Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

MIRKO BRUNO Direttore Fondi di Dea Capital Real Estate SGR S.p.A. DeA Capital Real Estate SGR S.p.A., con € 11,7 miliardi di patrimonio gestiti, è leader del mercato immobiliare italiano.

LA PAROLA A...

Si attende una ripresa degli investimenti per la destinazione direzionale non solo per il profilo core, ma anche per il profilo value added

Come è andato l’anno 2021 in termini di domanda da parte degli investitori per immobili direzionali? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022? Nel 2021 la destinazione direzionale, in ragione dell’incertezza generata dalla pandemia, ha subito un prevedibile e sensibile calo, ma ha continuato a destare l’interesse degli investitori. I progetti di sviluppo avviati verranno portati a termine; quelli rinviati, sono ripartiti a fine 2021. Considerato l’andamento positivo del Q3 2021, specialmente su Milano dove il take up è tornato ai valori pre-pandemia, le previsioni per il 2022 sono positive: si attende una ripresa degli investimenti per la destinazione direzionale non solo per il profilo core, ma anche per il profilo value added, in ragione della necessità di spazi in linea con le nuove esigenze “post” pandemiche. Si sta verificando la diminuzione della richiesta di spazi ad uso ufficio ipotizzata negli ultimi due anni sulla base del ricorso allo smart working? Come sta impattando sulle strategie degli investitori? Negli ultimi due anni le aziende sono dovute ricorrere a forme di smart working intensivo, ma recentemente hanno preferito adottare politiche atte a riportare i dipendenti in presenza. Allo stato attuale riscontriamo una tendenza a favorire - anche per motivi sanitari – sistemi di rotazione del personale che generano la necessità di meno postazioni di lavoro ma, al tempo stesso, richiedono l’incremento di spazi accessori come sale riunioni e aree ricreative per la socializzazione e la condivisione di idee. Tenuto conto della domanda di spazi direzionali di “nuova generazione” gli investitori sono incoraggiati a riprendere una forte presenza nel settore uffici, rivolgendo l’attenzione verso immobili all’avanguardia dal punto di vista costruttivo e qualitativo in linea con gli standard attuali. Perpalazzidirezionalimonotenantopluritenant con tagli di grandi dimensioni, il coworking può rappresentare una valida alternativa per contrastare gli effetti di un potenziale “sfitto strutturale” legato allo smart working? Prevedere spazi di coworking all’interno di edifici pluritenant è uno scenario da valutare per fornire un servizio aggiuntivo ai propri conduttori in termini di disponibilità di

postazioni temporanee, gestione di eventuali ampliamenti o nuove necessità occupazionali. Questi spazi potrebbero tradursi in una sorta di “buffer” a disposizione degli stessi tenant, e non come un servizio rivolto verso l’esterno, in quanto quest’ultima opzione richiederebbe un’organizzazione diversa dell’edificio stesso. Gli asset dedicati unicamente al coworking sono invece una soluzione ideale per startup e nuove società per usufruire di spazi senza costi fissi dove possano interfacciarsi con realtà del loro settore. A un paio di anni da inizio pandemia, si prevede la coesistenza di uffici in formato “flex” con quelli di stampo più tradizionale o quest’ultima categoria andrà a occupare solo una nicchia di mercato? In futuro si tenderà a far coesistere ed integrare queste due categorie di utilizzo degli spazi direzionali. La visione “tradizionale” degli uffici (che include anche l’open space) è in fase di evoluzione e di ibridazione con altre categorie come il living a favore di forme occupazionali che possano accogliere le nuove esigenze in ottica di gestione del personale. Tuttavia ad oggi solo le realtà che stanno pensando a trasferimenti o riposizionamenti della propria sede in nuovi asset possono adeguaregli uffici, poichépensare ad una ristrutturazione degli spazi esistenti è più difficile. Nel 2021 le tematiche ESG hanno avuto molta risonanza. Quali sono i driver che guidano le scelte degli investitori immobiliari e quali le difficoltà che incontrano nell’attuare politiche di investimento ESG compliant? Le tematiche ESG sono e saranno sempre più al centro dell’attenzione dei gestori, degli investitori e dei potenziali conduttori. Ogni investitore avrà il dovere e la necessità di rendere il proprio portafoglio ESG compliant mediante il rinnovamento dei propri asset per mantenerne l’appetibilità commerciale e la creazione di valore nel lungo periodo. Attuare politiche ESG nel contesto di un nuovo sviluppo o di una riqualificazione complessiva dell’asset risulta semplice, ma in presenza di portafogli parzialmente locati possono sorgere delle criticità legate all’introduzione di vincoli e alla necessità di monitorare alcuni parametri di competenza dei conduttori.

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