Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

LA PAROLA A...

Ad oggi, come è percepito il rischio di investimenti in retail urbano? È ancora un mercato “super-core” o sta cambiando? Gli investitori specializzati in asset core si concentreranno nelle zone a ridosso del centro cittadino e a mio avviso non diminuiranno la quota di capitale dedicata a questo tipo di investimenti. Alcuni tipi di fondi (fondi pensione o assicurazioni) continueranno ad investire nelle high streets. Sebbene questa strategia potrà portare ad una compressione dei rendimenti, nel lungo periodo è sempre stata in grado di generare buoni profitti e bassa rischiosità. È d’accordo con il trend di ripensare i centri commerciali come luoghi di aggregazione? Assolutamente sì. Anche durante il periodo di pandemia i centri che disponevano di più servizi al loro interno hanno sofferto meno con le riaperture. I centri commerciali stanno pianificando di inserire attività come il coworking o i servizi alla persona (e.g. cliniche, centri diagnostici, ecc.). Questo comporterà inevitabilmente una leggera diminuzione dei canoni a favore di un incremento dell’occupancy. Il centro commerciale potrebbe diventare un luogo di aggregazione in cui poter disporre di un temporary office in spazi di coworking, supermercati, bar, ristoranti e cliniche; ad ogni modo il suo successo dipende sempre dalla location in cui si trova il centro. Quali sono le strategie di riposizionamento sul mercato di centri commerciali con basse performance? Dalmiopuntodi vistaènecessarioconcentrare il mix merceologico sul food e sul leisure e creare nuove attività di aggregazione venute a mancare negli ultimi due anni di pandemia. Il marketing gioca un ruolo importante nel riposizionamento del centro e si suddivide in due canali principali: il primo, focalizzato sull’attrarre clientela, in cui per esempio viene annunciato il rinnovamento del centro, e il secondo, focalizzato sui tenant, in cui si cerca di attrarre nuovi operatori incentivati da un potenziale incremento della footfall nel centro. SIMONE ROMANO Head of RE Underwriting di Aquileia Capital Services S.r.l. Aquileia Capital Services S.r.l. è un intermediario finanziario specializzato in gestione di finanziamenti e gestione di immobili.

Il cambiamento strutturale del commercio al dettaglio sta portando ad una razionalizzazione del mercato

Quali sono i principali cambiamenti rilevati nel mercato nell’ultimo anno, siano essi imputabili alla crisi pandemica o meno? Il cambiamento strutturale del commercio al dettaglio alimentato dalla penetrazione dell’e-commerce sta portando ad una razionalizzazione del mercato e del conseguente processo di selezione delle superfici di vendita. Nelle città di dimensioni rilevanti i negozi situati in posizioni “prime” hanno continuato ad avere un fatturato costante, seppure in lieve diminuzione, a differenza delle zone meno centrali che nell’ultimo anno hanno subito un forte impatto negativo in termini di fatturato. La polarizzazione fra il retail in posizioni “prime” e il retail di vicinato in posizioni secondarie si sta accentuando, a prescindere dalle categorie merceologiche presenti. Sembra che il retail fisico continui a tenere buoni volumi di footfall e di fatturato nonostante la penetrazione dell’e- commerce: può confermarlo? Quale sarà l’evoluzione negli spazi e nei contratti? L’e-commerce non ha indebolito il retail fisico nelle high streets; la footfall è aumentata nelle gallerie commerciali e in specifici punti della grande distribuzione, soprattutto laddove la ristorazione e il leisure hanno una certa rilevanza. Ritengo che il retail fisico nelle posizioni “prime” verrà mantenuto sia perché i suoi clienti target hanno una elevata disponibilità economica e vorranno continuare a usufruirne, sia per una questione di marketing e visibilità del brand. Per questo motivo non assisteremo a sostanziali cambiamenti nei contratti di queste location; potremmo però assistere ad una riduzione del personale, e questo in futuro potrebbe portare alla riduzione dei costi operativi per i retailer, dando spazio ad una maggiore competitività sul canone. I retailer quindi si concentreranno sull’high street con il rischio di abbandonare le zone secondarie. Questo porterebbe ad un inevitabile incremento dei canoni di locazione di fascia “prime” come conseguenza di una maggiore competitività fra investitori nei confronti di un prodotto che mostrerà maggiore scarsità.

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