Real Estate DATA HUB | Analisi andamento mercato immobiliare 1° semestre 2023

LA PAROLA A...

SAVERIO CARPINO Senior Business Analyst di Panattoni

La domanda di spazi logistici rimane elevata, mentre l’offerta non cresce abbastanza.

Quali sono gli attuali fattori trainanti degli inve stimenti nel settore logistico? Gli investimenti nel settore logistico sono attual mente guidati diversi fattori chiave, tra cui: - E-commerce, la cui diffusione ha generato nuova domanda di strutture logistiche per sod disfare le esigenze di spedizione e consegna; - Near-shoring/friend-shoring, per cui molte aziende considerano di spostare la produzione verso mercati di consumo in paesi “amici” o potenzialmente tali, con necessaria riconside razione della catena di approvvigionamento e investimenti in infrastrutture logistiche; - Ridisegno della supply chain. La pandemia e i recenti eventi globali hanno evidenziato la necessità di rendere le catene di approvvigio namento più resilienti ed efficienti, spingendo gli investimenti nelle infrastrutture logistiche adeguate. L’offerta di immobili logistici in Italia è stata quasi completamente assorbita tra il 2020 e il 2022. La vacancy per immobili di grado A è scesa all’1,6%, e probabilmente rimarrà ai minimi storici nel prossimo futuro. Tuttavia, l’aumento dei tassi di interesse ha un impatto significativo sugli investimenti immobi liari per via dell’aumento dei rendimenti richiesti dagli investitori, ma allo stesso tempo è mitigato dalla crescita dei canoni di locazione. Di conseguenza, la diminuzione della pipeline di nuovi progetti immobiliari logistici e i ritardi subiti da quelli in corso stanno contribuendo all’aumen to dei canoni: la domanda di spazi logistici rimane elevata, mentre l’offerta non cresce abbastanza. Questa situazione, nel breve e medio termine, po trebbe determinare una carenza significativa di spazi disponibili in alcune aree geografiche. Che tipo di prodotto stanno cercando gli operato ri logistici e quali sono i principali ostacoli nella ricerca? Gli operatori logistici sono alla ricerca di magaz zini di grado A, flessibili e ben collegati alle reti infrastrutturali. La crescente domanda viene da operatori che cercano di migliorare l’efficienza operativa e ridurre i tempi di consegna ai clienti. La scelta della posizione dei magazzini è influen zata da diversi fattori, tra cui i canoni di locazione, il costo e la disponibilità di manodopera. La sfida principale è l’aumento dei costi, accen tuato dalla situazione in Ucraina, dall’aumento

del prezzo del gasolio e dall’inflazione salariale in Europa. Inoltre, il cambiamento climatico e l’atten zione alla sostenibilità stanno diventando una sfida commerciale sempre più importante, in particolare nel bilanciare la riduzione dell’impatto ambientale e la necessità di mantenere efficienza e redditività. Viste le richieste derivanti dall’ecommerce e dalle strategie omnichannel, la domanda di spazi logi stici si orienta ai magazzini big box e ai last mile in aree densamente popolate, dove la carenza di spazi è più accentuata, per ridurre distanza e tempi di consegna. Gli sviluppatori immobiliari affrontano quindi sfide complesse, dovendo creare asset logistici flessibili, ben collegati, energeticamente efficienti e in linea con gli standard ESG, in un mercato in cui ci sono sempre meno terreni industriali per via della nor mativa sulla riduzione del consumo di suolo; ciò senza trascurare la sostenibilità economica per operatori logistici e investitori. Cosa manca all’Italia per competere con il merca to logistico europeo? L’Italia affronta alcune sfide chiave nella competi zione con il mercato logistico europeo. In primo luogo, l’eterogeneità del territorio; la pre senza delle Alpi limita i collegamenti diretti con il nord Europa, complicando il trasporto di merci tra l’Italia e i mercati europei. Altro elemento è il divario di performance, produt tività e crescita tra Nord e Sud Italia, che ha impatto sull’intera economia e influisce sul mercato logisti co: la maggiore domanda di spazi logistici presen te al Nord crea disuguaglianze nella distribuzione delle risorse e delle opportunità. Per di più la rete infrastrutturale non è uniforme in tutto il paese, il che ostacola l’efficientamento del trasporto su strada e la diffusione dell’intermodalità (che pre vede il trasporto di merci su treni ad alta capacità). La mancanza di dati di mercato e di trasparenza in tutta la filiera immobiliare, inoltre, rende difficile per gli investitori e gli sviluppatori valutare le op portunità e prendere decisioni informate. Infine, l’assenza di tempistiche certe e uniformità nazionale negli iter autorizzativi per i nuovi sviluppi immobiliari rallenta l’implementazione di progetti logistici, ritardando il miglioramento delle infra strutture di stoccaggio e distribuzione. Un miglio ramento può derivare da incentivi più decisi alla riconversione dei brownfield tramite iter più snelli e abbattimento degli oneri di urbanizzazione.

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