Real Estate Data Hub #12 | H1 2025

In quali mercati europei e globali vedete oggi le migliori performance per serviced apartments (e branded resi dences)? Quali evoluzioni prevedete nel medio termine per il settore in Europa, anche alla luce dei cambiamenti nelle preferenze della clientela e delle nuove sfide glo bali? Pur non avendo piani di investimento diretti in Italia nell’immediato, quali trend o condizioni di mercato os servate con maggiore interesse nel nostro Paese? Siamo in trattativa con diversi investitori e developer in UK, Europa e in Medio Oriente, e debutteremo in Arabia Sau dita nel 2027 con Cheval Ladun Living a Riyadh. L’Europa rimane una priorità di crescita, poiché ancora poco servita dal settore dei serviced apartments; in questo contesto, l’Italia continua a rappresentare una prospettiva molto at trattiva, sia in ambito urbano sia nelle destinazioni leisure. Gli arrivi internazionali sono in costante aumento e regi striamo un numero crescente di viaggiatori anche durante i periodi ritenuti di “bassa stagione”. Il paese offre enormi opportunità per i brand e, a fronte di un primo semestre caratterizzato da un solido volume di transazioni, guardia mo con fiducia al potenziale del mercato italiano. Quali KPI utilizzate per monitorare l’andamento del portafoglio (occupazione, ADR, RevPAU, lenght of stay media, mix leisure/corporate)? Ci sono metriche che ri tenete particolarmente indicative della solidità del mo dello “aparthotel/serviced apartments” rispetto ad altri comparti del ricettivo? I serviced apartments sono sempre stati attrattivi grazie al potenziale di soggiorni più lunghi rispetto agli hotel e ai co sti operativi più contenuti. La forte domanda del segmento leisure ci consente di ottimizzare l’occupazione nei giorni intermedi tra i soggiorni con tariffe più elevate, con un ul teriore incremento dei profitti. Utilizziamo un ampio range di KPI, che include tasso di occupazione, ADR, RevPAU, du rata media del soggiorno, GRI, MRI e ARI, per ottenere un quadro il più possibile dettagliato delle nostre operazioni. Sono i nostri interessanti margini GOP, costantemente ele vati, a rappresentare il miglior indicatore della resilienza dei luxury serviced apartments. Gli investitori sono inoltre attratti dal minor rischio di queste proprietà, che non ri chiedono ampie aree dedicate a F&B, Spa e altre amenities solitamente caratterizzate da margini più bassi e da una maggior impiego di personale. Cheval Collection intende operare, oltre che come pro prietario diretto, anche come gestore su immobili di ter zi. Quali sono le logiche che guidano la scelta tra questi due modelli, e come cambia l’approccio gestionale e di creazione di valore a seconda che siate investitori pro prietari o operatori in management? In Cheval Collection comprendiamo che ogni immobile presenta esigenze e caratteristiche diverse, indipenden temente dal modello operativo, e che solo valorizzandole appieno se ne può massimizzare il successo. Manteniamo quindi un approccio flessibile per ogni opportunità e rite niamo che, perseguendo la crescita attraverso contratti di management, sia possibile creare un brand globale più rapidamente rispetto alla sola proprietà diretta. La cresci ta e la riconoscibilità del brand Cheval Collection attrag gono sia gli ospiti che gli investitori, generando benefici per tutti gli asset del nostro portafoglio, siano essi di no stra proprietà diretta o gestiti da noi.

apartments, in linea con il maggior numero di player che si muovono verso l’intero settore dell’ospitalità. La resilienza è stata un’attrazione chiave, ma il comparto si distingue anche per la combinazione tra ricavi e riva lutazione dell’asset. I viaggi restano una priorità di spesa sia per la clientela business che leisure, in particolare nel segmento lusso, che ha registrato una crescita della do manda in costante accelerazione. In quanto proprietari, siamo in grado di offrire quella flessibilità che sappiamo essere fondamentale nell’ottica dell’investitore, insieme alla sicurezza di un brand consolidato. Per noi ogni im mobile è unico, che si tratti di una nuova costruzione o di una riconversione, e ciascun contratto viene personaliz zato di conseguenza. Quali elementi rendono la categoria dei serviced luxury apartments attrattiva per investitori e sviluppatori im mobiliari? Quali sono in media i tassi di occupazione e i rendimenti riscontrati nei mercati in cui operate? Qual è la vostra visione per possibili future evoluzioni? Pensate che il comparto dei serviced luxury apartments possa convergere verso quello delle branded residence o che rimarranno due segmenti separati? In Cheval Collection vediamo una crescente domanda di serviced luxury apartments in località dinamiche in tutto il mondo e siamo coinvolti in numerose trattative. Con l’au mento dei costi operativi, soprattutto nel payroll, proprietari e investitori cercano un prodotto che combini tariffe di lusso con costi operativi inferiori rispetto al mercato alberghie ro tradizionale. Per noi questo generalmente si traduce in rendimenti compresi tra quelli attesi da una destinazione hotel e una residenziale, con una combinazione di ospiti short-term e long-term che porta l’occupazione all’80%. Il recente ingresso nel programma fedeltà GHA Discovery ha rafforzato la nostra distribuzione, oltre a rispondere alle esigenze degli ospiti. Ha inoltre aperto un nuovo canale di comunicazione che ci consente di offrire l’eccellenza del servizio per cui siamo riconosciuti. Le branded residences rappresentano un’opportunità in crescita nel settore e rite niamo che la componente proprietaria le manterrà distinte dal modello dei serviced apartments. Quali sono i modelli prevalenti che regolano il rapporto tra operatori e proprietari degli immobili (struttura con trattuale, riconoscimento del canone, clausole di utiliz zo da parte dei proprietari)? Quali best practice ritenete fondamentali per un equilibrio sostenibile tra le parti? Il fatto che Cheval Collection operi come proprietario da oltre 45 anni ci garantisce un pieno allineamento con gli investitori. La consapevolezza che ogni immobile presenti caratteristiche uniche costituisce il fondamento di tutti i nostri accordi. Solo grazie a una conoscenza approfondita di ciascun immobile possiamo essere certi del successo. Abbiamo trasferito questa esperienza ai contratti di ma nagement, adottati come principale modello di crescita. In base a tali accordi, gestiamo le proprietà come se fossero hotel, con un’operatività relativamente semplice in cui il cliente all’interno della struttura è sempre al primo posto. Il modello delle branded residences presenta complessità aggiuntive, come la gestione di programmi di locazione, poiché occorre operare contemporaneamente a beneficio degli ospiti e dei proprietari. Riconosciamo tuttavia un no tevole potenziale in questo modello di business e stiamo attualmente valutando diverse opportunità.

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