DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

LA PAROLA A...

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FEDERICO VIGO Broker RE/MAX BLU - Roma e Monterotondo

ENRICO CARUGO Consulente Immobiliare RE/MAX CLASS - Milano e Rho

Potremmo assistere a una leggera ripresa rispetto agli ultimi mesi del 2023.

Il mercato degli immobili di lusso ha sperimentato un aumento significativo della domanda

Andamento del mercato immobiliare a Milano nel 2023 Durante il 2023, l’andamento del mercato immobi liare a Milano è stato caratterizzato da due fasi di stintive: una prima fase pre-estate e una successiva post-estate. Nella prima metà dell’anno, si è regi strato un notevole fermento, con un’alta domanda che ha portato a rapidi processi di vendita. Le case, se pubblicizzate a un prezzo adeguato, sono state velocemente acquistate, talvolta con più acquirenti e diverse proposte d’acquisto, spesso al rialzo. Tuttavia, successivamente all’estate, si è osservato un rallentamento nel mercato. Nonostante non si sia verificata una brusca interruzione delle attività, si è riscontrata una frenata iniziale, attribuibile prin cipalmente all’incremento dei tassi di mutuo. Colo ro che necessitavano di finanziamenti per l’acquisto di una casa hanno adottato un atteggiamento più cauto, riflettendo attentamente e aspettando even tuali ribassi dei tassi di interesse. Va notato che il settore degli investimenti, in particolare per mono e bilocali, non ha subito un impatto significativo, poi ché gli investitori non erano strettamente dipenden ti da finanziamenti, così come il mercato del lusso. Previsioni per il 2024 Guardando al futuro, ritengo che nel 2024 potrem mo assistere a una leggera ripresa rispetto agli ultimi mesi del 2023. Se i tassi di interesse conti nueranno a scendere gradualmente e si stabilizze ranno intorno al 2,5%, ci aspettiamo un aumento del numero di acquirenti sul mercato immobiliare a Milano. Tuttavia, è essenziale considerare atten tamente dove investire in base al proprio budget. Per quanto riguarda Milano, è importante tenere presente che la cifra necessaria è spesso il doppio rispetto alle città limitrofe. Tuttavia, la resa po trebbe non essere proporzionale. Pertanto, con siglio di non sottovalutare la provincia, come ad esempio Rho o altre zone circostanti, che sono molto richieste anche dai lavoratori milanesi in cerca di alternative ai costi elevati della città. È cruciale valutare attentamente le varie zone della città per individuare le opportunità migliori. Ad esempio, alcune aree come Niguarda o Bande Nere presentano ancora prezzi “accettabili” e pro babilmente registreranno una significativa rivalu tazione nel tempo. Richieste comuni degli acquirenti Le richieste variano in base all’acquirente. Per i giovani lavoratori, la priorità è spesso la vicinan za alla metro, per consentire una mobilità rapida e senza l’obbligo di possedere un’auto. Questo significa che la scelta della zona può essere più flessibile. Per le famiglie, la tranquillità e la sicu rezza del quartiere sono di fondamentale impor tanza, insieme alla presenza di servizi nelle vici nanze. Anche in questo caso, la facilità di accesso

Andamento del mercato immobiliare nel 2023 a Roma Il 2023 ha mostrato un andamento a due velocità. Nei primi quattro mesi, si è registrato un signi ficativo calo sia della domanda che dell’offerta. L’aumento repentino dei tassi di interesse, iniziato nel 2022 e continuato nel corso del 2023, insieme all’incertezza legata all’inflazione e agli eventi di cronaca, probabilmente hanno influenzato le per sone, spingendole a posticipare i loro progetti in attesa di condizioni migliori. Nel secondo quadri mestre, abbiamo assistito a un leggero migliora mento, che si è consolidato nel terzo quadrimestre con una ripresa ben delineata. In particolare, nel mese di ottobre, si è registrata una ripresa signi ficativa, favorita da un aumento della disponibilità di finanziamenti grazie a una maggiore apertura Il 2024 è iniziato con un primo trimestre eccezio nale in termini di domanda. Le trattative sono sta te agevoli, con una forte propensione all’acquisto di nuove abitazioni. Tuttavia, l’offerta continua a essere limitata rispetto al periodo precedente alla pandemia: i nostri dati indicano una diminuzione del 30% degli immobili sul mercato. Si sono os servati aumenti significativi dei prezzi in determi nati segmenti di mercato e per alcune tipologie di proprietà. Ad esempio, gli immobili con prezzi compresi tra € 450.000,00 e € 650.000,00 hanno registrato apprezzamenti del valore intorno al 5%. Il mercato degli immobili di lusso, con prezzi superiori al milione di euro, ha sperimentato un aumento significativo della domanda e un apprez zamento dei prezzi di chiusura intorno all’8%. Al contrario, il mercato di fascia media è più lento, con notevoli difficoltà per le tipologie di proprietà con prezzi intorno ai € 200.000,00. Dove investire Roma offre numerose opportunità di investimen to, con rendimenti netti che in alcuni casi posso no raggiungere fino all’8% del capitale investito. Il mio approccio si basa sulla razionalità finanziaria: ciò che conta non è solo l’aspetto estetico di un appartamento o la sua posizione, ma piuttosto la facilità con cui può essere affittato e la percen tuale di redditività che può generare. Per quanto riguarda l’inflazione, l’immobile rappresenta uno dei beni più resilienti: anche se richiede un certo periodo di tempo per apprezzare pienamente i ri sultati, nel medio termine è considerato un inve stimento anti-inflazione. Caratteristiche ricercate dagli acquirenti Per quanto concerne le esigenze dei clienti, le ri chieste rimangono invariate rispetto al passato, con una crescente attenzione alle classi energeti degli istituti di credito. Previsioni per il 2024

