Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

LA PAROLA A...

GIOVANNI CAVALLO CEO e Co-Founder di Macai

Macai è una startup italiana di quick commerce che offre un servizio di spesa online con consegna veloce specializzata sui prodotti grocery.

Il nostro modello prevede l’utilizzo di spazi fisici retail a basso costo, ma con rendimenti alti

Cos’è Macai e da dove nasce l’idea? Macai è una realtà di quick commerce specializzata nella consegna di prodotti alimentari: ci definiamo un player di seconda generazione nello spazio, un vero e proprio full grocer con consegna in pochi minuti. Operiamo con una rete di magazzini urbani (Dark Stores o Micro Fulfillment Centers) con un raggio di consegna di circa 3 km in cui operano riders (che effettuano la consegna), pickers (che organizzano la spesa e il magazzino) e warehouse lead (che organizzano ordini e spedizioni). Siamo attivi da ottobre 2021 con 8 magazzini distribuiti nelle città di Milano, Torino, Brescia, Bologna e Modena. L’idea nasce a marzo 2020: durante il primo lockdown fare la spesa richiedeva il doppio del tempo a causa delle restrizioni, ma i supermercati non riuscivano a fare fronte agli ordini e alle richieste di consegna a casa. Oggi l’e-commerce nel segmento food è una realtà consolidata a cui è difficile rinunciare: Macai si pone l’obiettivo di viziare il consumatore permettendogli di risparmiare il tempo che impiegherebbe per fare la spesa e dedicarlo ad altre attività a valore aggiunto. Come sta cambiando il comportamento del consumatore in relazione al delivery? Da recenti analisi è emerso che nei mercati più avanzati del nostro il 90% della popolazione è omnichannel, ovvero fa uso di canali sia online che offline perché i consumatori hanno compreso come questo servizio possa permettere loro di risparmiare tempo per dedicarsi adaltro. Al finedi rispondereaquesto nuovo comportamento d’acquisto, stiamo valutando di stabilire anche una presenza fisica sul territorio, distinguendoci sia dall’e- commerce sia dalla GDO. La diffusione dell’e-commerce del grocery in Italia è stata accelerata dalla pandemia, ma al momento è più indietro rispetto a UK, Germania e Francia perché la penetrazione online è meno sviluppata a livello macro. L’Italia rimane tuttavia il quarto paese europeo in termini di market opportunity in questo settore: il nostro obiettivo è quindi quello di portare nel presente e nel futuro la clientela online.

Che impatto può avere sul mercato immobiliare lo sviluppodi realtà comeMacai? Stiamo destando l’interesse dei fondi immobiliari perché stiamo creando una nuova asset class: il nostro modello prevede l’utilizzo di spazi fisici retail a basso costo, ma con rendimenti alti. Quali sono i driver per la sceltadelle location? I driver principali sonoPIL, tipo di consumatore e densità di popolazione. Privilegiamo i grandi centri urbani (con oltre 500 mila abitanti), ma vogliamo espanderci in 30 città di medie dimensioni (oltre 150 mila abitanti) entro la fine dell’anno. Se la penetrazione online dovesse crescere ulteriormente, potremo considerare di aprire degli store in location con minore densità di popolazione; tuttavia questo processo probabilmente richiederà anni. Oggi Milano pesa circa il 50% del nostro business, ma il nostro modello mira ad operare nelle città di medie dimensioni in cui il costo di acquisizione è più basso (essendoci meno concorrenza) e in cui le famiglie spendono di più, con uno scontrino medio più alto del 15- 20%. Vi risulta difficile reperire spazi ad uso magazzino in contesti urbani? Stiamo incontrando delle difficoltà nel trovare magazzini in contesti urbani in linea alle nostre esigenze. Per motivi legati alla crescita aziendale cerchiamo spazi già esistenti e impieghiamo circa 2 mesi dalla ricerca dello spazio alla consegna dello store. Cerchiamo spazi di 400-800 mq, se possibile piano terra, non su strada, in prossimità del centro e privi di barriere architettoniche che impediscano il traffico in entrata e in uscita. Ad oggi abbiamo speso circa 100/150 mila € a magazzino per allinearli alle esigenze nostre e normative. Qual è il livello di sostenibilità di un canone in termini di rapporto tra ricavi e costo dell’affitto? L’impatto dell’affitto è inferiore all’1% per store, complice il canone di locazione al metro quadro più basso rispetto al retail tradizionale. Tuttavia essendo questo trend in grande crescita, ritengo assisteremo ad un incremento dei canoni rispetto a quelli attuali.

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