumentati dell'11%, passando da 10 euro al metro quadro. In Spagna, gli affitti nazionali sono aumentati del 9% (11 euro al metro quadro), con Madrid in crescita del 9% (15 euro al metro quadro) e Valencia del 7% (11 euro al metro quadro), mentre il segmento degli appartamenti a Barcellona ha mostrato limiti più netti (3%). A livello nazionale, le case sono aumentate dell'11% rispetto al 6% degli appartamenti, a conferma del fatto che la domanda di affitto si estendeva oltre le unità più piccole, soprattutto laddove l'accessibilità economica all'acquisto rimaneva limitata. | 9 |
| Anche la Repubblica Ceca ha mostrato una situazione simile. Gli affitti a livello nazionale sono rimasti invariati (0%), con Praga stabile a 15 euro al metro quadro, mentre a Brno si è registrato un aumento dell'8% (13 euro al metro quadro). Gli affitti delle case sono cresciuti dell'11% a livello nazionale, mentre quelli degli appartamenti sono rimasti invariati, a dimostrazione della divergenza tra segmenti e località. | 9 |
| Non tutti i mercati a basso costo hanno continuato ad accelerare. La Romania è entrata in una fase correttiva, con gli affitti nazionali in calo su base annua dopo diversi anni di rapidi aumenti. | 9 |
| Andamento dei prezzi medi richiesti per l'affitto degli immobili al metro quadro nelle città europee Q4 2025 vs Q4 2024 | 9 |
| Portogallo | 9 |
| Spagna | 9 |
| Germania | 9 |
| Coimbra Lisbona Porto | 9 |
| 11% 5% 3% | 9 |
| Barcellona Madrid Valencia | 9 |
| 6% 9% 7% | 9 |
| Monaco Berlino Amburgo | 9 |
| 4% -1% 4% | 9 |
| Coimbra Lisbona Porto | 9 |
| 9% 2% 3% | 9 |
| Barcellona Madrid Valencia | 9 |
| 3% 8% 6% | 9 |
| Monaco Berlino Amburgo | 9 |
| 1% -5% 2% | 9 |
| Coimbra Lisbona Porto | 9 |
| 12% 7% 3% | 9 |
| Barcellona Madrid Valencia | 9 |
| 10% 11% 7% | 9 |
| Monaco Berlino Amburgo | 9 |
| 6% 2% 5% | 9 |
| Italia | 9 |
| Turchia | 9 |
| Repubblica Ceca | 9 |
| Milano Napoli Roma | 9 |
| 3% 7% 4% | 9 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 9 |
| -5% 0% -6% | 9 |
| Praga Brno | 9 |
| 6% 4% | 9 |
| Milano Napoli Roma | 9 |
| 1% 8% 7% | 9 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 9 |
| -1% -3% -8% | 9 |
| Praga Brno | 9 |
| 5% 8% | 9 |
| Milano Napoli Roma | 9 |
| 5% 5% 0% | 9 |
| Istanbul, Ankara, Izmir | 9 |
| -8% 2% -3% | 9 |
| Praga Brno | 9 |
| 6% 0% | 9 |
| Slovacchia | 9 |
| Bratislava | 9 |
| -5% | 9 |
| Bratislava | 9 |
| 0% | 9 |
| Immobili (case e appartamenti) | 9 |
| Case | 9 |
| Bratislava | 9 |
| -10% | 9 |
| Costi di gestione in un mercato con prezzi più elevati | 11 |
| In Slovenia, i prezzi dell'energia si sono stabilizzati, ma i costi di manutenzione e manodopera sono aumentati negli ultimi dodici mesi, incrementando il costo totale di gestione di un'abitazione. Ciò ha rafforzato la crescente attenzione verso immobili più recenti ed efficienti nei mercati urbani con prezzi più elevati. | 11 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 12 |
| Troppe poche case, domanda in aumento. L'Europa sta crescendo abbastanza velocemente? | 12 |
| Nel 2025, l'attività edilizia residenziale in Europa ha dovuto riprendersi dai minimi storici del 2024, a seguito di un rallentamento innescato da maggiori costi di finanziamento, aumento dei prezzi dei materiali e carenza di manodopera. Sebbene la BCE abbia continuato il suo ciclo di allentamento monetario sui tassi di interesse, l'attività di costruzione di nuovi edifici non è aumentata a sufficienza per soddisfare la domanda nei vari mercati. | 12 |
| In questo contesto, la questione non è solo se l'Europa stia costruendo a sufficienza, ma anche in che misura il suo patrimonio edilizio esistente possa assorbire una domanda sostenuta. | 12 |
| 4.1 | 12 |
| 4.0 | 12 |
| Punteggio medio dell'indice (1 scarso - 5 eccellente) | 12 |