ai mezzi di trasporto pubblico è un fattore determi nante. Per il 2024, si prevede che queste tendenze continueranno a influenzare il mercato immobiliare a Milano, con una crescente enfasi sull’accessibilità e sulla qualità della vita nel quartiere. Influenza dei bonus fiscali e normativa europea L’estensione dei bonus fiscali immobiliari nel 2023 ha influenzato le compravendite a Milano, ma in modo meno incisivo rispetto alle aspettative iniziali. Il mer cato milanese è rimasto dinamico, soprattutto per le transazioni con budget più alti, ma l’impatto econo mico dei bonus è stato meno significativo rispetto alle zone circostanti, dove i costi sono inferiori, rendendo i vantaggi fiscali relativamente più rilevanti. La normativa europea sulle classi energetiche ha avuto un impatto iniziale sul mercato immobiliare milanese, ma nel tempo gli acquirenti hanno inizia to a darvi meno importanza. A Milano, la maggior parte degli edifici nelle zone centrali ha bassa effi cienza energetica e la scarsità di costruzioni recenti o nuove rispetto alla provincia ha determinato prez zi più alti per gli immobili ad alte prestazioni ener getiche, spingendo la maggioranza degli acquirenti verso edifici con basse prestazioni energetiche per i costi inferiori. Andamento del mercato degli affitti Riguardo all’andamento del mercato degli affitti a Milano nel 2023 e alle previsioni per il 2024, la si tuazione è critica. L’emergenza sociale si fa sempre più pressante: le richieste di affitto sono in costante aumento, ma gli immobili disponibili non riescono a soddisfare questa domanda crescente. Questa situa zione è in parte alimentata dal fatto che molti pro prietari preferiscono optare per affitti brevi o tramite piattaforme come Airbnb, riducendo così l’offerta di case disponibili per affitti a lungo termine. I prezzi degli affitti, dopo la pandemia, hanno regi strato un’impennata raggiungendo cifre impensabili. La ricerca di stanze in affitto è diventata estrema mente complicata, mettendo sotto pressione so prattutto i lavoratori che cercano soluzioni abitative nella città. Questo fenomeno ha spinto molti di loro a lasciare Milano alla ricerca di affitti nelle zone li mitrofe, pur accettando percorsi più lunghi per rag giungere il lavoro e magari facendo uso dello smart working per ridurre i costi associati al vivere in città. Le previsioni per il 2024 non sono ottimistiche: la domanda di case in affitto continua a crescere men tre i prezzi rimangono alti e in costante aumento. Personalmente, auspico interventi da parte delle autorità comunali per stabilizzare i valori degli af fitti e rendere l’accesso all’abitazione più sostenibi le. Tuttavia, la situazione non riguarda solo Milano ma si estende anche alla provincia, con una forte domanda, scarsa disponibilità e aumenti dei prez zi che possono raggiungere il 20/30% tra il periodo pre e post pandemia.

che degli edifici. Gli spazi ampi nel salone e la pre senza di aree esterne rimangono sempre al centro dei desideri, mentre le esposizioni a sud e i piani intermedi o alti sono particolarmente apprezza ti. Gli immobili caratterizzati da finiture moderne e prevalentemente bianchi riescono spesso a ottene re un miglioramento del prezzo di vendita. Pertan to, l’home staging, mirato a modernizzare i colori e la disposizione interna, offre un notevole vantaggio sul mercato e può significativamente agevolare la conclusione delle trattative, talvolta permettendo di ottenere condizioni di vendita migliori, inclusi prezzi finali più vantaggiosi. Influenza dei bonus fiscali e normativa europea Il tema dei bonus fiscali è notoriamente complesso e richiederebbe una spiegazione dettagliata su diverse pagine. Da un lato, alcuni di essi hanno significativa mente incoraggiato il miglioramento strutturale ed estetico degli edifici in alcune aree urbane, mentre dall’altro hanno contribuito ad aumentare l’inflazio ne nel settore e una gestione poco oculata ha portato molte imprese edili sull’orlo del fallimento, in attesa di pagamenti in sospeso. L’impatto complessivo sul mercato è ancora oggetto di valutazione, ma è evidente che attualmente la pro spettiva di dover affrontare lavori di ristrutturazione scoraggia gli acquirenti. Di conseguenza, gli opera tori del settore devono adottare strategie che offrano soluzioni integrate per la ristrutturazione ai propri clienti. Inoltre, le normative in fase di approvazione sull’efficientamento energetico sono ancora in fase di definizione, e sarà necessario attendere il testo definitivo per valutare appieno l’impatto sul mercato. Andamento del mercato degli affitti Il mercato delle locazioni ha visto un aumento si gnificativo della domanda, soprattutto nei primi due quadrimestri del 2023. Personalmente, ritengo che ciò sia in gran parte dovuto alla difficoltà di ottenere mutui in quel periodo. Di conseguenza, con il ritorno delle banche a concedere credito, ci si aspetta un ri torno ai livelli medi precedenti. Non sono stati registrati aumenti significativi nelle zone periferiche o semi-centrali, tranne che per gli immobili di lusso, dove i canoni di locazione sono cresciuti fino al 30%. Nel centro di Roma, in vista del Giubileo, molte proprietà adatte per attività ricettive hanno visto un aumento dei valori. È evidente che le società che gestiscono B&B o affittacamere stanno attualmente aumentando i prezzi, considerando le prospettive di crescita del settore. È chiaro che, in termini di convenienza, è preferibi le accedere a un mutuo anziché pagare un affitto, pertanto l’accesso al credito sarà cruciale per deter minare il futuro del mercato delle locazioni. Spero di aver risposto esaustivamente alle domande del settore e ti ringrazio per l’opportunità di questo in contro.

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