Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

attrarre tenant rilevanti, l’altra consiste nel ripensare il Centro radicalmente in termini di destinazioni d’uso (studentati, aree di coworking e short living). Come sta evolvendo il ruolo della GDO nei centri commerciali? La GDO è stata per decenni l’ancora trainante dei centri commerciali, che dovevano rispondere alla necessità degli utenti di trovare tutto in un unico luogo; all’interno delle gallerie era invece legata a bisogni funzionali. Tuttavia il ruolo e gli operatori delle gallerie sono mutati negli anni, diventando sempre più specializzati; quindi il centro commerciale ha iniziato un processo di cambiamento ancora in atto per molte realtà dove la galleria diventa trainante e luogo di shopping edonistico. Il ruolo della GDO si è quindi dovuto adattare: l’ancora alimentare è rimasta dominante nei centri di prossimità, mentre è stata ridotta in molti centri medio- grandi per fare spazio ad attività specializzate, aumentando anche la redditività dell’immobile. Infine, segnaliamo anche trend emergenti fra cui le “food-hall” e i “grocerant” (grocery + restaurant) che tendono a far diventare l’ancora alimentare un luogo esperienziale non necessariamente legato al bisogno di fare la spesa, ma un luogo dove si può anche consumare sul posto. Come si stanno evolvendo i contratti di locazione (sconti, gestione delle vendite online)? In termini di scontistica i tenant, a seguito degli sconti extracontrattuali concessi durante la pandemia, sono diventati sempre più demanding. L’evoluzione del contratto di locazione tende verso la flessibilità e verso parametri che possano misurare non soltanto il valore dell’area di vendita, ma anche e soprattutto dell’area di magazzino. I tenant affittano spazi a basso costo come storage per il retail fisico, ma utilizzandoli come magazzino per l’e-commerce (click and collect), aumentando il valore dell’asset. Bisognerà quindi trovare un modo per misurare l’impatto delle vendite online sui punti vendita. Esiste infine un maggior ricorso e una maggiore regolamentazione della locazione degli spazi temporary, sempre più utilizzati per occupare unità vacant per un limitato periodo di tempo. FRANCESCO TERRA Director, Market Research & Consulting di UrbiStat UrbiStat è una società leader nel geomarketing e nelle ricerche di mercato specifiche per l’analisi degli insediamenti commerciali.

LA PAROLA A...

Il centro commerciale può diventare esso

I centri commerciali hanno effettivamente recuperato la footfall e il fatturato pre-covid? I principali Osservatori di settore indicano che nel 2021 si è verificata una ripresa dei fatturati (+21,6% rispetto al 2020 secondo l’Osservatorio del CNCC, +22% secondo Svicom) e in maniera meno marcata delle visite (+12,8% CNCC, +10% Svicom). Si è inoltre osservato che il dwelling time ha subito un notevole calo. Questo dato può indicare sia un cambiamento nel comportamento d’acquisto, che tende ad essere più razionale, sia come la conseguenza dell’impossibilità di organizzare momenti di aggregazione all’interno del centro. Come sta evolvendo il leisure in Italia? Il leisure in Italia si limita alle attività che generano profitto rendendo sostenibile l’investimento, ovvero cinema e palestre. Ritengo tuttavia che in presenza di un ambiente accattivante e un merchandising mix completo, il centro possa diventare esso stesso un’attività di intrattenimento, attraverso la spettacolarizzazione dello shopping e rendendo le strutture più piacevoli, adeguate e moderne ad un retail legato al piacere dell’acquisto, anche per contrastare l’e-commerce. Nel 2021 si è parlato di un mercato illiquido per i centri commerciali più performanti, e più liquido per i centri con performance inferiori. È cambiato qualcosa? Il mercato dei centri è dominato da investitori istituzionali che detengono la maggioranza degli asset dominanti e performanti nei rispettivi bacini d’utenza. Questi asset vengono difficilmente commercializzati, specialmente in condizioni macroeconomiche penalizzanti come il periodo attuale. Inoltre l’incertezza sui canoni di locazione dettata dalla richiesta di sconti extra-contrattuali ha generato maggiori incertezze rendendo il mercato meno liquido. Le poche operazioni recenti hanno avuto rendimenti oltre il 10%. Un’indagine svolta insieme ad investitori istituzionali che operano in Italia ci ha confermato che per il 2022 è attesa una ripresa delle transazioni, con la stabilizzazione dei canoni di locazione non prima del 2023. Esistono due strategie per riposizionare i centri commerciali con basse performance: una consiste nell’accorpare unità diverse riducendone il numero e cercando di

stesso un’attività di intrattenimento attraverso la spettacolarizzazione dello shopping

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