| 3.9 | 12 |
| 3.8 | 12 |
| 3.7 | 12 |
| 3.6 | 12 |
| 3.5 | 12 |
| 3.4 | 12 |
| Prospettive di investimento e sviluppo nel settore dell'edilizia residenziale in Europa (dal 2018 al 2026)² | 12 |
| 2018 | 12 |
| 2019 | 12 |
| 2020 | 12 |
| 2021 | 12 |
| 2022 | 12 |
| 2023 | 12 |
| 2024 | 12 |
| 2025 | 12 |
| 2026 | 12 |
| Investimento | 12 |
| Sviluppo | 12 |
| Il settore edile tedesco, come quello di molti altri paesi europei, continua a subire notevoli pressioni. Il rallentamento dell'attività edilizia sta causando ritardi o addirittura la cancellazione di molti nuovi progetti. Di conseguenza, il divario tra domanda e offerta continua ad ampliarsi, soprattutto nelle aree urbane con una forte domanda, e gli immobili vengono venduti più rapidamente. | 12 |
| Adrian Burry, consulente strategico e Regional Co-Owner REMAX Germania | 12 |
| Quando l'offerta detta il ritmo | 13 |
| Con il rallentamento del settore edile, l'offerta esistente è diventata il principale motore della dinamica di mercato. La scarsità ha alimentato vendite più rapide e una pressione al rialzo sui prezzi nella maggior parte dei mercati. Al contrario, i paesi con maggiori scorte hanno registrato tempi di transazione più lenti, offrendo agli acquirenti maggiore scelta e potere contrattuale, e moderando la crescita dei prezzi. | 13 |
| L'Italia è stata un chiaro esempio di mercato con un'offerta considerevole. Con una media di quasi 850.000 immobili in vendita nel 2025, un numero di gran lunga superiore a quello di Germania (273.371) o Spagna (189.416), il Paese disponeva di un bacino di case e appartamenti disponibili molto più ampio. Roma, come prevedibile, ha registrato la maggiore concentrazione di immobili in vendita, con 59.181 annunci lo scorso anno. | 13 |
| Questa ampia offerta in Italia, circa 14 immobili in vendita ogni 1.000 abitanti, suggerisce una minore urgenza di acquisto. | 13 |
| In Italia, gli immobili sono rimasti sul mercato in media per 240 giorni, rispetto ai 97 giorni in Germania e ai 148 giorni in Spagna. Tempi di vendita più lunghi sono inoltre collegati a una crescita salariale relativamente più debole³, che ha limitato il potere d'acquisto delle famiglie. | 13 |
| In Germania, al contrario, l'offerta era significativamente più limitata, con appena 3 immobili in vendita ogni 1.000 residenti. Questa scarsità contribuisce a spiegare perché gli immobili rimanessero sul mercato per un periodo di tempo molto più breve. Tuttavia, le dinamiche hanno iniziato a cambiare nel corso dell'anno. A Berlino, il volume degli immobili in vendita è aumentato del 24% nel terzo trimestre del 2025 rispetto al secondo trimestre. Questo incremento ha coinciso con un periodo di stagnazione economica, che potrebbe aver smorzato la fiducia degli acquirenti e ritardato le decisioni di acquisto. Guardando al futuro, si prevede un ulteriore aumento dell'offerta a seguito dell'approvazione, nel giugno 2025, di una legge volta ad accelerare la costruzione di edifici residenziali. | 13 |
| Quale paese ha la maggiore offerta di immobili? | 13 |
| Numero medio di immobili in vendita nel 2025 | 13 |
| 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 | 13 |
| Portogallo | 13 |
| Spagna | 13 |
| Germania | 13 |
| Italia | 13 |
| Turchia | 13 |
| Slovacchia | 13 |
| Saldi | 13 |
| Affitti | 13 |
| 300 250 200 150 100 50 0 | 13 |
| Numero medio di giorni di permanenza sul mercato per gli immobili in vendita rispetto a quelli in affitto. | 13 |
| Portogallo | 13 |
| Spagna | 13 |
| Germania | 13 |
| Italia | 13 |
| Turchia | 13 |
| Slovacchia | 13 |
| Saldi | 13 |
| Affitti | 13 |
| Repubblica Ceca | 13 |
| Repubblica Ceca | 13 |
