Real Estate Data Hub #12 | H1 2025

Analisi dei fondamentali 2

Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare corporate italiano ha registrato volumi di investimento in crescita di circa il 50% rispetto al 2024 secondo alcuni osservatori di settore. All’interno di questo contesto, l’hospitality si è confermato il comparto più dinamico, con investimenti pari a circa il 25% del totale. Le stime di crescita variano in base al perimetro analizzato (a seconda che si considerino o meno anche progetti di conversione e portafogli) tra il 30% e il 60%. La distribuzione geografica degli investimenti ha visto il Nord Italia assorbire circa il 55% dei volumi, seguito dal Centro e dal Mezzogiorno, con piazze particolarmente attrattive come Como, Venezia, Roma, oltre a Milano e Napoli. Il profilo qualitativo delle transazioni conferma la centralità del lusso: oltre il 90% del volume è stato assorbito da asset 4 e 5 stelle, con i soli 5 stelle che rappresentano il oltre il 50% degli investimenti. Nel 2024, secondo alcuni osservatori di settore, la spesa diretta dei turisti nelle strutture 5 stelle e 5 stelle lusso ha superato i 9 miliardi di euro, pari al 16,8% del fatturato alberghiero nazionale (stimato in 54 miliardi di euro), con 12,8 milioni di pernottamenti e oltre 4,5 milioni di arrivi. Sul fronte dell’offerta, l’Italia conta 32.000 hotel, con oltre 1,06 milioni di camere e circa 2,23 milioni di posti letto. I 5 stelle costituiscono circa il 2–3% del totale, mentre i 4 stelle rappresentano circa il 20%; oltre la metà del mercato resta composta da 3 stelle. La penetrazione delle catene resta limitata al 7% delle strutture, di cui il 70% con marchi nazionali. Quanto alla provenienza dei capitali, il semestre è stato caratterizzato da un equilibrio tra investitori domestici e internazionali: circa la metà dei volumi proviene da capitali italiani e il l’altra metà da capitali esteri. Secondo i dati di Federturismo, tra gli investitori esteri, le principali aree di provenienza sono l’Europa (≈26%), gli Stati Uniti (≈12%) e il Sud America (≈10%).

Per quanto riguarda il profilo degli investitori, c’è una prevalenza di operatori alberghieri (circa 40%), seguiti da HNWI e family offices e da fondi di private equity, con una quota significativa di operazioni “value-add” (sviluppi, conversioni e ristrutturazioni) che hanno rappresentato circa la metà del volume transato. Inoltre, la modalità di acquisto con vacant possession (ossia l’acquisto dell’immobile sfitto) è risultata la preferita, rappresentando oltre i due terzi delle operazioni. Dal lato delle performance operative, l’Italia ha registrato nei primi sei mesi del 2025 un tasso medio di occupazione pari al 67%, una tariffa media giornaliera (ADR, Average Daily Rate) per gli hotel 4 stelle pari a 125 € in crescita dello 0,5% rispetto al 2024. Nonostante lo scenario positivo, emergono criticità strutturali. I finanziamenti al settore turistico sono aumentati del 20,1% nel primo trimestre 2025 rispetto all’anno precedente, ma il tasso di default delle società legate al turismo resta elevato (4%) e i ritardi nei pagamenti commerciali rimangono una fragilità diffusa. La forte stagionalità e la dipendenza da clientela internazionale per molte destinazioni restano fattori di rischio; tuttavia, le prospettive di medio periodo sono positive: secondo stime di mercato, gli investimenti in hospitality in Italia potrebbero crescere in modo significativo entro il 2027, se supportati da un contesto macroeconomico favorevole.

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