Real Estate Data Hub #12 | H1 2025

stock disponibile di uffici moderni. La trasfor mazione di edifici direzionali in residenze o strutture ricettive rappresenta un fenomeno in espansione, soprattutto nelle zone centra li delle città. Ritenete che tale strategia possa compromettere la disponibilità di uffici di alta qualità, oppure che costituisca un’opportunità valida per la rigenerazione del patrimonio im mobiliare esistente? Quali sono, a vostro av viso, i principali rischi a lungo termine per il settore direzionale e quali strategie potrebbero essere adottate per conciliare la necessità di adaptive reuse con la tutela dell’offerta di uffici di qualità? Il crescente ricorso a strategie value-add e alla conversione di immobili direzionali verso desti nazioni alternative, residenziale, living e hospi tality in primis, non va letto come una minaccia allo stock disponibile di uffici moderni, quanto come un’opportunità di razionalizzazione del patrimonio immobiliare. Gli edifici che oggi non possono essere riportati a standard ESG o tecnologici adeguati rischiano di diventare stranded asset; la loro conversione consente invece di liberare valore e ridurre l’eccesso di spazi obsoleti. Serve un approccio selettivo: le conversioni hanno senso soprattutto quando riguardano asset realmente non convertibili in uffici moderni in termini economici o tecnici come, ad esempio, edifici con piani bassi, vin coli strutturali o prestazioni energetiche mi gliorabili solo a costi proibitivi. In questi casi, trasformare l’immobile evita il degrado e valo rizza il quartiere. La rigenerazione non riduce la disponibilità di uffici di qualità, al contrario, la preserva concentrandola sugli asset che hanno prospettive concrete di competere sul mercato. Milano registra rendimenti prime più com pressi (4,25%) rispetto a Roma (4,75%), a indi care una differente percezione del rischio tra i due mercati e Milano si distingue per volumi di take-up e investimenti superiori, mentre Roma risente della limitata disponibilità di spazi di qualità. Quali leve strategiche potrebbero ren dere Roma più attrattiva per gli investitori isti tuzionali nel medio termine (3-5 anni)? Per rendere Roma più attrattiva per gli investito ri nei prossimi 3–5 anni serve agire su prodotto immobiliare, contesto urbano e quadro norma tivo. Priorità al recupero del parco uffici esisten te, puntando su riqualificazioni che migliorino efficienza, flessibilità e criteri ESG. Fondamen

tale ridurre il rischio percepito dagli investitori: servono iter autorizzativi più snelli, tempi certi e strumenti di derisking. Un altro punto fonda mentale per richiamare un maggior numero di investitori e quindi di tenant è quello di migliora re i collegamenti e la mobilità last mile. A Milano, la periferia concentra oltre il 40% degli spazi locati, ma presenta anche i tassi di vacancy più elevati, oltre il 40%. Consideran do che la richiesta si concentra sempre più su spazi compatti e di elevata qualità, quali stra tegie concrete stanno adottando sviluppato ri e proprietari per riqualificare o riconvertire questi immobili meno attrattivi e allinearli alla domanda direzionale attuale? Oltre alle certifi cazioni ESG, quali sono le caratteristiche oggi più ricercate dalle aziende negli uffici? A Milano, sviluppatori e proprietari puntano su riconversioni in spazi flessibili, smart e sostenibili, con focus su location accessibili e servizi integrati. Frequente è l’adozione di uffici modulabili in grado di soddisfare la crescente domanda di spazi più piccoli e modulabili. La periferia, pur con tassi di sfitto elevati, può tornare attrattiva se ripensata in chiave di hub flessibili e sostenibili, capaci di offrire esperienze lavorative moderne a canoni più competitivi rispetto al centro. In che misura eventi straordinari come le Olimpiadi Milano-Cortina 2026 e il Giubileo a Roma stanno influenzando le strategie di ri conversione degli asset direzionali e gli inve stimenti infrastrutturali nei rispettivi mercati? Olimpiadi e Giubileo stimolano investimenti, ma l’impatto sul parco uffici dipende dall’orien tamento degli interventi. A Milano, le Olimpiadi accelerano progetti già pianificati, migliorando l’immagine urbana e l’accessibilità. A Roma, il Giubileo porta investimenti più diffusi, spes so nel centro storico, favorendo conversioni in residenze turistiche a scapito degli uffici. In entrambi i casi, l’impatto diretto sugli uffici è limitato, ma l’effetto placemaking (ovvero la creazione di luoghi attraenti, funzionali e inclu sivi) e il miglioramento delle infrastrutture si traducono in maggiore attrattività per gli inve stitori e in nuove opportunità per i developer.

91 Analisi andamento mercato immobiliare H1 2025