| Tuttavia, le medie nazionali nascondono importanti differenze locali. Madrid si distingue per la sua domanda costantemente elevata, con immobili che rimangono sul mercato in media per soli 92 giorni. Questa forte attrattiva è in linea con il netto aumento dei prezzi nella capitale spagnola, dove i valori sono cresciuti fino al 20% negli ultimi 12 mesi. La divergenza tra Madrid e il quadro nazionale sottolinea la solidità della domanda di immobili urbani di pregio in Spagna. | 14 |
| In Turchia, le inserzioni immobiliari sono aumentate del 17% su base annua entro la fine del 2025. Il tempo medio di permanenza sul mercato è rimasto sostanzialmente stabile, aumentando solo marginalmente da 76 giorni nel quarto trimestre del 2024 a 77 giorni nel quarto trimestre del 2025. Piuttosto che indicare una ripresa dell'offerta, questa stabilità riflette un mercato che si sta adattando a un nuovo contesto a seguito del terremoto dell'aprile 2025 e della persistente inflazione elevata. Di conseguenza, molti acquirenti stanno posticipando le proprie decisioni di acquisto. | 14 |
| “Per quanto riguarda le dinamiche di domanda e offerta in Turchia, l'accessibilità economica rimane una sfida fondamentale per molte famiglie, e gli elevati costi di finanziamento hanno reso difficile l'acquisto di una casa per chi compra per la prima volta. Di conseguenza, alcuni acquirenti più giovani continuano a vivere con la famiglia o rimandano l'acquisto di una casa fino a quando le condizioni finanziarie non diventeranno più prevedibili. La domanda non è scomparsa, ma gli acquirenti che entrano nel mercato sono diventati più cauti e molto sensibili al prezzo. Data la popolazione relativamente giovane della Turchia, questa tendenza evidenzia la necessità di soluzioni di finanziamento più attraenti, in particolare modelli di mutuo pensati per chi compra per la prima volta e abitazioni a basso consumo energetico.” | 14 |
| Murat Goldstayn, Regional Owner REMAX Turchia | 14 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 15 |
| Nel resto del continente, le condizioni di mercato erano più equilibrate. In Austria, il tempo medio di permanenza sul mercato degli immobili residenziali si attestava intorno ai 180 giorni.⁴ La Slovenia presentava dinamiche simili, con la maggior parte degli immobili che rimanevano sul mercato per un periodo compreso tra 30 e 120 giorni.⁵ | 15 |
| In Romania, il tempo medio di permanenza sul mercato degli immobili è stato compreso tra 60 e 90 giorni, indicando un'attività transazionale relativamente più intensa.⁶ Più a sud, in Bulgaria, gli immobili sono rimasti sul mercato per una media di 96 giorni. La capitale, Sofia, ha chiuso l'anno in modo positivo, con gli immobili nel quarto trimestre del 2025 che hanno trascorso sul mercato solo 76 giorni. | 15 |
| 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 | 15 |
| Domanda e offerta di immobili in Europa nel 2025 | 15 |
| Repubblica Ceca | 15 |
| Portogallo | 15 |
| Germania | 15 |
| Italia | 15 |
| Turchia | 15 |
| Slovacchia | 15 |
| Spagna | 15 |
| 300 | 15 |
| 250 | 15 |
| 200 | 15 |
| 150 | 15 |
| 100 | 15 |
| Numero medio di annunci | 15 |
| Giorni medi di permanenza sul mercato | 15 |
| “In Italia, gli acquirenti hanno sviluppato una prospettiva sempre più a lungo termine. Stiamo assistendo a una maggiore domanda di immobili di alta qualità, in particolare di quelli ristrutturati e ad alta efficienza energetica. Gli immobili che soddisfano questi requisiti sono molto richiesti, mentre quelli più vecchi o meno efficienti tendono a rimanere sul mercato più a lungo prima di essere venduti.” | 16 |
| Dario Castiglia, Regional Owner CEO & Founder REMAX Italia | 16 |
| Quale tipologia di immobile sta registrando la maggiore domanda? | 16 |
