Real Estate Data Hub #12 | H1 2025

Nell’ambito della realizzazione di un Data Center qua li sono i principali profili coinvolti nelle diverse fasi dello sviluppo e in che modo interagiscono tra loro? Generalmente le operazioni di sviluppo dei Data Center coinvolgono più attori, tra cui il developer/ proprietario, che può coincidere con l’utente finale o locare gli spazi agli operatori di settore (i tenant), il General Contractor, che opera per conto del deve loper, e un team multidisciplinare di specialisti che si occupano delle componenti edile, architettonica, strutturale, sismica, infrastrutturale e impiantistica. Quest’ultima, in considerazione della complessità che la caratterizza, può essere gestita internamente o richiedere l’integrazione di ulteriori profili specia lizzati, ad esempio in ambito geologico e geotecnico. Il team tecnico fornisce al General Contractor la documentazione necessaria per l’ottenimento dei permessi e per la stima economica dei costi lega ti alle diverse componenti (impianti, parti in opera e prefabbricate). A seguito di questa fase inizia le, vengono avviate la progettazione esecutiva e la fase costruttiva, affidata alle imprese di costruzione con il supporto del team tecnico sia da remoto sia on-site. La presenza di personale in cantiere risulta particolarmente importante per il coordinamento e l’aggiornamento delle attività connesse alla compo nente impiantistica. In che modo vengono conciliate le esigenze struttu rali e la necessità di flessibilità interna nel caso di Data Center per i quali non è già previsto l’ingresso di uno specifico tenant? La flessibilità degli spazi interni rappresenta un elemento cruciale, in particolare per gli immobili privi di un tenant già definito, i cui layout origina ri potrebbero non risultare adeguati alle esigenze dell’utilizzatore finale (o di un futuro subentrante). I Data Center, infatti, devono generalmente adattarsi a requisiti specifici dei tenant, che possono richiede re modifiche e personalizzazioni, con conseguente incremento dei costi. Questo aspetto è particolarmente rilevante per al cune aree specifiche: - gli spazi destinati ai tenant, che occupano circa 1.000 mq per singolo tenant, e sono spesso de limitati da pareti in calcestruzzo, poco adattabili a modifiche rapide; - gli adeguamenti legati alle classi di rischio, ad esempio quelle antincendio. Diversa la situazione per le aree uffici (pari a circa il 20% della superficie totale), solitamente realizzate in cartongesso e quindi più facilmente modificabili. In ogni caso, un fattore determinante resta il budget disponibi le, che definisce l’entità degli adeguamenti sostenibili o giustificabili in funzione delle richieste del tenant.

impianti tecnici (si pensi, ad esempio, alle dimensioni degli impianti di refrigerazione necessari per il corret to funzionamento dei Data Center). Ciò contribuisce anche a migliorarne la sostenibilità, riducendo l’im patto sull’ambiente circostante. L’ubicazione infine deve essere valutata anche in rapporto alla vicinanza di centri abitati. A differen za di altri insediamenti, come quelli logistici, i Data Center non generano un incremento significativo del traffico né dei disturbi connessi. Tuttavia, il funziona mento a ciclo continuo dei macchinari collocati in co pertura comporta emissioni acustiche che possono incidere sull’ambiente circostante, con intensità va riabile in funzione della potenza degli impianti e del livello di investimento iniziale destinato a sistemi di attenuazione, che possono ridurre ma non eliminare del tutto il rumore. Qual è, secondo la vostra esperienza, l’organizza zione tipica di un Data Center in termini di layout e ripartizione degli spazi? In che modo vengono uti lizzate le aree esterne? Gli immobili destinati a Data Center sono solitamen te articolati su due o tre livelli fuori terra: - al piano terra trovano posto i principali servizi di supporto, come uffici, guardiania e loading bay; - i piani superiori sono riservati ai server; l’altezza interna, maggiore rispetto a quella di un edificio tradizionale, consente di ricavare nella parte alta un plenum dedicato al passaggio delle canalizza zioni impiantistiche e a facilitare le attività di ma nutenzione; - la copertura infine è prevalentemente occupata dalle macchine di climatizzazione ed è organizza ta su due livelli: quello superiore, realizzato con un grigliato che sostiene le UTA (unità di trattamento dell’aria) e altri apparati dell’impianto di condizio namento, e quello inferiore, costituito dalla coper tura piana calpestabile dell’edificio, che consente il passaggio di operatori e manutentori. Dal punto di vista impiantistico, i Data Center si ca ratterizzano per un doppio sistema che include da un lato le unità e le macchine dedicate ai singoli tenant, dall’altro gli impianti comuni di backup. Al piano terra sono collocati UPS (noti anche come gruppi di continuità) e generatori, situati in locali dedicati. La superficie complessiva dell’edificio – a partire da cir ca 4.000 mq per piano – vede solo il 20% destinato a uffici, e quindi effettivamente occupato da personale. Gli spazi esterni di un Data Center assolvono infine a funzioni diverse rispetto a quelli tipici della logistica. Devono infatti garantire l’accesso ai mezzi necessari per l’installazione e la manutenzione dei macchina ri, in particolare di quelli collocati in copertura (ad esempio mediante autogru). Allo stesso tempo, tali aree vengono progettate per consentire l’ingresso di veicoli idonei al trasporto di server, quadri elettrici e altre apparecchiature impiantistiche.

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