REAL ESTATE Data Hub Q3, 2022

COSTI MATERIE PRIME 1.3 MUTUI 4 Secondo l’ultimo rapporto dell’EBA (European Banking Authority), il credito erogato dalle banche per l’acquisto di immobili residenziali supera i 4 Triliardi di Euro , rappresentando un terzo dell’esposizione totale verso famiglie e imprese non finanziarie. Negli ultimi due anni, a causa della forte domanda e del rialzo dei prezzi nel settore immobiliare, questa cifra è aumentata di circa il 10%. Il sistema bancario è stato in grado di sostenere il conseguente aumento della domanda di credito, grazie alle politiche meno restrittive e alla maggiore liquidità, dovute alle misure di intervento adottate per contrastare gli effetti della pandemia. Sul settore residenziale l’offerta è risultata fortemente penalizzata dai limitati investimenti nella costruzione di nuovi immobili, nonché dalla crisi legata all’aumento dei prezzi delle materie prime, alla scarsa manodopera e all’interruzione delle catene di approvvigionamento durante e dopo la pandemia. Questo ha contribuito a spingere i prezzi degli immobili al rialzo, con una crescita in Europa pari al 10% nel 2021, la più alta degli ultimi 15 anni (fonte: Eurostat). Mentre paesi come Litunia, Estonia e Repubblica Ceca hanno assistito a rialzi dei prezzi superiori al 20% (variazione 2022 su 2021), la maggior parte dei paesi ha registrato una crescita intorno al 10%. I paesi che hanno registrato una crescita minore, sono stati quelli impegnati in operazioni di ristrutturazione del debito sovrano. La crescita dei prezzi degli immobili residenziali ha di gran lunga superato la crescita dell’inflazione, rappresentando un’ottima opportunità di diversificazione per investitori istituzionali e capitali stranieri. Il rendimento assicurato a fronte della percezione di un rischio relativamente contenuto, durante un periodo di incertezza e di tassi di interesse bassi, ha contribuito a far crescere la domanda . Se l’offerta rimane tendenzialmente poco sensibile ai cambiamenti (la costruzione di immobili non è infatti immediata), la domanda è invece sensibilissima alla crescita combinata dei prezzi degli immobili, dell’inflazione e dei tassi di interesse, rendendo sempre meno accessibile l’acquisto.

Queste dinamiche, insieme al rallentamento della crescita economica e ad un potenziale aumento della disoccupazione, potrebbero contribuire ad un maggior rischio di default dei mutui. In questo contesto, la ridotta domanda si tradurrebbe in un minor numero di transazioni, in una diminuzione dei prezzi degli immobili, e quindi un deterioramento dei valori di recupero da parte delle banche in caso di default. Secondo alcuni economisti, l’abbassamento dei prezzi degli immobili potrebbe immediatamente stimolare la domanda degli investitori, che troverebbero attrattivo l’immobiliare in un contesto di alta inflazione e alta incertezza (ovvero maggior rischio). Questa dinamica potrebbe mantenere alti i prezzi, nonostante il periodo difficile. L’Ufficio Studi 24Max è tendenzialmente scettico davanti a queste interpretazioni legate a logiche speculative. In un momento storico in cui la narrativa principale fa appello alla prudenza, è poco probabile assistere a questo tipo di operazioni. La minore liquidità disponibile renderà improbabile continuare a vedere alti tassi di crescita dei prezzi oltre il 2023. Nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo. Il sistema bancario si sta preparando per riuscire a sopportare shock dovuti a questi scenari. Il volume totale di NPL è sceso di quasi il 60% (100 miliardi di Euro) negli ultimi otto anni. Data la percezione del rischio, e le raccomandazioni dell’EBA e dell’ organismo europeo di vigilanza sul rischio sistemico, le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. In Europa le banche hanno dimostrato una certa cautela già a partire dal terzo trimestre 2021. Nonostante in molti paesi i livelli di sopravvalutazione degli immobili siano confrontabili con il periodo immediatamente precedente alla crisi del 2008, il rischio è significativamente più attenuato, a causa della contrazione dell’offerta. Ad affiancare le tradizionali misure preventive, quali i limiti imposti su parametri come l’LTV, l’LTI e la durata del mutuo, recentemente sono state proposte anche delle misure per ridurre l’impatto della ciclicità del mercato immobiliare sulle valutazioni degli immobili.

13 Analisi andamento mercato immobiliare Q3 2022