| In tutto il continente, le case sono rimaste sul mercato più a lungo degli appartamenti. Ciò è stato particolarmente evidente nell'Europa meridionale, dove in Portogallo e in Italia le case sono rimaste sul mercato quasi il doppio del tempo (234; 307 giorni) rispetto agli appartamenti (131; 173 giorni). L'eccezione a questa tendenza è stata la Germania, che ha registrato una differenza relativamente ridotta tra case e appartamenti, con una media rispettivamente di 101 e 93 giorni sul mercato. | 16 |
| In Austria e nella Repubblica Ceca, la domanda di appartamenti di piccole dimensioni è rimasta particolarmente elevata, trainata dalla convenienza economica e dall'attrattiva degli affitti. In Austria, in particolare, gli appartamenti con una superficie inferiore a 50 mq si sono rivelati molto richiesti, con prezzi che dovrebbero aumentare del 10% nei prossimi 12 mesi.7 In tutta Italia, gli acquirenti hanno sempre più privilegiato immobili a basso consumo energetico e abitazioni con planimetrie più ampie per adattarsi a modalità di lavoro flessibili. | 16 |
| Giorni medi di permanenza sul mercato nel 2025 | 16 |
| Portogallo | 16 |
| Spagna | 16 |
| Germania | 16 |
| Italia | 16 |
| Turchia | 16 |
| Slovacchia | 16 |
| Repubblica Ceca | 16 |
| 100 | 16 |
| 150 | 16 |
| 200 | 16 |
| 250 | 16 |
| 300 | 16 |
| 350 | 16 |
| Appartamenti | 16 |
| Case | 16 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 17 |
| I governi stanno intervenendo per alleviare la pressione | 17 |
| Con l'intensificarsi della pressione sul mercato immobiliare nel 2025, i governi di tutta Europa hanno risposto con misure regolamentari e sul lato dell'offerta.8 Mentre alcuni mercati hanno introdotto misure a breve termine come tetti massimi agli affitti e restrizioni sugli affitti a breve termine, altri si sono concentrati sull'espansione dell'offerta a lungo termine. | 17 |
| Aumento dell'offerta abitativa | 17 |
| Il Portogallo è stato tra i paesi che hanno introdotto misure per incrementare l'attività edilizia, con l'obiettivo di alleviare la pressione sia sul mercato delle vendite che su quello degli affitti. Il governo ha lanciato l'iniziativa "Construir Portugal" nel 2024, definendo i piani per la costruzione di 59.000 nuove abitazioni entro il 2030. L'iniziativa include riforme urbanistiche volte a semplificare il processo di sviluppo e ad accelerare la realizzazione di alloggi, in particolare nelle aree urbane ad alta domanda come Lisbona e Porto. Sebbene si preveda che queste iniziative migliorino l'offerta abitativa nel tempo, il loro pieno impatto si manifesterà solo tra diversi anni. Nel 2025, pertanto, l'attenzione in Portogallo si è concentrata meno sul completamento delle costruzioni e più sulla mobilitazione, con gli sviluppatori che hanno formalmente sostenuto nuovi progetti di edilizia popolare e a prezzi accessibili. | 17 |
| La Germania ha adottato un approccio simile, approvando il pacchetto “Bauturbo” nell’ottobre 2025, progettato per ridurre la burocrazia e accelerare gli sviluppi residenziali limitando il tempo che i comuni hanno a disposizione per opporsi ai nuovi progetti.11 La Slovenia ha adottato un approccio diverso, concentrandosi in particolare sull'espansione del mercato degli affitti piuttosto che sull'aumento del numero di case in vendita. Nel novembre Nel 2025, il governo ha approvato un programma di finanziamento annuale di 100 milioni di euro per aumentare l'offerta di alloggi sociali, con l'obiettivo di garantire maggiore stabilità e accessibilità economica a lungo termine nel settore degli affitti.12 | 17 |
| Regolamentazione degli aumenti degli affitti | 17 |
| Parallelamente alle riforme dell'offerta, diversi governi hanno rafforzato il controllo degli affitti. La Germania, ad esempio, ha prorogato fino al 2029 il suo regolamento "Mietpreisbremse", prima della sua scadenza iniziale nel 2025, che limita i prezzi dei nuovi contratti di locazione in determinate aree a un massimo del 10% rispetto alla media locale. Questa politica, insieme agli sforzi per accelerare le costruzioni, mira a rendere gli alloggi più accessibili nelle aree urbane ad alta domanda. | 17 |
