Real Estate Data Hub #11 | 2025

LA PAROLA A...

SANDRO CAMPORA Country Manager Italy di CBRE IM

I principali investitori nel settore del BTR sono gli investitori core

In considerazione del vostro ruolo di first mover nel mercato del BTR in Italia, quali sono i fattori trainanti per gli investimenti in questo segmento? Guardando più nello specifico alla vostra esperienza, quali sono state le motivazioni che vi hanno portato a scegliere di investire nel residenziale in locazione? Le nostre scelte di investimento sono sempre supportate dalla ricerca, a partire ad esempio dall’analisi dei grandi trend demografici. Nel caso del residenziale si possono identificare tre driver principali che ci hanno guidato verso questo segmento: la crescita della popolazione urbana a livello globale e, con riferimento allo specifico contesto italiano, il forte sbilanciamento tra domanda e offerta di residenziale in locazione e la sostanziale mancanza di un prodotto realizzato e gestito in modo professionale. Su quest’ultimo aspetto credo sia importante sottolineare che una maggior presenza di investitori istituzionali in questo comparto consentirebbe diverse economie di scala, eleverebbe gli standard gestionali, manutentivi e di sicurezza delle strutture, arricchirebbe l’offerta dei servizi alla persona consentendo complessivamente di raggiungere una maggiore efficienza. La crescita del mercato, unitamente all’adeguato sviluppo della rete di servizi necessari, consentirà di ampliare l’offerta e rispondere almeno in parte alle attuali necessità abitative. Quali sono i maggiori destinatari e le principali caratteristiche degli investimenti in BTR (rendimenti attesi dagli investitori, tempi di ritorno, size dell’intervento, distribuzione geografica, ecc.)? E quali gli elementi che distinguono questa asset class dalle altre? I principali investitori nel settore del BTR sono gli investitori core (Fondi pensione pubblici e privati e compagnie di assicurazione) che cercano un rendimento stabile nel lungo periodo. I rendimenti attesi in questa asset

class sono compresi tra il 5 e 7%. In ogni caso il mercato italiano è ancora acerbo e non risulta semplice identificare operazioni in linea con le aspettative degli investitori. Per quanto riguarda i requisiti richiesti, dal nostro punto di vista la size minima prevede strutture con almeno 150 appartamenti (così come prendiamo in considerazione studentati oltre le 200-250 camere) e, per quanto riguarda la location, al momento la ricerca si concentra ancora solo su Milano e Roma, ma non escludiamo la possibilità che in un orizzonte di 5 anni si possano prendere in considerazione altre città italiane, che inizialmente risultano meno interessanti per gli investitori internazionali. L’elemento distintivo del residenziale in locazione, infine, è dato dai servizi offerti: “comunità” è la parola chiave che guida questi sviluppi. E nel nostro caso un vantaggio competitivo è rappresentato dalla possibilità di trasferire in questo segmento l’esperienza maturata con la gestione degli studentati, dove la componente “comunità” è molto elevata. In considerazione dell’importanza per gli investitori dei fattori ESG nelle proprie scelte e delle criticità abitative che caratterizzano le grandi città, c’è spazio anche per gli aspetti sociali negli investimenti in un’asset class così rilevante per la sostenibilità sociale? Le strategie degli investitori non si focalizzano esclusivamente sul ritorno dell’investimento, ma includono, con sempre maggiore attenzione anche obiettivi di sostenibilità sociale. All’interno del nostro gruppo, ad esempio, gestiamo un fondo che prevede canoni ridotti rispetto al mercato di riferimento: i loro valori sono parametrati al reddito medio degli abitanti della città che ospita l’investimento allo scopo garantire un canone abitativo sostenibile. Il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità deve essere periodicamente mostrato agli investitori, che operano scelte di investimento anche con l’intenzione di assolvere a una funzione sociale.

17 Analisi andamento mercato immobiliare 2024/2025