DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

direzionale. Fondamentale, inoltre, l’apporto degli investitori domestici e privati che si sono concentrati su immobili di tipo core. L’ammontare degli investimenti ha registrato un decremento di oltre il 50% per Roma e Milano rispetto al 2022. In generale si osserva una riduzione del target degli investimenti ma un buon numero di transazioni ad indicare un mercato che, seppur più cauto, rimane comunque attivo. Gli investitori hanno mantenuto il focus su location prime e su asset di qualità con attenzione alla situazione locativa degli immobili in oggetto. Acquisisce, pertanto, crescente rilievo anche la componente ESG , con una polarizzazione del mercato verso asset più performanti. Tale fenomeno spinge la necessità di riconversione e ristrutturazione di immobili esistenti per un miglior posizionamento e più opportunità di commercializzazione. A livello italiano, Milano si conferma la location principale seguita da Roma. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni a Milano sono stati assorbiti tra i 400 e i 450 mila mq (inclusivi di let e sub-let), tali valori superano la media degli ultimi dieci anni; si conferma, pertanto, che la descrescita registrata a livello semestrale ha rappresentato solo una situazione transitoria a fronte di una domanda

solida. Per quanto riguarda la vacancy , quest’ultima si attesta intorno a una media del 9,5% , con i livelli inferiori nel CBD della città (circa 2%). Diversa la situazione per il mercato romano dove sono stati assorbiti circa 250.000 mq di spazi a uso ufficio, evidenziando buone performance rispetto agli anni precedenti. In questo caso la vacancy è nell’intorno del 7,5% e, analogamente a Milano, nel CBD le percentuali di sfitto sono minime (circa 1,5%). In entrambe le location è forte la domanda di immobili di grado A/A +: sia a Milano che a Roma la richiesta di spazi di qualità supera il 70%. La scarsità di prodotto, inolte, ha avuto effetti sui prime rent che durante l’anno sono rimasti stabili o in rialzo, traiettoria peraltro già segnalata nei periodi precedenti. Per il 2024 si prospetta una maggiore stabilità con una parziale riduzione dei tassi di interesse dalla seconda metà dell’anno e una ulteriore diminuzione dell’inflazione. Sul fronte uffici avrà un impatto significativo la riorganizzazione degli spazi e l’attenzione agli utilizzatori finali, azioni che, a seguito della pandemia hanno acquisito sempre maggior peso per incentivare il ritorno delle persone in ufficio e la riduzione del lavoro da casa. In sintesi, se la visione sul breve termine rimane cautelativa , sul medio-lungo periodo le prospettive di crescita sono più solide. Interessanti per gli uffici le possibilità di sviluppo al di fuori dei CBD delle città grazie alla presenza di immobili di qualità e al collegamento infrastrutturale delle location meno centrali.

2.3

MERCATO DIREZIONALE

Durante il 2023, circa il 20% degli investimenti, per un ammontare di oltre un miliardo di euro, è stato destinato a immobili a uso ufficio; generalmente però i player hanno orientato la loro attività verso prodotti più liquidi. Il taglio degli investimenti difficilmente ha superato i 100 milioni di euro, con una maggior concentrazione di volumi di compravendita tra i 40 e i 100 milioni. Cautelativo l’atteggiamento degli investitori stranieri, i cui capitali, distribuiti diversamente tra Milano e Roma, rappresentano ancora la fetta più importante del mercato

L’analisi del mercato immobiliare ha evidenziato, durante il 2023, una generale riduzione degli investimenti per tutte le asset class. Ad inizio anno gli operatori di settore hanno manifestato un atteggiamento conservativo che, via via, è andato allentatondosi grazie a un miglioramento dello scenario macroeconomico e, nella fattispecie, alla decrescita dell’inflazione e alla riduzione dei costi. Tuttavia, il tema dell’accesso al credito continua a essere di primaria importanza: a livello di investimenti, infatti, è stato osservato un maggior ricorso all’utilizzo di equity rispetto al debito. Tale fenomeno, trasversale a tutte le categorie di immobili, ha investito anche gli asset direzionali con un impatto significativo sui volumi transati.

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