| “Nel 2025, le discussioni politiche in materia di alloggi sono state molto visibili, soprattutto a Lisbona e Porto. Ciò ha creato un periodo di cautela, ma non di paralisi. Gli acquirenti sono diventati più ponderati e sensibili al prezzo, eppure la domanda è rimasta presente laddove il valore era evidente. | 17 |
| Allo stesso tempo, abbiamo osservato una maggiore attività nei comuni limitrofi e nelle località secondarie, poiché le famiglie hanno cercato un equilibrio tra accessibilità economica e qualità della vita. Questo aggiustamento dimostra che il mercato si sta evolvendo, anziché indebolirsi." | 17 |
| Antonio Fale, Regional Director REMAX Portogallo | 17 |
| 8 9 10 11 12 | 17 |
| Con particolare attenzione alla sostenibilità e all'efficienza energetica. | 18 |
| Un'altra strategia adottata in diversi mercati è stata quella di dare priorità all'efficienza energetica per ridurre i costi abitativi a lungo termine, soprattutto per i proprietari di casa. Nel 2025, l'Italia, ad esempio, ha iniziato a riorientare gli incentivi edilizi verso progetti di ristrutturazione e miglioramento dell'efficienza energetica, nell'ambito dei più ampi obiettivi di sostenibilità del Paese. Dato che gran parte del patrimonio immobiliare è vetusto e le prestazioni energetiche non sono conformi agli standard UE¹³, queste misure mirano a modernizzare le abitazioni esistenti, ridurre i costi di gestione a lungo termine e sostenere la domanda di immobili di qualità superiore ed efficienti dal punto di vista energetico. | 18 |
| Analogamente, la Bulgaria ha introdotto importanti riforme incentrate sull'efficienza energetica e sulla tutela dei consumatori, con l'obiettivo di garantire che le nuove abitazioni siano più sostenibili a lungo termine. Con l'aumento dei prezzi dell'elettricità dovuto al progressivo allontanamento del mercato energetico dalla regolamentazione centralizzata, la domanda di case più efficienti dal punto di vista energetico in Bulgaria si è rafforzata. In città chiave come Sofia e Plovdiv, oltre 1.000 edifici residenziali esistenti hanno avviato programmi di ristrutturazione interamente sovvenzionati, nell'ambito del Piano nazionale di ristrutturazione, in parallelo con il Piano nazionale di ripresa e resilienza. | 18 |
| Gestione dell'attività degli investitori | 18 |
| Mentre molti mercati si concentrano sul miglioramento delle condizioni abitative per gli acquirenti nazionali, altri si sono rivolti alla limitazione degli investimenti stranieri. In Spagna, il governo ha posto fine al programma Golden Visa nell'aprile 2025, che consentiva agli acquirenti stranieri di ottenere la residenza tramite l'acquisto di immobili. Questa mossa è stata presentata come una misura per migliorare l'accessibilità degli alloggi per i residenti locali. La Slovenia, invece, seguendo l'esempio di Italia e Spagna degli anni precedenti, ha introdotto misure per contrastare gli affitti a breve termine. Nel marzo 2025, il paese ha limitato gli affitti a 30 giorni all'anno negli edifici plurifamiliari e a 150 giorni nelle case. Questa misura mirava a riorientare il patrimonio immobiliare verso un uso residenziale a lungo termine e a ridurre la pressione speculativa derivante dagli affitti a breve termine nelle zone a forte vocazione turistica. | 18 |
| “Sempre più spesso, le misure di costruzione e ristrutturazione vengono allineate a obiettivi più ampi di efficienza energetica e di emissioni zero. Stiamo assistendo a maggiori incentivi per la costruzione e la ristrutturazione di abitazioni, al fine di dare priorità alla sostenibilità e alle prestazioni energetiche. Con l'aumento dei costi delle bollette relative agli alloggi, comprese quelle energetiche, molti sperano che questo tipo di legislazione possa alleviare la pressione finanziaria e offrire maggiori opportunità agli acquirenti nel lungo termine.” | 18 |
