DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2023 e outlook 2024

LA PAROLA A...

BENEDETTO GIUSTINIANI Head of South Europe in Generali Real Estate

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Le aspettative per i prossimi mesi sono di progressiva ripresa rispetto al 2023

In riferimento al 2023 quale crede siano le principali cause del rallentamento generale del settore? L’atteggiamento cautelativo e la conseguente notevole riduzione del numero di transazioni nel 2023 derivano dalle condizioni macroeco nomiche. Non individuerei una relazione diretta tra la variazione delle transazioni e il take-up: quest’ultimo ha registrato solo una leggera flessione a Milano; fa eccezione invece Roma che ha registrato alcune operazioni importanti, ad esempio nel quartiere EUR. Dall’analisi dei trend di settore emerge una crescente attenzione verso la qualità degli spazi e un incremento dei servizi offerti. Quan to incide la presenza di spazi di qualità o la possibilità di personalizzazione sul take up de gli uffici? Superata la crisi pandemica lo smart working ha effettivamente influenzato il mer cato degli spazi direzionali? La qualità degli spazi e i servizi costituiscono elementi sempre più importanti, che stiamo integrando in tutti i nostri immobili oggetto di ristrutturazione; ad esempio, negli asset prime stiamo aggiungendo concierge che non solo si occupano dell’accoglienza, ma anche di una serie di servizi accessori, quali la prenotazione delle sale riunioni che sono disponibili a uso dei vari tenant e l’organizzazione degli eventi che si svolgono al loro interno. Per quanto riguarda lo smart working, l’impatto in termini di utilizzo degli spazi direzionali c’è stato soprattutto per le multinazionali e banche di grandi dimensioni, ma in generale si osserva un trend di ritorno in ufficio, verso una soluzione ibrida tra lavoro in presenza e da remoto. A livello italiano, l’impat to dello smart working è, tuttavia, meno signi ficativo rispetto a quanto accade in altre parti del mondo, in quanto, anche nei grandi centri come Milano, le distanze per raggiungere il luogo di lavoro sono relativamente contenute. Al momento si osserva che alcuni tenant hanno ridotto gli spazi, anche in base al tipo di attivi tà svolta, ma non si tratta di un’attitudine ge

neralizzata. Inoltre, incide la location: centro e CBD continuano ad essere molto attrattivi per le aziende, i tenant tendono a concentrarsi in que ste zone determinando una crescita dei canoni (verificatasi negli ultimi 18 mesi), mentre le aree periferiche diventano meno interessanti. Quali sono le aspettative per il mercato degli uf fici nel corso del 2024 e i driver di crescita prin cipali? La riqualificazione degli spazi in risposta ai criteri ESG potrà essere un elemento trainan te del settore nelle principali città italiane? Le aspettative per i prossimi mesi sono di pro gressiva ripresa rispetto al 2023, sia per le tran sazioni che per il take up, grazie alla riduzione dei tassi di interesse attesa a partire dal secondo semestre di quest’anno. I fattori ESG hanno un ruolo sempre più centrale; i gestori stanno at tuando strategie di pulizia dei portafogli per di smettere gli asset meno performanti. Tra questi, gli edifici sfitti riscuotono maggiore interesse per gli investitori istituzionali in ottica di value-add, a differenza di quelli obsoleti e occupati che perdo no attrattività. Al nostro interno sono in atto da tempo piani di allineamento degli asset rispetto all’obiettivo di Net Zero e ai criteri della Tassono mia, attraverso operazioni di riqualificazione che portino sia a un abbattimento delle emissioni che a una riduzione dei consumi. Che peso assumono, ad oggi, all’interno di un portafoglio core, gli asset ad uso ufficio? Per quanto ci riguarda, gli uffici costituiscono quasi il 60% degli asset in portafoglio; si tratta prevalentemente di immobili direzionali core, verso cui la nostra esposizione è ben consoli data. Attualmente le acquisizioni si stanno rivol gendo soprattutto verso la logistica, l’hospitality e il residenziale. Più in generale, gli investitori istituzionali stanno riducendo la propria esposi zione verso asset direzionali; va sottolineato che tale tendenza è dettata da una necessità di bilan ciare la quota di immobili a uso uffici presenti in portafoglio e non da un peggioramento dei fon damentali del settore.

MERCATO RETAIL

Analisi del mercato retail 1

High Street Retail e Urban Retail Il 2023 è stato un anno di sfide e cambiamenti per il settore immobiliare high street retail. Le tendenze già in atto nel biennio precedente, come lo sviluppo dell’e-commerce e il tema della sostenibilità, si sono ulteriormente accentuate, rimodellando il panorama del mercato retail. L’high street retail in Italia conserva la sua importanza nell’ambito del settore immobiliare nazionale. Dopo il periodo di incertezza legato alla pandemia, le high street nelle quattro principali città italiane (Milano, Venezia, Firenze e Roma) sono in ripresa. I canoni di locazione sono in crescita, con Milano che si conferma la città più costosa in termini di locazione per spazi commerciali e con via Monte Napoleone in

testa alla classifica come strada più costosa d’Europa . Per quanto riguarda la domanda, gli investitori continuano a rivolgere il proprio interesse verso immobili di alta qualità situati nei centri urbani principali, che dimostrano una maggiore resilienza rispetto ai cambiamenti socioeconomici. Nel corso del 2023, ancora una volta è stato il settore del lusso a mostrarsi particolarmente resiliente: le vendite al dettaglio di prodotti di lusso tendono a essere meno influenzate dallo scenario macroeconomico anche grazie alla minore sensibilità dei consumatori

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