DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

3 Green Logistic: sostenibilità del magazzino L’economicità rimane un trend del settore logisti co. Dal rapporto coi conduttori degli immobili si evince come l’attenzione all’aspetto ambientale del concetto ESG è uno dei temi caldi del settore, soprattutto in ottica di gestione dei costi. Infatti, se la tendenza di mercato rimane volta a consolidare le location principali, la carenza di greenfield porta sviluppatori e investitori a ricercare brownfield e aree urbane da rigenerare. Esse, se da una par te hanno iter urbanistici più snelli con permessi preesistenti sfruttabili, dall’altra hanno costi di demolizione e bonifica che possono incidere sulla redditività di uno sviluppo logistico.

4 Logistica e innovazione: l’AI applicata al magazzino

stioni ambientali e sociali. Un esempio di questo approccio è rappresentato dalla riconversione e riqualificazione di immobili, con interventi su aree già utilizzate anziché su aree “greenfield” al fine di evitare il consumo di suolo vergine. Nel processo progettuale costruttivo le certificazioni come LEED e BREEAM forniscono le linee guida per la realiz zazione di edifici logistici sostenibili, promuovendo, ad esempio, l’utilizzo di materiali con certificazione EPD (Envi ronmental Product Declaration), com ponenti riciclati (aggregati riciclati, cementi a basso consumo) e prodotti entro i 160 km dal cantiere. Dalla recente indagine condotta dal Green Transition Hub sul “Green Wa rehousing”, emergono 22 fattori fon damentali noti come Key Sustainable Factors (KSF) che caratterizzano un magazzino improntato alla sostenibi lità. Attraverso l’analisi delle certifi cazioni di sostenibilità e le valutazioni espresse dagli esperti dell’Advisory Board coinvolto nella ricerca, i Key Su stainable Factors sono stati categoriz zati in quattro classi distintive: (1) ele menti legati alla posizione geografica, (2) fattori connessi alle aree esterne al magazzino, (3) elementi costruttivi e (4) aspetti relativi alle aree interne e agli impianti.

Nel contesto mutevole della logistica e della ge stione dei magazzini, l’intelligenza artificiale (AI) emerge come un catalizzatore fondamentale, introducendo innovazioni disruptive e soluzioni all’avanguardia. La sua capacità di analizzare ingenti flussi di dati, anticipare le tendenze e automatizzare processi complessi ha portato a un notevole incremento di efficienza e reattività. Un esempio tangibile dell’impatto dell’AI sulla logistica è rappresentato dall’adozione da par te di aziende multinazionali come Amazon di sistemi di gestione dei magazzini intelligenti. Tali soluzioni, sfruttando algoritmi avanzati e robotica, hanno notevolmente ridotto i tempi di consegna, migliorando l’esperienza del cliente e abbassando i costi operativi. L’applicazione dell’intelligenza artificiale nel la logistica si manifesta in molteplici forme: dall’automazione delle operazioni di magazzi no, alla previsione della domanda e al miglio ramento dell’esperienza utente. Essa è crucia le per ottimizzare processi come il picking e la movimentazione delle merci, riducendo i tempi morti e incrementando la velocità di consegna. Inoltre, favorisce una gestione più intelligente, efficiente e adattiva dell’inventario, con conse guente riduzione dei costi e miglioramento del la soddisfazione del cliente. La sinergia tra AI, robot e operatori umani migliora complessiva mente l’efficienza operativa, affrontando com piti ripetitivi, prevedibili e strutturati, idonei per l’automazione. L’AI sta rivoluzionando il settore non solo in termini di efficienza operativa, ma anche mi gliorando la sicurezza e riducendo l’impatto ambientale delle operazioni logistiche. Ottimiz zando le rotte di consegna, si riducono i chilo metri percorsi, le emissioni di CO2 e il consumo di carburante. Inoltre, la previsione accurata della domanda e una gestione più efficace delle scorte riducono gli sprechi e l’energia utilizza

ta per lo stoccaggio e il trasporto di prodotti non necessari. La digitalizzazione dei processi ma nuali consente di gestire un vasto volume di dati e variabili in modo dinamico, consentendo la creazio ne di modelli previsionali più efficaci rispetto ai metodi tradizionali. Seb bene l’implementazione di sistemi basati sull’intelligenza artificiale possa inizialmente sembrare costo sa, essa in realtà riduce i costi as sociati alle funzioni ingegneristiche tradizionali. Inoltre, va considerato il netto guadagno in termini di compe titività di mercato e di miglioramen to della qualità del servizio offerto dalle aziende. Pertanto, l’adozione di queste tecnologie rappresenta un investimento strategico per l’ef ficienza operativa a lungo termine e il successo aziendale complessivo. Un esempio è il “Digital Twin” che rappresenta una soluzione tecno logica avanzata. Questa tecnologia crea una replica virtuale dinami ca del magazzino fisico, potenziata dall’utilizzo di algoritmi di intelligen za artificiale. Le applicazioni pra tiche includono un miglioramento della gestione degli inventari attra verso previsioni più precise, un’ot timizzazione dei flussi di lavoro e la possibilità di eseguire simulazioni avanzate per supportare decisioni informate. La tracciabilità avanzata delle merci e la flessibilità adattativa offerta dal digital twin contribuisco no a migliorare l’efficienza operativa e a preparare il terreno per sviluppi futuri nell’ambito della gestione lo gistica.

Da oltre un biennio la logistica è l’asset class princi pale dell’immobiliare; anche l’andamento del mer cato nel 2023, soprattutto nei settori alimentare e farmaceutico, ha dato riscontri positivi, con una predominanza di orientamento verso temi sociali e verso la logistica last mile. Nonostante il ridimensionamento del mercato degli investimenti dovuto all’inflazione, all’aumento degli oneri finanziari, dei tassi di interesse, dei costi delle aree e dei costi di costruzione, la logistica si dimo stra il settore più resiliente del mercato immobiliare. A fare da contrappeso a tali fattori, infatti, interven gono l’aumento dei canoni di locazione e un’elevata richiesta di spazi da parte dei tenant, quest’ultima dettata da una crescita costante della domanda. I trend che si erano già imposti nel 2022 risultano confermati diventando, ad oggi, standard indiscussi per gli immobili di una logistica 4.0: automazione, robotica, intelligenza artificiale e sostenibilità . Il settore logistico, notoriamente impattante dal punto di vista ambientale, ha l’opportunità di rap presentare un esempio positivo mediante scelte consapevoli che tengano in considerazione le que

Location

Aree esterne

Elementi costruttivi

Aree interne e impianti Pannelli fotovoltaici Illuminazione LED e sensoristica (interno) Illuminazione LED e sensoristica (esterno) Soluzioni per il risparmio idrico

Colonnine ricarica per autoveicoli Infrastruttre dedicate alla mobilità alternativa

Isolamento/tamponamento laterale

Presenza di servizi TPL

Vicinanza casello autostradale

Illuminazione naturale

Vicinanza ad un terminal intermodale

Dock shelter

Pareti bianche

Aree verdi

Isolamento della copertura

Biodiversità

Certificazione EPD materiali

Batterie di accumulo

Sistemi di raccolta e riutilizzo acque meteoriche

BMS

Spinatura automezzi refigerati

Teniche alternative produzione energia e calore

Fonte: LIUC green transition hub

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