| Emil Vassilev, Regional Owner REMAX Bulgaria | 18 |
| https://www.rinovabili.net/business/constructions/decarbonization-of-buildings-italy-is-falling-behind/ | 18 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 19 |
| Acquirenti di capitali globali nei mercati immobiliari locali | 19 |
| Nel 2025 l'Europa è rimasta una destinazione attraente per gli acquirenti stranieri di immobili, grazie alla stabilizzazione dei tassi di interesse in molte regioni e al miglioramento della fiducia degli investitori. | 19 |
| Domanda sostenuta nei mercati di lusso e lifestyle | 19 |
| La domanda di immobili in diversi paesi, in particolare in quelli dell'Europa occidentale, è risultata notevolmente sostenuta, poiché gli investitori hanno cercato opportunità di crescita, mercati degli affitti stabili e località che offrono un elevato stile di vita nei mercati del sud. | 19 |
| In questo contesto, la Spagna si è confermata una delle destinazioni più attive per gli investimenti esteri nel 2025. Nel primo semestre del 2025 sono state acquistate oltre 71.000 abitazioni, con un incremento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2024, e gli acquirenti provenienti da Regno Unito, Marocco e Germania hanno rappresentato la quota maggiore delle transazioni. | 19 |
| L'Italia si è dimostrata anche un mercato di investimento popolare per gli acquirenti internazionali. La sua combinazione di stabilità Grazie al valore degli immobili e agli incentivi fiscali, gli acquirenti stranieri sono stati coinvolti in una transazione residenziale su cinque (20%) durante la prima metà dell'anno, rispetto all'11% del 2024. L'aliquota fiscale fissa di 200.000 euro sui redditi esteri ha contribuito a un afflusso di individui con un elevato patrimonio netto che hanno trasferito la propria residenza fiscale in Italia e acquistato immobili, soprattutto a Milano.14 | 19 |
| Il Portogallo, che non richiede agli investitori stranieri di possedere un permesso di soggiorno permanente o la cittadinanza portoghese, ha mantenuto la sua posizione di destinazione chiave per gli acquirenti internazionali, in particolare quelli provenienti da Stati Uniti, Brasile e Gran Bretagna, alla ricerca di appartamenti di lusso con due camere da letto e ville con quattro camere da letto nelle zone più prestigiose di Lisbona e dell'Algarve. Gli acquirenti stranieri hanno pagato in media un sovrapprezzo del 39% per acquistare immobili in queste aree.15 | 19 |
| Altri paesi, come l'Austria, hanno registrato un aumento dell'attività degli investitori stranieri dopo un periodo di tassi di interesse elevati e prezzi in crescita, mentre in Bulgaria si è osservato un flusso crescente di capitali stranieri nel 2025 in previsione dell'adesione del paese all'eurozona il 1° gennaio 2026. Una forte domanda è stata riscontrata da parte di acquirenti in Israele, Ucraina e Germania, spinta dalla convenienza e dal potenziale di affitto per affitti turistici o per vacanze, in particolare nelle destinazioni turistiche consolidate.16 | 19 |
| La Slovenia è diventata sempre più attraente anche per gli acquirenti internazionali, in particolare per i cittadini dell'UE alla ricerca di seconde case facilmente raggiungibili dalle regioni alpine e adriatiche, grazie al quadro giuridico e fiscale semplice del paese e a un mercato degli affitti dinamico con alti tassi di occupazione e rendimenti stabili.17 | 19 |
