Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

Tutto ciò si riflette di pari passo nel settore immobiliare . Anche in questo campo, infatti, gli investitori sono sempre più attenti alla qualità dell’investimento; chiedono informazioni dettagliate e diventano più consapevoli nelle proprie scelte. Il cambiamento della percezione che il mercato globale ha dei criteri ESG è confermato dal report MSCI Investment Insights 2021 di RICS, secondo il quale il 73 per cento degli investitori istituzionali intervistati aveva in programma di incrementare gli investimenti ESG in misura significativa o moderata entro la fine del 2021, mentre solo nel Q3 2020 essi sembravano ancora molto motivati dai costi e poco dai fattori ESG nelle loro scelte. Ciò è soprattutto dovuto ai nuovi obblighi informativi entrati in vigore da marzo 2021 con il Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari ( Sustainable Finance Disclosure Regulation ), che ha reso obbligatorio per i soggetti del mercato finanziario divulgare agli investitori finali informazioni sull’inclusione dei parametri ESG nelle decisioni di investimento; lo scopo della misura è quello di armonizzare le regole a livello europeo e rendere omogenee le informazioni da comunicare relative ai temi di sostenibilità. Accanto alla SFDR, elemento fondamentale è la Tassonomia delle attività sostenibili, che per una serie di settori individuati dalla Commissione UE fornisce i parametri per valutare la sostenibilità di ciascuna attività rispetto a sei obiettivi: mitigazione e adattamento al cambiamento climatico, risorse idriche, economia circolare, prevenzione dell’inquinamento e biodiversità. Un’attività è considerata sostenibile rispetto ad un obiettivo se contribuisce ad esso in maniera sostanziale senza arrecare danno significativo a nessuno degli altri. In base ai primi sondaggi sembra emergere a livello globale la consapevolezza che esista una differenza nel valore tra immobili ESG compliant e immobili che non lo sono ; in generale, però, secondo gli intervistati si tratterebbe non tanto di un “green premium”, cioè di un aumento di valore per gli immobili compliant, quanto più di un “brown discount” , cioè di un calo del valore degli immobili non compliant dovuto all’obsolescenza (che può essere quantificato in sede di valutazione, ad esempio, in termini di spese aggiuntive necessarie per soddisfare le richieste del mercato).

Cosa vuol dire per un immobile essere ESG compliant? In questo campo è intuibile che le due dimensioni più immediate con cui si può valutare la coerenza di un immobile con i criteri ESG sono quella ambientale e quella sociale; data la natura materiale dell’edificio, infatti, è perlopiù su questi due aspetti che si può intervenire dal punto di vista fisico. Per quanto riguarda la parte ambientale , vengono valutati l’attenzione al cambiamento climatico , alla sicurezza alimentare , al contenimento delle emissioni di anidride carbonica o l’efficienza nell’utilizzo di risorse naturali. Per quanto riguarda la dimensione sociale, l’analisi dell’impatto sociale è basata sul rispetto dei diritti umani , condizioni di lavoro , rifiuto della discriminazione. Infine, l’aspetto relativo alla governance si manifesta in maniera meno immediata, ed è relativo alle strategie di management di chi gestisce il portafoglio cui l’asset appartiene. In particolare, si manifesta attraverso il rispetto della meritocrazia , l’ attuazione di politiche di diversità nella composizione del CdA, il contrasto alla corruzione, l’ etica retributiva . L’importanza dei parametri di sostenibilità emerge chiaramente dai dati di mercato. Ad esempio, nel settore direzionale la quota di assorbimento di edifici certificati è passata dall’11% del 2016 al 41%del 2021 suMilano ; inoltre, la totalità delle nuove costruzioni risulta già certificata , mentre solo il 60 per cento dello stock oggetto di operazioni di ristrutturazione prevede una certificazione, anche se l’attenzione alla tematica sta incoraggiando sempre più il ricorso alle certificazioni anche per gli interventi sul patrimonio esistente. Più in generale, l’interesse per investimenti ESG compliant si sta manifestando in tutti i comparti e costituisce il principaledriverdimercato dei prossimi anni, che determinerà cambiamenti di lungo periodo nella qualità dello stock immobiliare.

86 DATA HUB