DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

LA PAROLA A...

FOCUS BOLOGNA

FEDERICO VELLUTI Head of Hospitality and Alternative Markets in Investire Sgr

Il settore ricettivo di Bologna riflette l’unicità e la diversità della città: l’offerta vanta una vasta gamma di opzioni di alloggio, che spaziano da boutique hotel nel centro storico a bed and breakfast accoglienti, da appartamenti vacanza a pensioni familiari. Molti alberghi e strutture ricettive, inoltre, sono situati all’interno degli storici palazzi del centro storico, offrendo agli ospiti un’esperienza immersiva nella cultura e nella storia della città. In linea con le esigenze dei viaggiatori, il settore ricettivo a Bologna si sta anche orientando verso la sostenibilità e la responsabilità sociale, con molte strutture impegnate per la riduzione dell’impatto ambientale delle proprie operazioni e per la creazione di un’interazione positiva con la comunità locale. Per la città di Bologna la room occupancy e il prezzo di strutture a 4 stelle si avvicinano a quelli nazionali; anche in questo caso in valori di inizio 2024 sono in linea con lo scorso anno per l’occupancy, segnalando una generale stabilità. I prezzi risultano in lieve aumento, e più in generale il trend, pur seguendo quello nazionale, presenta i momenti critici di una città non a vocazione marittima. Room Occupancy delle strutture ricettive a Bologna Bologna Italia Prezzo camera medio 4 Stelle a Bologna Bologna Italia

All’interno dell’attuale contesto macroeconomi co e a seguito della riduzione degli investimenti avvenuta nel corso del 2023, quali sono le pro spettive del settore ricettivo? Si possono indivi duare nicchie di mercato capaci di attirare mag giori investimenti? Se nel periodo pre-Covid i principali investimenti riguardanti il settore hospitality sono stati princi palmente di tipo “core”, nel post-Covid abbiamo assistito a un’inversione di tendenza: gli asset ri cettivi, infatti, sono spesso percepiti come meno “stabili” rispetto alle altre asset class a causa della forte correlazione tra la redditività dell’im mobile e l’andamento dell’attività imprenditoriale. Questa tendenza ha favorito l’ingresso di investi tori più opportunistici, con l’obiettivo di sfruttare il forte aumento delle tariffe alberghiere rilevato. Negli ultimi tre anni sono aumentate le operazio ni di valorizzazione portate avanti da investitori istituzionali, che si prevede saranno immesse sul mercato nei prossimi anni e che sono già state oggetto delle principali transazioni osservate ne gli ultimi mesi. Possibili nicchie di mercato interessanti per il fu turo potrebbero essere costituite dagli ostelli e dai budget hotel. Per quanto riguarda i primi, la mag gior parte delle strutture presenti attualmente sul mercato rispecchia una concezione superata dell’ostello; le nuove strutture sono improntate ad una maggiore attenzione al design e ai servizi extra offerti. Allo stesso modo, i budget hotel possono rispon dere alle esigenze di chi non ha disponibilità di spesa per coprire l’incremento delle tariffe regi strato negli ultimi anni; molte catene hanno già diversi brand dedicati a questo segmento, ciò che manca è una concezione innovativa del budget hotel che risponda alle nuove esigenze dei clienti. Questa tipologia di strutture si localizza spesso in zone delle città meno centrali, in cui la loca tion è compensata da una maggiore attenzione al comfort e ai servizi offerti. Il patrimonio italiano è composto da numerose strutture a conduzione familiare, di piccole di mensioni e con elevati costi di manutenzione/con versione. Questi fattori le rendono poco appetibili per investitori istituzionali. Quali soluzioni e quali potenzialità vedete in questo ambito e che ruolo gioca una società di gestione come la vostra?

Le nuove strutture sono improntate ad una maggiore attenzione al design e ai servizi extra offerti.

