Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

di asset da realizzare. La crescente capillarità dell’e-commerce necessita del supporto di una più diffusa e diversificata offerta di spazi ad uso logistico, anche al di fuori dei principali hub distributivi. La crescita della domanda degli utilizzatori in queste location è stata affrontata quasi esclusivamente tramite iniziative di sviluppo built-to-suit. Quali sono gli interventi per rendere la filiera logistica più sostenibile? Le strategie ESG e le relative certificazioni da “nice to have” sono diventate “must have”. Non si guarda più solo all’Environment, ma si stanno implementando azioni relative agli aspetti Social e di Governance. In Italia per costruire un immobile logistico bisogna già rispettare delle leggi urbanistiche e dei canoni di costruzione che sotto il profilo ESG sono all’avanguardia rispetto al resto d’Europa e del mondo. Il passaggio alla sostenibilità è un’urgenza crescente per tutti i nostri stakeholder, spinti sia dal cambiamento dellenormativee ladomandadei clienti,maanche da un imperativo morale. GLP ha come obbiettivi primari lo sviluppo sostenibile, l’impegno sociale per creare comunità migliori e una governance realizzata attraverso l’etica e la trasparenza. Come si posiziona il mercato logistico italiano rispetto al mercato europeo? Al Q3 2021, il take up in Europa ha raggiunto 30 milioni di mq, il 50% al di sopra della media registrata a lungo termine, mentre la vacancy è scesa di 80 bps su base annua al 3,15%, stabilendo così un nuovo record. La forte crescita dell’occupancy ha amplificato l’interesse per il settore da parte dei mercati dei capitali con volumi di investimenti annuali in aumento previsti a 35 miliardi di Euro e prime net yield al 3%, nei mercati principali (UK, Germania e paesi nordici). L’Italia e la Spagna hanno la più bassa percentuale di e-commerce penetration, circa 9 anni indietro rispetto al benchmark (UK). A livello europeo, il gap negli headline rent con UK (>90 €/mq), Germania (70-90 €/mq) è ancora alto, se pensiamo che i prime rent nella logistica tradizionale di Milano e Roma hanno raggiunto i 58 €/mq. L’Italia però presenta le migliori opportunità di crescita in termini percentuali grazie alle previsioni di sviluppo in ambito e-commerce e agli investitori che cercheranno di incrementare i canoni di locazione medi. RAIMONDO MELI LUPI DI SORAGNA Asset Manager Italia di GLP Con 120 miliardi di asset under management, GLP è una delle società leader di investimento e sviluppo nella logistica e nel real estate nel mondo.

LA PAROLA A...

In Italia per costruire un asset logistico bisogna rispettare canoni che, sotto il profilo ESG, sono all’avanguardia rispetto al resto del mondo

Come è andato l’anno 2021 per immobili ad uso logistico in termini di domanda da parte degli investitori? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022? In Italia la logistica si è collocata al primo posto tra le asset class per volumi di investimento nel 2021 con € 2,7 miliardi transati (+89% rispetto al 2020) e 2,4milioni di mq di take up (+6%). Lo stock di magazzini di grado A ha raggiunto i 23 milioni di mq e la relativa vacancy è del 2,5%, inferiore alla media europea. Il mercato è dominato da investitori di tipo core/core plus e gli utilizzatori più attivi rimangono i 3PL, sebbene vi sia stata un’accelerazione dei retailer nella ricerca di spazi logistici. Attualmente i net yield hanno sfondato la barriera del 4% e la pipeline di sviluppi per il 2022 raggiunge circa 2 milioni di mq, di cui il 70% pre-let. GLP da sola ha completato acquisizioni per un volume complessivo di circa €500 milioni ed ha una pipeline di acquisizioni di oltre 250 mila mq. Nel 2022 si prevede un rafforzamento della domanda di spazi logistici guidato dalla diffusione dell’e-commerce e dall’implementazione di strategie omnichannel dei retailer. Quali sono le location prime attuali e quali sono quelle in crescita? Le aree più dinamiche rimangono le macroaree milanese, romana, bolognese e il “corridoio Veneto”,ma crescono gli investimenti e gli sviluppi in tutto il Centro-Nord Italia. La scarsità di terreni nei mercati principali sta portando investitori e sviluppatori a guardare a nuove location, incluso il Sud Italia, e ad approcciarsi a size minori, precedentemente non presi in considerazione. Al momento esiste un’offerta adeguata, in particolare dal punto di vista architettonico? ESG e tecnologia stanno cambiando le modalità di costruzione per soddisfare le esigenze degli utilizzatori, aumentandone il costo, a prescindere dalle contingenze di mercato esterne derivanti dalla pandemia e delle attuali politiche monetarie espansive. La crescente difficoltà nel reperire e sviluppare nuovi terreni e il crescente appetito per il Last Mile e l’Urban Logistics rende interessante l’attività di riqualificazione di asset esistenti in location centrali con standard moderni sempre più performanti. Dal punto di vista distributivo la logistica è in continua evoluzione: questo richiede un costante adeguamento dei canoni architettonici e ciò si ripercuote sulla tipologia

49 Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022