Real Estate DATA HUB - Q1 e Q2 2022

Per stimolare l’offerta, storicamente gli interventi sono stati di natura fiscale e/o di regolamentazione. Molti temono che la riforma del catasto potrebbe preparare il terreno in questa direzione. Dalle simulazioni fatte dalla UIL, emerge che le aree più penalizzate da un eventuale adeguamento e ridistribuzione del carico fiscale, sarebbero le zone centrali delle grandi città e le aree turistiche. Il Governo ha più volte chiarito che l’obiettivo immediato della riforma è quello di aggiornare la banca dati esistente, al fine di far emergere gli immobili non censiti e ridistribuire il carico fiscale. In effetti un aumento delle tasse sugli immobili sembra un’ipotesi non immediatamente percorribile. Potrebbe avere effetti negativi sul settore del turismo, già pesantemente colpito dalla pandemia. Da un punto di vista di regolamentazione, invece, il Parlamento Europeo aveva già approvato una risoluzione a Gennaio 2021 per risolvere la precarietà abitativa. Le nuove regolamentazioni mirano a risolvere entro il 2030, in Europa, il problema della speculazione immobiliare, di quasi un milione di Stimolare l’offerta: tassazione e regolamentazione Lo strumento principale per raffreddare il mercato immobiliare è l’aumento dei tassi di interesse. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2021 il 51,2% delle persone fisiche ha acquistato casa tramite mutuo. Con l’aumento dei tassi di interesse, i mutui sono più costosi e le fasce più deboli perdono i requisiti di accesso al credito. Questo riduce la domanda e spinge i prezzi al ribasso. La domanda si riduce anche per motivi demografici, come la decrescita della popolazione. Oppure per motivi socio economici, come la precarietà del lavoro giovanile. La domanda di nuove abitazioni rischia di diminuire anche per effetto dell’aumento dei rendimenti delle obbligazioni. Nel momento in cui il rendimento delle obbligazioni inizierà a superare il rendimento degli affitti, è probabile che la domanda per immobili da mettere a reddito calerà, e con essa anche i prezzi degli immobili stessi. Negli Stati Uniti l’indice di accessibilità abitativa (HAI – Housing Affordability Index), misura la capacità di Controllare la domanda: i tassi di interesse Come chiarito in precedenza, le aspettative del mercato sono una componente fondamentale dei prezzi e tendono a funzionare come una profezia che si auto-avvera. Lo scenario è aggravato dalla velocità con cui si diffonde la dis-informazione, dalla particolare influenzabilità dell’opinione pubblica e dalla facilità con cui si propagano i disordini pubblici. Le Banche Centrali ed i Governi attribuiscono sempre più importanza alla propria credibilità, come strumento per poter influenzare le aspettative del mercato. Nel caso Controllare le aspettative

senzatetto e di 80 milioni di persone in difficoltà con il pagamento dell’affitto. Inizialmente erano anche stati proposti dei divieti/limiti all’ affitto e alla vendita di immobili in classi energetiche meno efficienti. Su quest’ultima iniziativa, la Commissione Europea ha fatto marcia indietro. Rimane valida la direttiva che prevede un efficientamento energetico di almeno il 15% del patrimonio edilizio in ogni singolo stato dell’Unione. Stando al rapporto dell’ENEA, in Italia più del 50% delle seconde case è in classe G. E’ chiaro che questo tipo di regolamentazioni scoraggia i proprietari e il possesso di immobili a reddito. Città come Milano, Roma, Bologna e Napoli hanno già progetti in corso per contenere il caro affitti . A Milano, in particolare, con il progetto “Reinventing Home” gli affitti calmierati prevedono un canone mensile di circa 500 euro per i trilocali. Il rallentamento del prezzo degli affitti, combinato all’aumento dei prezzi degli immobili, potrebbe scoraggiare nuovi investitori ed incentivare alcuni degli investitori esistenti alla vendita . accesso ai mutui trentennali in relazione allo stipendio medio. L’indice è ai minimi storici ed è previsto un ulteriore peggioramento nella seconda parte dell’anno. Negli USA, il rialzo dei tassi di interesse sta già escludendo dal mercato una parte degli acquirenti, per cui alcuni analisti prevedono un rallentamento del mercato immobiliare e un declino dei prezzi. Stando però ai dati sul sito Realtor.com, uno dei siti di annunci immobiliari più visitati negli USA, il numero degli incarichi attivi a giugno 2022 era in calo di oltre il 50% rispetto a giugno 2019. Secondo il Centro Studi RE/MAX Italia, questa offerta in diminuzione potrebbe mettere in discussone il declino dei prezzi previsto da alcuni economisti. A questo punto, interventi che si limitino al contenimento della domanda potrebbero non essere sufficienti a mitigare il rialzo dei prezzi. E’ da notare inoltre che il rialzo dei tassi di interesse mette in difficoltà le aziende (e gli Stati) più indebitati. Il rischio è che le Banche Centrali potrebbero non essere in grado di applicare le correzioni necessarie. delle aspettative sulla crescita dell’inflazione del 2022, le Banche Centrali hanno comunicato chiaramente che il rialzo dei tassi di interesse sarà un percorso graduale , con l’obiettivo di riportare l’inflazione intorno al 2% sul medio periodo. Non è possibile definire anticipatamente e con certezza il programma di rialzo dei tassi di interesse, che verrà invece stabilito di volta in volta sulla base del raggiungimento degli obiettivi. Ma questo tipo di comunicazione contribuisce a mitigare gli shock delle azioni correttive sul mercato.

9 Analisi andamento mercato immobiliare I° semestre 2022