Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

LA PAROLA A...

RAOUL RAVARA Managing Director – Asset Management di Hines Italy Con circa € 5 miliardi investiti in Italia, Hines è uno dei principali player del mercato real estate a livello globale.

Se le infrastrutture del sud Italia

Rispetto alle previsioni, come è andato l’anno 2021 in termini di domanda da parte degli investitori per immobili ad uso logistico? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022? Il 2021 ha visto l’accelerazione del trend di crescita della logistica in atto dal 2015. Per la prima volta questa asset class ha raggiunto circa 3 miliardi di investimenti, ovvero il 30% delle transazioni complessive da parte di investitori istituzionali. Nel 2022 prevediamo una crescita ulteriore dei volumi in termini di transazioni e come investitori crediamo che ci sia ancora margine per crescere, non tanto sulla compressione degli yield ma soprattutto sui canoni. Entro quanto tempo si colmerà il gap con gli altri paesi europei in termini di prime yield? Affinché il gap venga colmato devono verificarsi due condizioni: la crescita dei canoni e il miglioramento del prodotto esistente. Il vero gap con l’estero è strutturale: l’offerta di immobili logistici di grado A in Italia non è sufficiente a soddisfare una domanda in continua crescita. La vacancy di questi asset è oggi sotto il 2%, mentre quella degli asset di grado B tenderà ad aumentare. Il mercato assorbe la quasi totalità del prodotto esistente: questa carenza di offerta farà crescere i canoni (come già sta succedendo) e sicuramente la pipeline di nuovi progetti aumenterà lo stock disponibile. Nel momento in cui il gap verrà colmato, i rendimenti potranno essere ulteriormente compressi, sebbene in modo non marcato. Tra circa cinque anni, grazie alla spinta dei nuovi sviluppi, potremmo arrivare ad essere allineati o leggermente più alti in termini di yield rispetto a Francia e Germania. Gli investimenti in Urban Logistics potranno rappresentare un trend negli anni futuri? L’Urban Logistics rappresenta già un trend spinto da una forte domanda e una notevole mancanza di prodotto. Con la crescita dell’e-commerce la filiera ha la necessità di posizionarsi a ridosso delle grandi città: sul mercato del Last Mile o dell’Urban Logistics la geografia delle prime location cambia completamente perché quello che conta è la ricchezza media della popolazione che si va

a servire. Si è arrivati addirittura al concetto ancora non declinato e non regolamentato del Last Meter, con dei piccoli punti di stoccaggio (interrati, piccoli magazzini) intorno alle città più ricche come Milano o Roma. Chi riuscirà a costruire e sviluppare un prodotto del genere sarà vincente su tutta la linea perché la domanda supera di gran lunga l’offerta; ad oggi però il mercato non offre questa tipologia di prodotto. Quali sono le aree geografiche più attive in termini di sviluppo di complessi logistici Last Mile? Nel 2022 emergeranno nuove location? Il sud Italia potrebbe rappresentare il futuro della logistica, ma attualmente gli investitori esteri (che rappresentano molta della liquidità arrivata sul segmento) tendono ad essere restii ad investire in aree a sud di Roma. Se le infrastrutture del sud dovessero migliorare (grazie anche al PNRR) mi aspetto un importante incremento dei volumi di immobili logistici, ma è inverosimile che questo cambiamento avvenga nel prossimo anno. Ritengo quindi che nel 2022 le location prime rimarranno quelle consolidate: Roma, Bologna, l’area intorno a Firenze e il quadrante che collega il corridoio Nord, ovvero Veneto, Lombardia e Piemonte. Ad ogni modo è ancora presto per parlare di aree sature. A parità di location, gli immobili che hanno ricevuto certificazioni green hanno rintracciato canoni superiori alla media di mercato? La certificazione degli immobili è un driver che va di pari passo con le esigenze di una tenancy che prima non dava particolare rilevanza a questo fattore. Adesso anche i conduttori non internazionali sono sensibili ai criteri ESG applicati all’immobile: essere ESG compliant sta diventando un prerequisito fondamentale per poter affittare gli spazi. Oggi è più corretto parlare di brown discount e non di green premium: essendo le certificazioni essenziali per la logistica moderna esse non generano di fatto un premio in termini di canone di locazione, ma non averle significa non essere competitivi sul mercato.

dovessero migliorare

(grazie anche al PNRR) mi aspetto un importante incremento dei volumi per le transazioni di immobili logistici

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