Real Estate DATA HUB - Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022

Ricerca di nuovi spazi e rischio urbanistico Tenant e investitori istituzionali amplificheranno i concetti di qualità e ESG come punti cruciali a cui mirare su immobili facilmente accessibili, tecnologicamente avanzati, sostenibili e certifi- cati. Le logiche di home e instant delivery presup- pongono digitalizzazione e automazione: sia a sostegno della gestione e della movimentazione delle merci, sia nel miglioramento dell’efficien- za dei veicoli e della tracciabilità di consegna. Il magazzino avrà configurazioni differenti e per- sonalizzate per rispondere a specifiche neces- sità dei player. L’altro concetto sopracitato e or- mai preponderante nel settore logistico è quello della sostenibilità. L’efficientamento energetico non si limita a sviluppare immobili entro deter- minati standard che permettano di ottenere cer- tificazioni (Leed e Breeam tra le principali), ma Una offerta bassa di immobili di grado A e la scarsità di terreni e spazi per nuovi sviluppi spingerà la domanda verso location inizialmente considerate secondarie; la spinta è anche dettata dalla necessità da parte dei player e-commerce di raggiungere un numero maggiore di consumatori iniziando a localizzarsi anche nei pressi delle città del sud. Dal punto di vista degli investitori istituzionali esteri, il sud Italia è considerato ancora poco attrattivo; se si parla quindi di 2022 ci sarà una riconferma delle location considerate prime: centro-nord Italia con particolare rilievo della macroarea milanese, romana, il corridoio veneto, Bologna e Firenze. Sviluppatori logistici e investitori si trovano ad affrontare il cosiddetto “rischio urbanistico” all’interno delle loro operazioni immobiliari. La logistica è un asset class non del tutto integrata all’interno degli strumenti pianificatori dei comuni italiani; la normativa non inquadra chiaramente la destinazione uso logistica non facendo distinzione dalla logistica last mile (Il D.P.R. n. 380/2001 non contiene nessun riferimento alla destinazione d’uso logistica).

riguarda diverse soluzioni: utilizzo di mezzi elettrici o ibridi e interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di area- zione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del con- sumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibi- lità si declina anche nella rigene- razione urbana riqualificando aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città in modo da evitare consumo di suolo ecces- sivo. Tali aree beneficiano di una maglia infrastrutturale preesistente ed iter urbanistici più snelli.

Di conseguenza, catastalmente, gli immobili vengono classificati come produttivi o commerciali. La rigenerazione urbana e il riutilizzo di immobili dismessi è strettamente dipendentedagli strumenti urbanistici alivellocomunale,conseguentemente ogni operazione deve fare riferimento alla normativa locale di riferimento. Facendo due macro esempi: il PGT del Comune di Milano specifica che: «le funzioni relative alla logistica sono ovunque compatibili nei limiti e nel rispetto della normativa vigente in materia igienico-sanitaria» (articolo 5, comma 15, delle norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole); mentre il PRG del Comune di Roma non ha una normativa di riferimento per la destinazione d’uso logistica. In risposta a questi buchi normativi, gli investitori istituzionali si affidano a studi tecnici specializzati che dialogano direttamente con le amministrazioni locali per definire possibilità di sviluppi logistici.

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