Il mercato ricettivo in Italia è caratterizzato da un’elevata frammentazione; uno degli elementi che incide maggiormente sull’appetibilità delle strutture ricettive a conduzione familiare è pro prio la dimensione stessa delle strutture, troppo piccola rispetto ai criteri di investimento adottati da soggetti istituzionali. Una possibilità è quel la di strutturare operazioni aventi ad oggetto un portafoglio con più immobili, anche se si tratta comunque di una strategia complessa da attua re, soprattutto per il maggior numero di soggetti coinvolti. Un altro ostacolo è rappresentato dal di vario tra le aspettative di ritorno degli investitori, che si riflettono sul potenziale prezzo d’acquisto, e le aspettative delle proprietà. Il settore degli “affitti brevi” e delle “case va canza” si è ampliato significativamente. Alcuni interventi di regolamentazione sono stati attuati e sono previste ulteriori restrizioni per il 2024. Come pensa che possa essere influenzato il mercato ricettivo? A proposito degli affitti brevi, si sta assistendo a un tentativo di regolamentazione delle nuove forme di ricettività, anche con l’obiettivo di salvaguarda re la concorrenza e tutelare le strutture ricettive tradizionali che sono assoggettate a normative più rigide. Inoltre, le amministrazioni locali stan no attuando criteri più stringenti, frutto di norme e politiche locali che hanno quale obiettivo princi pale non solo la regolamentazione del mercato ricettivo ma spesso la preservazione delle città stesse e la funzionalità dei centri storici. Le tematiche ESG stanno sempre più veicolando le scelte di investimento e operative. Avete inter cettato un effettivo “premio” nell’implementa zione di queste tematiche sul mercato immobi liare ricettivo? Da quale punto di vista? Il settore ricettivo si mostra meno sensibile alle tematiche di sostenibilità, in particolare dal punto di vista dei consumatori finali. Infatti, mentre per le altre destinazioni (ad esempio gli uffici) è l’a spetto del risparmio in termini di costi che incide sulla domanda degli utenti finali, in questo caso l’attenzione agli aspetti di sostenibilità da parte dei consumatori non incide in manera rilevante sulla domanda. Il tema è più rilevante, invece, per gli investitori, che sono più selettivi e cerca no sempre più spesso investimenti orientati alla sostenibilità.

100 € 110 € 130 € 140 € 200 € 150 € prezzo €/notte 120 €

80% 70% 90% 100%

40% 50% 60%

80 € 90 €

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Fonte: elaborazione Avalon su dati Trademark Italia

FOCUS PALERMO

Anche il settore ricettivo a Palermo offre un’ampia varietà di opzioni di alloggio. Le strutture ricettive della città spesso si integrano perfettamente con l’ambiente circostante, consentendo agli ospiti di immergersi completamente nella bellezza e nell’autenticità della città. Tuttavia, il settore ricettivo in questa città ha affrontato sfide significative nel corso degli anni, inclusi problemi legati alla sicurezza e alla gestione delle risorse turistiche. La città si sta adattando alle nuove sfide, implementando misure di sicurezza e promuovendo la sostenibilità ambientale e sociale nel settore turistico. I valori della room occupancy e dei prezzi ricalcano molto da vicino l’andamento nazionale; a differenza delle altre città analizzate, per Palermo il prezzo medio delle strutture a 4 stelle risulta inferiore a quanto rilevato per la media italiana, con 105 euro a notte. In questo caso, vista la natura marittima della meta turistica, la stagionalità critica risulta quella autunnale.

Room Occupancy delle strutture ricettive a Palermo Palermo Italia

Prezzo camera medio 4 Stelle a Palermo Palermo Italia

40% 45% 50% 75% 65% 80% 90% 55% 60% 70% 85%

100 € 110 € 130 € 140 € prezzo €/notte 120 €

80 € 90 €

DIC 23

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Fonte: elaborazione Avalon su dati Trademark Italia

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