REAL ESTATE DATA HUB #11 | 2025

LA PAROLA A...

CARLO ROMANÒ Head of Investments Italy di Invesco Real Estate

Gli investitori si stanno adeguando a un contesto che sempre più premia la riduzione dell’impatto ambientale

Il settore della logistica immobiliare continua a evolversi rapidamente, spinto dall’e commerce, dall’innovazione tecnologica e dalla crescente attenzione alla sostenibilità. Quali sono le principali tendenze che Invesco sta monitorando per identificare nuove opportunità di investimento? Oltre al ben noto tema della sostenibilità, ormai ampiamente integrato nei criteri di investimento di tutti gli operatori istituzionali, la tendenza principale è quella di focalizzarsi sulle location davvero strategiche per la supply chain: le opportunità di sviluppo green field saranno sempre più rare e inevitabilmente queste aree aumenteranno di valore. Il nostro focus è quindi concentrato su queste tipologie di siti, localizzate all’interno o in prossimità dei maggiori centri urbani e vicine ai cosiddetti nodi infrastruttuali (gli incroci dei corridoi del sistema Trans-European Transport Network “TEN-T”), ai porti marittimi, agli aereoporti e ai railhub intermodali. Riteniamo infatti che - nel medio/lungo termine - gli operatori del settore e gli end users preferiranno posizionarsi in queste aree, pagando un premio sul canone, piuttosto che in location meno costose ma non in grado di offrire al cliente finale (B2B o B2C) un servizio efficiente. Peraltro, non è un caso che ci siano dinamiche molto simili nella definizione di location “prime” tra il settore della logistica e quello dei Data Center. Guardando al futuro, quali sono le location in Italia che ritenete più interessanti per lo sviluppo o l’acquisizione di asset logistici? Ci sono aree geografiche o tipologie di immobili che rappresentano una priorità strategica per il vostro gruppo nei prossimi anni? In termini di aree geografiche, la fascia del Nord Italia che va dal Piemonte al Friuli Venezia Giulia (area dove si incrociano ben 4 corridoi del

sistema “TEN-T”) è per noi prioritaria rispetto ad altre. In termini di tipologie di immobili, oltre ai tradizionali ”urban logistics”, ai magazzini “XXL” e ai già citati Data Center, riteniamo molto interessante il settore dei magazzini a temperatura controllata: l’evoluzione dei consumi nel settore alimentare, la crescita del settore farmaceutico e gli obblighi ESG renderanno questi immobili un elemento sempre più fondamentale all’interno della supply chain. Alla luce di una componente tecnologica ormai decisamente matura e stabile, della possibilità per gli operatori di offrire ai clienti servizi a più alto valore aggiunto e della critical mission che questi edifici rappresentano per i conduttori, pensiamo che questa asset class offrirà attraenti opportunità di investimento. Quali sono le principali differenze tra le strategie adottate nella scelta di nuovi investimenti immobiliari rispetto ad altri mercati europei? Non vediamo enormi differenze tra il mercato italiano e quelli europei: la sostenibilità è un tema chiave per tutti, così come il focus sulle aree strategiche per la supply chain. La principale differenza risiede probabilmente nello stock disponibile: mentre in Italia siamo ancora in una fase di espansione del mercato, con ampliamento del patrimonio immobiliare attuale mediante sviluppo del prodotto ex novo, in molti mercati europei si è raggiunto l’equilibrio tra domanda e offerta, e si è quindi avviata una fase orientata al miglioramento dello stock esistente, soprattutto in prossimità dei grandi centri urbani e delle location strategiche.

69 Analisi andamento mercato immobiliare 2024/2025