Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

FEDERICO MARZIONI Broker RE/MAX Aequitas, Jesi | Senigallia | Moie | Ancona Da 20 anni nel settore immobiliare, si occupa di sviluppo di operazioni immobiliari su tutto il territoriomarchigiano e di crescita professionale dei consulenti immobiliari puntando ad una formazione integrata ed altamente qualificante. grande potenziale di miglioramento. Per le case coloniche c’è stata un’interessante richiesta di acquisto da parte di cittadini del Centro e Nord-Italia, affascinati dai paesaggi marchigiani e dalla qualità della vita. Per il comparto campagna e piccoli borghi è tornata la richiesta di seconde case per chi ha la sua prima in città ma cercando prezzi competitivi, soprattutto nell’ipotesi di lavori di recupero. Caso a parte Senigallia, dove i prezzi si mantengono stabili e la richiesta intensa, sia sul fronte acquisti che affitti. I bonus dedicati al mondo della casa hanno ridato leggera linfa a questa richiesta, con particolare attenzione per le soluzioni indipendenti o semi- indipendenti, ma non hanno causato l’aumento dei prezzi delle abitazioni datate, vista l’iniziale incertezza sugli aspetti formali e burocratici, i tempi di messa a regime del sistema, il volume delle richieste ed un certo ingorgo nelle disponibilità di tecnici e imprese. Hanno però creato un’interessante disponibilità di immobili riqualificati dalle imprese e acquistabili a prezzi interessanti. L’attività di mediazione immobiliare è stata fondamentale per creare sinergia tra i vari attori e opportunitàper operazioni dotatedi unbel potenziale, nelle zone tra Jesi, tutta la Vallesina e Senigallia, centri nevralgici per l’edilizia con diversi soggetti in campo. Tali dinamiche hanno favorito le operazioni di recupero di situazioni esistenti, spesso a scapito delle nuove costruzioni. Queste tendenze le ritroviamo nel 2022, soprattutto la forte richiesta di acquisto residenziale, ma con un’aumentata incertezza: il protrarsi della preoccupazione pandemica, l’inflazione, le previsioni sui tassi di interesse, l’aumento dei costi energetici e la situazione di instabilità geopolitica in Europa allarmano e condizionano scelte e prezzi ma rilanciano l’idea del mattone come bene solido. Ci aspettiamo buone performance dai prodotti di gamma medio-alta con peculiarità pregevoli di zona e plus abitativi. Sul fronte proroga dei bonus casa, il timore verso aumenti ulteriori dei materiali e dei tempi frena gli entusiasmi. Permane la richiesta di abitazioni con una certa indipendenza e contesti condominiali piccoli, il più possibile riqualificati. Lo spazio è ancora tra le priorità: si è disposti a sacrificarlo solo se l’immobile è performante dal punto di vista del risparmio energetico e della qualità costruttiva o in posizione pregevole. L’acquisto rimane la via maestra nel nostro territorio anche per il 2022, in un contesto di affitti in cui i canoni non accennano a scendere (anzi) e l’offerta è numericamente limitata, poco invitante e non rispondente alla domanda, che permane altissima.

LA PAROLA A...

Abbiamo registrato una significativa esigenza di cambiamento

Il mercato immobiliare nel 2021 ha rappresentato uno spartiacque tra l’arrivo spiazzante della pandemia da Covid 19 ed un lento ritorno ad una pseudo-normalità, con le conseguenze del caso. Grande il fermento dal punto di vista della domanda di acquisto residenziale, importante il ritorno di una timida domanda per acquisto o locazione di asset commerciali nelle principali città ma, nello stesso tempo, dosi di incertezza variabili da parte di venditori e acquirenti. Abbiamo registrato una significativa esigenza di cambiamento e la volontà di miglioramento dello stile abitativo, trasversale per età ed estrazione: chi voleva cambiare territorio lo ha fatto, chi voleva una casa più grande o più piccola si è mosso, chi voleva cambiare vita ci ha provato, sotto la spinta di un evento così forte. Spesso ci siamo trovati a gestire per lo stesso cliente vendita e acquisto, con incastri non sempre facili ma con un lavoro di supporto dinamico e stimolante. Si sono riaffacciati piccoli investitori e richieste di seconde case in location bucoliche o centri storici, con l’occhio però attentissimo verso condizioni dell’immobile e prezzo, prediligendo soluzioni riqualificate. I medio-grandi investitori non sono mai mancati nelle zonepiù turistichedella costa, Senigallia e Riviera del Conero in primis, località con un invariato forte appeal verso stranieri, cittadini di zone limitrofe ma anche del Centro e Nord Italia, che le scelgono per le vacanze estive o come buen retiro periodico. La richiesta prevalente si è indirizzata verso case più comode, con spazi aggiuntivi come studio, taverna o mansarda per poter allestire un’area studio o lavoro più funzionale, non solo per eventuale smart working o quarantene ma anche in previsione di nuove modalità di lavoro e studio in casa. Molto richiesti gli spazi esterni, fattore che ha contribuito a stabilizzare i prezzi dei prodotti che ne erano dotati e, in alcuni casi, a segnare prestazioni di “over price” rispetto alle previsioni, per prodotti più rari sul mercato, come immobili recenti (10 anni in giù) o completamente ristrutturati con dettagli di stile e in zone richieste. Se le compravendite hanno registrato un ottimo volume e le richieste una grande vivacità, la risposta in termini di prezzi è stata contrastante, più che mai legata alla location e alle peculiarità più o meno “uniche” del prodotto. Si sono acutizzate le differenze di prezzo tra aree meglio collegate e servite ed aree più defilate come i centri storici, l’entroterra meno denso a livello di attività lavorative, la campagna e la periferia “dormitorio”. Nelle aree meno richieste la differenza l’ha giocata l’aspetto strutturale, l’indipendenza e la presenza di spazi esterni, fattori che hanno permesso un certo numero di risultati anche in queste zone, soprattutto per abitazioni ristrutturate o semi-ristrutturate o con

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