| “La fine del Golden Visa spagnolo ha avuto un impatto limitato sulla domanda. Gli acquirenti internazionali rimangono molto attivi, soprattutto nelle località di pregio, poiché la Spagna continua a consolidare la sua posizione di "Florida d'Europa": una destinazione che combina qualità della vita, clima, sicurezza, gastronomia di fama internazionale, uno dei sistemi sanitari più apprezzati al mondo e un'eccellente connettività dei trasporti con collegamenti diretti con i principali mercati globali. Questo forte interesse internazionale continua | 19 |
| Ciò contribuisce a sostenere la crescita dei prezzi e incoraggia gli sviluppatori a concentrarsi su progetti di maggior valore, il che a sua volta contribuisce a una minore offerta per gli acquirenti locali. Con le transazioni internazionali che raggiungeranno livelli record nel 2025, è probabile che il dibattito su come bilanciare gli investimenti globali con l'accesso agli alloggi per la domanda interna si intensificherà." | 19 |
| Jaime Suarez, Regional Director REMAX Spagna | 19 |
| Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025 | 20 |
| “Con la stabilizzazione dei tassi di interesse e l'aumento del valore degli immobili, gli investitori stanno tornando sul mercato. Allo stesso tempo, è fondamentale ampliare ulteriormente l'offerta abitativa. | 20 |
| Che si tratti di nuove costruzioni, ristrutturazioni, conversioni o aumento della densità abitativa, c'è un urgente bisogno di più alloggi. | 20 |
| Con la domanda in continua crescita, aumentare l'offerta è fondamentale per prevenire aumenti eccessivi dei prezzi causati dalla carenza di prodotti." | 20 |
| Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner REMAX Austria | 20 |
| Dove la domanda estera si è indebolita | 20 |
| Non tutti i paesi europei si sono però rivelati attraenti per gli acquirenti internazionali: la Turchia ha fatto eccezione, registrando un calo delle vendite immobiliari a stranieri di circa il 9% a causa della volatilità economica e dei cambiamenti politici. Circa 21.500 unità sono state vendute ad acquirenti internazionali, prevalentemente provenienti da Russia, Iran e Ucraina, con una particolare attenzione a Istanbul, Antalya e Mersin, rappresentando solo l'1,3% del mercato totale.18 Allo stesso tempo, gli investimenti all'estero sono aumentati, con acquirenti turchi che hanno speso 2,4 miliardi di dollari in immobili all'estero nei primi 11 mesi del 2025. Gli Emirati Arabi Uniti e la Grecia sono stati tra le destinazioni principali. | 20 |
| Nel complesso, gli acquirenti internazionali hanno agito da forza stabilizzatrice nel 2025, in particolare nei mercati di lusso e di fascia alta. Tuttavia, il ruolo degli investimenti esteri nel generare prezzi artificialmente elevati ha continuato a destare preoccupazione, con paesi come la Slovenia che hanno segnalato carenze di immobili per i residenti locali in regioni molto richieste come la costa adriatica e la regione della Gorenjska. | 20 |
| Sostegno statale e realtà del mercato per chi acquista casa per la prima volta in Europa | 21 |
| Igor Horvat, Regional Owner REMAX Slovenia | 21 |
| Il mercato immobiliare europeo: la strada da percorrere | 22 |
| La consegna di nuove costruzioni continua a rappresentare un problema in molti mercati, come in Spagna, Portogallo e Germania, dove i progetti in cantiere si sono ridotti e i costi di sviluppo sono rimasti elevati. Nonostante alcuni governi abbiano introdotto misure per contrastare i problemi di offerta, gli effetti saranno graduali e la scarsità di immobili rimarrà un fattore chiave che spinge al rialzo i prezzi in tutto il continente, in particolare nelle grandi città dove la domanda di immobili in posizioni privilegiate supera di gran lunga l'offerta disponibile. | 22 |
| Informazioni su REMAX Europe | 23 |
| Fonti dei dati | 23 |
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