DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

RESIDENZIALE

DIREZIONALE

COMMERCIALE

NTN PER ANNO, NUMERI INDICE (base 2018) variazione anno/anno in %

100 110 120 130 140 150 160

4,4%

5,1%

23,9% 34,2%

4,4% 7,4%

-0,5%

20,6%

-5,5%

32,5%

-9,4%

4,8% 4,2%

1.2

-7,6%

80 90

-9,7%

2018

2019

2020

2021

2022

2023

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

VOLUME INVESTIMENTI 2023

Fonte: dati Agenzia delle Entrate e report di mercato vari

27% 12%

18% 12%

17%

Logistica

Uffici

Hospitality

Living 14% rehouse; i volumi dei centri commerciali sono rimasti, invece, piuttosto limitati, seppur con un segnale positivo sul numero di operazioni. Per quanto riguarda i trend che stanno carat terizzando il settore, il comparto high street sta puntando su un’evoluzione dell’offerta, sia per garantire un’esperienza unica al cliente sia per accogliere l’esigenza di omnicanalità; per i centri commerciali si configura un approc cio sempre più orientato alle riqualificazioni e ampliamenti piuttosto che ai nuovi sviluppi, in ottica di sostenibilità. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’at tesa riduzione dei tassi di interesse da par te della BCE nel mese di giugno si rifletterà gradualmente sul mercato nei mesi succes sivi, favorendo un ritorno della fiducia degli investitori e una probabile ripresa del vo lume degli investimenti nella seconda par te dell’anno; d’altra parte, continueranno a incidere ancora elementi di rischio, quali gli elevati costi di costruzione e più in generale gli scenari geopolitici globali, che contribui ranno al differimento delle scelte di investi mento: il mercato sarà, quindi, caratterizzato da forze contrapposte. Gli investitori saranno ancora orientati verso il consolidamento del le operazioni con obiettivi ambientali e socia li, mentre tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più inte resse il settore industriale-logistico. Altro

Retail

Considerando i volumi di investimento per i vari comparti, ancora una volta è il settore della logisti ca ad attrarre la maggior parte degli investimenti, assorbendo poco meno di un terzo dell’ammontare investito nel corso del 2023, seppur con una riduzio ne del 40% rispetto all’anno precedente. L’eccesso di domanda continua a caratterizzare questo seg mento, in particolare relativamente a spazi moderni e sostenibili, ed è in parte sostenuta dalla costante espansione del commercio online. Il sottodimensio namento dell’offerta è riconducibile ai crescenti costi di sviluppo, determinando in tal modo un incremento previsto dei canoni anche per il 2024. Il comparto uffici non è ancora tornato ai livelli del 2022, ma è riuscito a recuperare un volume di investi menti vicino a quello degli anni precedenti. Il take-up ha mostrato stabilità rispetto al 2022, con preferenza per spazi di elevata qualità, le cui operazioni hanno costituito la maggior parte del volume delle transa zioni. Nonostante l’atteggiamento cautelativo della prima parte dell’anno, il miglioramento dello scena rio macroeconomico ha portato a un allentamento dello stesso; le transazioni sono state caratterizzate da tagli inferiori e da un orientamento verso prodotti più liquidi, a conferma della persistenza di una par ziale cautela degli investitori. Il mercato retail ha continuato ad essere più lento ri spetto agli altri nel 2023, con una riduzione di circa un quarto nel volume degli investimenti rispetto al 2022. Tra i segmenti retail, l’out of town ha assorbito la maggior parte dell’attività annuale, grazie ai retail wa

Il 2023 ha dato seguito alle aspettative di rallen tamento del volume degli investimenti. L’incer tezza legata allo scenario macroeconomico e l’incremento del costo del finanziamento hanno contribuito in tal senso, influenzando il compor tamento degli investitori. Tuttavia, l’ultimo tri mestre del 2023 si è rivelato essere il migliore dell’anno, con circa 2,5 miliardi di investimenti (per un totale di poco più di 6 miliardi nel 2023, -50% sul 2022) e una crescita del 15% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Per quanto riguarda il numero di transazioni, i settori immobiliari analizzati hanno risentito del contesto macroeconomico in modo diverso. Con riferimento al quarto trimestre dello scorso anno, il numero di transazioni ha superato quello di tutti i trimestri precedenti, andamento legato a un fattore di stagionalità per i settori retail e direzionale. In termini tendenziali, questi ultimi

hanno fatto registrare un incremen to rispetto all’ultimo trimestre 2022, diversamente dal residenziale. Considerando il totale annuo, in li nea con quello che era stato rileva to per la prima metà del 2023, è il settore residenziale ad aver subito la battuta d’arresto più consistente, con una riduzione di quasi il 10%, in controtendenza rispetto all’incre mento che aveva caratterizzato il 2022 (come visibile dal grafico, in cremento annuo del 4,4%); il nume ro di transazioni del comparto uffici è rimasto stabile, mentre il segmen to retail ha mostrato una crescita in linea con quanto verificatosi nel 2022.

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