Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

ALESSANDRO BUSCI Head of Fund Management di Prelios SGR

LA PAROLA A...

Prelios SGR è una società leader in Italia nell’alternative asset management, nell’ambito di un gruppo leader di settore nel credit servicing di NPE e nei servizi immobiliari specializzati.

Il successo del coworking in Italia sarà determinato non solo dalla disponibilità degli asset, ma soprattutto dalla capacità degli operatori di offrire servizi

Come è andato il 2021 in termini di domanda degli investitori per asset direzionali? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022? Il 2021 è stato un anno riflessivo per il comparto uffici. Molte società hanno dovuto individuare nuovi criteri di ricerca degli asset sia in termini di take up sia di acquisizioni e vendite. Prevediamo una crescita sia sulle transazioni sia sul take up degli uffici nel 2022 poiché lo smart working, seppur consolidato, sarà ridotto rispetto agli ultimi due anni. Riteniamo che a tendere, come asset allocation, la componente uffici costituirà tra il 30 e il 40% del totale, una percentuale più bassa rispetto al periodo pre-pandemico, a favore del segmento logistico, che ha subito un’esplosione nel 2021, e di quello residenziale, che ha registrato le prime acquisizioni di asset multi family da parte di investitori internazionali sul mercato italiano. La riduzione degli investimenti dell’ultimo anno ha portato a concentrarsi sempre di più sulle location prime a scapito di quelle secondarie. Taledivarioandràriducendosi con lostabilizzarsi della situazione sanitaria? Nel contesto di maggiore rischiosità percepito sugli uffici nel 2021, gli investitori si sono focalizzati su investimenti di tipo core (che incorporano minor rischio) e quindi sulle location prime (in particolare Milano). Riteniamo che nel 2022 possa esserci un incremento importante degli investimenti sul mercato romano per effetto del differenziale dei rendimenti tra i mercati di Milano e Roma, che consente un approccio più speculativo, anche in ragione del fatto che il mercato di Milano è saturo e c’è mancanza di prodotto. Negli ultimi 2 anni sono emerse nuove esigenze; si prevedeva una riorganizzazione degli spazi a favore di condivisione e socialità. Ad oggi si va verso questa direzione? L’applicazione dello smart working ha permesso di riservare un numero di scrivanie inferiore a quello degli utenti, i quali si recano in ufficio principalmente per svolgere attività che richiedono il confronto diretto con i colleghi. Questo bisogno determinerà un incremento degli spazi dedicati a collaborazione, condivisione e socialità, ma non si tradurrà nel solo utilizzo dell’open space, una forma di organizzazione degli spazi ormai consolidata e superata. Nel caso

degli edifici storici questo costituisce certamente una sfida, che tuttavia è già stata affrontata in altri contesti adattando i layout esistenti alle necessità più attuali. Nell’ultimo periodo si sono affermate diverse società che offrono servizi di coworking. È un trend che andrà sempre più consolidandosi? Le aziende ora cercano flessibilità, ma questo non si traduce necessariamente in coworking, che attrae tipicamente società di piccole dimensioni come start up in ambienti post/para universitari. Il successo del coworking in Italia sarà determinato non solo dalla disponibilità degli asset, ma soprattutto dalla capacità degli operatori di offrire servizi, perché l’utilizzatore finale non sta comprando soltanto uno spazio, ma una serie di utilities. È perciò importante avere degli operatori internazionali che siano specializzati nell’offerta di servizi condivisi. Ilmix di utilizzatori è altrettanto importante per il successo del coworking: se gli spazi ospitano realtà diverse del medesimo settore, queste hanno la possibilità di interagire e scambiarsi idee, creando collaborazioni e valore aggiunto. Il coworking può inoltre rappresentare una soluzione per incrementare il take up e locare spazi inutilizzati all’interno degli immobili monotenant. Quanto incidono le caratteristiche di efficienza energetica nei contratti di locazione o sull’appetibilità di un determinato asset, anche in funzione di vendita? Nel caso della locazione, si osserva che le certificazioni consentono di raggiungere i tenant che si distinguono per la loro solidità finanziaria e gli edifici certificati registrano un take up più veloce rispetto agli asset che ne sono sprovvisti. Gli edifici efficienti dal punto di vista energetico comportano minori consumi e, considerato l’aumento dei costi di energia elettrica e gas, ciò comporta oneri accessori minori e quindi la possibilità di aumentare i canoni. Nel caso della cessione, se l’immobile è core, i driver ESG consentono una maggiore commerciabilità dell’immobile e premium price; invece per chi acquista asset value added le certificazioni non sono un requisito necessario, in quanto proprio l’intervento di riqualificazione consentirà di riposizionare l’immobile sul mercato conferendogli maggiori requisiti dal punto di vista delle prestazioni.

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