Real Estate DATA HUB - Q1 e Q2 2022

Il mercato dei mutui ha un’importanza strategica fondamentale per la trasmissione delle politiche di stabilizzazione dei prezzi . Non solo per la stretta dipendenza dai tassi di interesse, ma anche per il peso che le rate dei mutui hanno sul reddito. MUTUI 1.4 • molti governi hanno reagito a tale situazione con tagli delle tasse e sussidi, che alleviano temporaneamente l’impatto degli aumenti ma, allo stesso tempo, possono generare un aumento della domanda che può aggravare il problema di fondo. Pertanto ci si aspetta che i prezzi continueranno ad essere superiori ai livelli degli scorsi anni ancora nel 2023 e 2024, tenendo conto anche della durata del conflitto. Per quanto riguarda i prossimi mesi, le previsioni indicano che il livello dei prezzi continuerà a rimanere alto soprattutto per i materiali di cui la Russia o l’Ucraina sono esportatori (quali gas, petrolio, grano, alluminio, palladio, rame); la persistenza di questa condizione è dovuta a tre principali aspetti: • l’aumento dei prezzi è generalizzato, quindi non c’è l’effetto sostituzione per cui a seguito di un aumento del prezzo di un bene, la domanda si rivolge ad un bene sostituto facendo calare il prezzo del bene originario; • l’aumento dei prezzi di alcuni materiali ha causato un aumento su tutta la catena produttiva, generando un’inflazione generale;

Per quanto riguarda i tassi di interesse , il recente aumento da parte delle BancheCentrali renderàinuovimutuipiùcostosi.Nonostantei tassi rimangano ancora molto vantaggiosi rispetto ai valori precedenti alle politiche di tassi 0 fatte dalle banche centrali negli ultimi anni (nel 2007, anno del record storico di vendite in Italia, il variabile era intono al 5% ed il fisso sopra l’8%), l’Ufficio Studi 24Max prevede alcune inversioni di tendenza nel breve periodo. Rispetto al 2021, si osserva maggior prudenza da parte degli acquirenti soprattutto nei grandi centri urbani, dove a causa della scarsa offerta, l’aumento del prezzo degli immobili è stato maggiore. L’Ufficio Studi 24Max si aspetta importi medi minori per l’erogato e un ulteriore declino del tasso fisso . Nel primo semestre del 2022 la preferenza del tasso fisso rispetto al variabile, è scesa dal picco di febbraio, pari al 94,12%, al minimo di giugno (53,73%) [Fonte dati: Ufficio Studi 24Max]. E’ all’interno di questa ottica prudenziale che si osserva un sempre maggiore interesse verso i mutui a tasso variabile con CAP : più convenienti dei mutui a tasso fisso e più sicuri dei mutui a tasso variabile. A causa del maggior costo dei mutui, gli acquirenti sono molto più sensibili alle possibili agevolazioni sul credito , come ad esempio quelle legate alla classe energetica dell’immobile ( mutui green ).

Simulando l’acquisto di un immobile di 150’000 Euro, con un importo di mutuo pari a 120’000 Euro su una durata di 30 anni, si ottiene una rata mensile pari a 512,41€ per il tasso fisso e a 473,65€ per il tasso variabile protetto e 374,29 per un variabile [fonte: 24max.it]. Simulazione:

Un secondo tema da attenzionare per il mercato dei mutui è l’ aumento dell’inflazione . La perdita del potere di acquisto tende a rendere più rischiosi i mutui già stipulati, con un impatto sfavorevole sul DTI reale (Debt To Income, il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito). Questo potrebbe rendere più prudenti le banche, che per disincentivare le richieste di accesso al credito, in uno scenario di crisi di Governo e aumento dello spread, potrebbero aumentare il costo del credito oppure semplicemente porre dei limiti all’erogazione. Le aspettative per il secondo semestre del 2022 rimangono ottimiste, nonostante lo scenario complessivo stia degradandosi e nonostante la veloce reattività del mercato dei mutui ai cambiamenti in atto. E’ probabile che gli effetti del programma di rialzo dei tassi di interesse siano più evidenti nel 2023. Alla luce dei numerosi strumenti di credito presenti sul mercato e della loro complessità, la migliore strategia per i consulenti immobiliari è quella di sviluppare una stretta collaborazione con gli esperti del credito. Non solo per facilitare l’accesso al mutuo, ma anche per ottimizzare la sostenibilità delle scelte sul lungo periodo .

12 DATA HUB