REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

LA PAROLA A...

GUIDO CASTELLINI Founder di Yacatè Yacatè è la società di consulenza e di formazione che offre servizi ai player specializzati nel settore alberghiero.

Nell’hotellerie il tema ESG è complesso a causa della presenza di strutture datate, soprattutto nei centri storici.

In Italia, in media, nell’ultimo anno abbiamo assistito a un aumento dell’ADR nonostante l’occupancy e la presenza dei turisti stranieri ancora inferiori rispetto al periodo pre pandemico. Quali sono le prospettive per il 2023? Nel 2022 alcuni mercati come quello leisure balneare, quello montano e quello delle città d’arte hanno registrato performance positive e superiori alla media Italiana. Possiamo prevedere per il 2023 un rilancio del “corporate travel” e “MICE” (meeting, incentives, congress and events) grazie alla ripresa di eventi in presenza; lato ADR, l’ipotesi più accreditata non prevede clamorosi incrementi, già verificatisi nel 2022 specialmente per le strutture di lusso. Si stima una crescita dei turisti stranieri anche grazie all’importante apertura dei mercati USA e Middle East. La destagionalizzazione che caratterizza il turismo in molti paesi può essere un obiettivo raggiungibile anche in Italia? Il potenziamento delle infrastrutture (porti, aeroporti, strade, ecc.), con la creazione di un sistema turistico locale, è fra gli elementi chiave che incidono sulla destagionalizzazione dei flussi ricettivi. In particolare, gli aeroporti sono gli hub principali per accedere ad alcune regioni del Sud Italia, quindi devono essere localizzati strategicamente rispetto alle location turistiche. Tale obiettivo è raggiungibile grazie all’implementazione di opere infrastrutturali e all’estensione oltre la stagione estiva di servizi quali facilities sportive, parchi a tema, ristoranti, bar e negozi. Un fenomeno interessante è quello del no-season (l’allungamento delle stagioni) che ha portato anche un beneficio per il segmento BLeisure, soggiorni prolungati in destinazioni balneari in cui svolgere il telelavoro. Affitti brevi: la nuova direttiva europea rappresentaunprimopassoper regolamentare gli alloggi presenti sulle principali piattaforme. Quale futuro hanno le piattaforme e come potranno coesistere short-rent e accoglienza tradizionale? La direttiva europea cerca di risolvere la questione dell’evasione ed elusione fiscali legate alle piattaforme di affitti brevi, usate spesso anche da operatori professionali. In generale l’obiettivo è quello di garantire il rispetto delle

normative a cui sono sottoposti gli operatori alberghieri. Il comparto extra alberghiero garantisce soluzioni con maggiori spazi e autonomia rispetto all’ offerta alberghiera classica. Questo segmento di mercato ha mostrato una crescita e una resilienza interessanti anche durante la pandemia, momento in cui i tassi di occupazione erano azzerati. Gli operatori alberghieri intanto stanno gradualmente entrando in questo comparto sviluppando marchi di “extended stay” (i.e. serviced apartments). Quali sono i driver ESG che possono orientare il consumatore alla scelta di una struttura rispetto a un’altra? I fattori ESG sono entrati prepotentemente nel mercato poiché la sostenibilità ambientale non è più negoziabile, ma nell’hotellerie il tema è complesso per la presenza di strutture datate (es. nei centri storici) dove è più facile intervenire su aspetti sociali piuttosto che ambientali; l’energy saving è invece imprescindibile per le strutture di nuova costruzione. Per quanto riguarda i consumatori, le nuove generazioni sono più esigenti: oltre il 60% considera le dinamiche ambientali e sociali, anche se non è ancora chiaro quanto il consumatore premi tali aspetti, soprattutto nella fascia mid-scale. Roma sta colmando la mancanza di offerta nel settore dell’accoglienza di lusso e tali investimenti potrebbero incentivare anche iniziative rivolte alla fascia media. In questo senso, che ruolo possono giocare il Giubileo e la candidatura all’EXPO? Le nuove aperture di alberghi di lusso di catene internazionali aRomacolmanoungapqualitativo e danno più visibilità alla città, garantendo un riposizionamento in alto della capitale. Parlando invece dell’offerta legata a eventi internazionali, come il Giubileo o l’EXPO, è evidente la necessità di maggiori posti letto nei segmenti budget, midscale, upper midscale nei periodi interessati. Inoltre si pone il problema legato all’uso di strutture create ad hoc al termine degli eventi stessi, poiché tipicamente decentrate e rivolte a un utente medio. Una soluzione potrebbe essere la creazione di strutture mixed-use con funzione alberghiera integrata ad altre destinazioni (i.e. co-living e co-working, ecc.).

99 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023