Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

LA PAROLA A...

CRISTIANO BRAMBILLA Senior Vice President di Hines Italy

Con circa € 5 miliardi investiti in Italia, Hines è uno dei principali player del mercato real estate a livello globale.

L’ufficio del futuro si inserisce all’interno di un mix funzionale integrato in cui le destinazioni possono interagire e influenzarsi a vicenda

Rispetto alle previsioni, come è andato l’anno 2021 in termini di domanda da parte degli investitori per immobili direzionali? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022? Dal nostro punto di vista non abbiamo riscontrato una forte contrazione degli investimenti nel settore direzionale nel corso del 2021. L’applicazione dello smart working non ha determinato drastiche riduzioni nella richiesta di spazi o aumenti dello sfitto, ma ha portato dei cambiamenti nell’utilizzo degli uffici e nelle relative esigenze: se prima si cercava di aumentare il più possibile l’occupancy (intesa come numero di persone per metro quadro), oggi si preferisce dedicare spazi più ampi a ciascun lavoratore grazie alla presenza parziale del personale in ufficio. Dal nostro punto di vista nel 2022 il mercato direzionale continuerà a crescere nelle location prime (principalmente la città di Milano, che non ha subito un grande impatto negli ultimi due anni), ma soffrirà in quelle secondarie. Quali sono i driver principali che guidano gli investitori immobiliari e quali le difficoltà per la realizzazione di interventi ESG compliant? La sostenibilità ambientale è ormai un requisito di mercato fondamentale: oggi sui nuovi progetti si punta ad ottenere le classi più alte delle certificazioni LEED e BREEAM. Gli aspetti Sociali e di Governance, prima trascurati, stanno acquisendo crescente importanza, ma il loro impatto varia in funzione della tipologia e della dimensione del progetto. Se da una parte su operazioni relative a singoli immobili è poco rilevante, su operazioni che riguardano più immobili o interi quartieri ha una certa importanza. Attualmente l’offerta di immobili ESG compliant già realizzati è scarsa, ma se prima il rispetto dei criteri ESG era una scelta opzionale per gli investitori, ora è un requisito fondamentale per rimanere sul mercato. Che ruolo ha la destinazione d’uso uffici in grandi interventi di rigenerazione urbana? Nella nostra visione l’ufficio del futuro si inserisce all’interno di un mix funzionale integrato in cui la delimitazione degli spazi è meno marcata. Nei nostri progetti di rigenerazione urbana cerchiamo sempre di creare un buon mix di destinazioni che possano interagire e influenzarsi a vicenda,

creando valore aggiunto. Creare un quartiere unicamente direzionale significherebbe aumentare il rischio dell’insuccesso dell’operazione; invece l’inserimento di una quota di uffici in un contesto residenziale aiuterebbe il quartiere a crescere. Quale è stato l’impatto dell’aumento dei costi delle materie prime e della dilatazione dei tempi di approvvigionamento sui cantieri? Abbiamo identificato tre tipologie di cantiere in relazione all’impatto dell’aumento dei costi delle materie prime: i cantieri colpiti verso fine lavori, che hanno subito un impatto minimo, i cantieri non ancora avviati, che hanno potuto includere l’incremento dei costi nei business plan e in fase di negoziazione con i General Contractor, e i progetti in corso (partiti circa due anni fa), che hanno subito un impatto rilevante. Questi ultimi hanno risentito dell’aumento di tensioni con le imprese; noi abbiamo cercato di distribuire gli aumenti su tutta la filiera, evitando di incrementare i prezzi di uscita per gli acquirenti. Dal punto di vista delle tempistiche, tutte le tipologie di cantiere hanno risentito della dilatazione dei tempi di approvvigionamento perché le materie prime, anche quando disponibili, hanno subito dei forti ritardi sulle consegne. L’aumento dei costi di costruzione e l’impatto negativo sui business plan ha portato a riconsiderare alcuni interventi in corso di pianificazione? Noi non abbiamo cancellato né sospeso alcuna operazione a causa dell’aumento dei costi delle materie prime, sebbene sia stato necessario rivederne i business plan. L’impatto della crisi delle materie prime risulta determinante per il proseguimento o la sospensione dell’operazione a seconda dell’origine dei capitali (è il caso di realtà più piccole della nostra) e dalla tipologia di progetto. Infatti se si tratta di un’operazione speculativa l’impatto è rilevante, mentre se l’operazione è di lungo termine l’incidenza è minima poiché è possibile distribuire i costi su tutta la durata dell’operazione. Inoltre i progetti in esame oggi partiranno fra qualche anno e la situazione nel frattempo potrebbe stabilizzarsi. Ad ogni modo i player istituzionali stanno continuando ad investire in nuove operazioni.

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