Real Estate DATA HUB | Analisi andamento mercato immobiliare 1° semestre 2023

LA PAROLA A...

LUCA D’ANTRASSI Responsabile Funzione Valutazione DeA Capital Real Estate SGR

Credo che anche i

I processi di lease agreement si sono mostrati, nell’ultimo periodo, più lunghi rispetto al pas sato, per le richieste da parte dei tenant di re quisiti più specifici con contratti più flessibili. Tale svolta, consentendo di avere un canone più stabile e sicuro grazie al soddisfacimen to di condizioni ad hoc richieste dal tenant, è considerabile un fattore positivo anche per la proprietà? Non credo che questo fenomeno possa essere classificato come positivo o negativo. Esso rap presenta più probabilmente un elemento en dogeno di mercato su cui si misura il successo della politica commerciale di un gestore immo biliare moderno. È del tutto evidente, anche nel settore immobiliare, la necessità di un approc cio flessibile di mercato senza la necessità di essere forzatamente ancorati a vecchi schemi contrattuali. In termini di transazioni, sia come volume in vestito sia come numero di operazioni, siamo ancora lontani dai numeri pre-pandemia. Date le condizioni macroeconomiche, siamo ancora in una fase di stallo in cui gli investitori sono incerti sul futuro del retail per come lo co nosciamo? Oppure si tenta di trasformalo in qualcosa di misto con servizi ed entertainment per attirare footfall? La fase attendista è probabilmente frutto della necessità di capire l’evoluzione dei meccanismi distributivi e di consumo post pandemici prima di tornare a investire nel retail. Atteggiamento che viene altrettanto probabilmente amplifica to dall’attuale congiuntura internazionale non favorevole, se consideriamo il perdurare della

guerra in Ucraina e l’attuale scenario rialzista dei tassi che frenano in maniera evidente gli investi menti alternativi. È poi altrettanto innegabile, a mio avviso, la tendenza (e la necessità) a carica re di significato esperienziale il comportamento d’acquisto del consumatore che non può fare a meno di superfici e strutture adeguate. Negli ultimi sei mesi si è verificata un’inattesa ripresa delle locazioni nelle maggiori high stre et italiane (il caso di Via Montenapoleone ne è l’esempio). Alcune di queste operazioni mostra no anche il loro carattere “online”, funzionan do da punti di ritiro per acquisiti. Si può quindi pensare che gli store fisici, ovviamente in loca tion prime, rimangano la chiave per la vendita al consumatore finale, o siano fondamentali per la customer’s shopping experience con una so luzione mista? Anche in questo caso credo di intravedere una dinamica maggiormente legata all’evoluzione dei meccanismi e delle sperienze di consumo, che trovano riflesso nell’aggiornamento delle dina miche distributive, piuttosto che a trend immo biliari chiari. A esclusione di flagship store chia ramente iconici, quasi sovrapponibili al marchio, credo che anche i cosiddetti high street divente ranno sempre più un elemento indistinguibile, una commodity indifferenziata, di un servizio, al contrario, assolutamente prioritario e identi ficabile. E non è detto che questo sia necessa riamente un elemento negativo perché incenti verebbe una maggiore flessibilità delle superfici e delle tipologie offerte e richieste a parità di ap peal commerciale e location.

cosiddetti high street diventeranno sempre più un elemento indistinguibile.

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