REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

CARATTERISTICHE TECNICHE PER TIPOLOGIA DI ASSET

fossero gli spazi per edificare. Dopo due anni di crescita straordinaria si registra un rallentamento delle vendite e-commerce di prodotti (+8% nel 2022 rispetto al +20% del 2021): questo elemento, unito al contesto di instabilità geopolitica, alla crisi della supply chain e al ritorno alla piena attività dei negozi fisici stanno influenzando la dinamica dei consumi in Italia, sia totali che online. Tuttavia rimane un obbiettivo delle aziende il rafforzamento dei canali digitali e l’efficientamento dei costi di energia e trasporto. I principali occupier logistici stanno ottimizzando le attività della catena del valore, mettendo in pratica azioni concrete in termini di sostenibilità, in conformità con i temi ESG. Economie di scala, aggregazione dei flussi, analisi dei dati dei consumi sono i principali driver per le scelte di location e tipologia di magazzino logistico. Lelogichedihomeeinstantdeliverypresuppongono digitalizzazione e automazione, sia a sostegno della gestione che della movimentazione delle merci mediante il miglioramento dell’efficienza dei veicoli e della tracciabilità di consegna. L’efficientamento energetico non si limita a prevedere lo sviluppo di immobili entro determinati standard che permettano di conseguire una certificazione (Leed e Breeam tra le principali), ma riguarda diverse soluzioni: dall’utilizzo di mezzi elettrici o ibridi agli interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. In tal senso di cruciale importanza sarà inoltre l’efficientamento energetico degli immobili datati che, alla luce dello storico aumento del costo dell’energia, è diventato elemento sostanziale di sinergia nel rapporto proprietà e tenant.

TIPOLOGIA

BIG BOX

LAST MILE

<10.000 (Urban logistic < 1.500)

DIMENSIONE MEDIA [mq]

> 10.000

RATIO AREA COPERTA LOTTO

40% - 50%

25%

Singolo

Doppio

INGRESSI

DENSITÀ DOCK [dock/mq] ORIENTAMENTO DOCK

1/1000

1/150

Ortogonali

>= 60 (100 se l'entrata è singola)

< 60 ( idealmente 40-50m)

PROFONDITÀ [m]

>= 10 (ideale 12)

>= 6

ALTEZZA UTILE [m]

CAPACITÀ DEL PAVIMENTO [kg/mq]

5.000

2.000 - 3.000

PRINCIPALI CARATTERISTICHE

LOGISTICA GRADO “A”

Cemento armato prefabbricato

Struttura portante

Altezza sottotrave (mt)

>= 10 metri

Resistenza al fuoco

REI min 120

Banchina di carico

Min una ogni 800 mq

Capacità del pavimento [Kg/mq]

5.000

Office Ratio (%)

Circa 5/10 % della SLP totale

TIPOLOGIE IMMOBILI LOGISTICI

Larghezza minima cortile di fronte alle baie di carico

30 metri

Certificazione minima richiesta

LEED gold

“Big Box”: magazzini di larghe dimensioni ubicati tra i 30 e i 50 km dalle principali aree urbane, con superfici che variano dai 20.000 mq ai 200.000 mq; “Last Mile”: superfici che variano dai 5.000 mq ai 20.000 mq; “Urban Logistic”: possono variare dai locker ai magazzini dai 500 ai 2.000 mq ubicati nei centri urbani.

Possibilità di suddivisione del magazzino per più tenant

Modularità

Integrazione con contesto viario

Connessione viaria

Dotazione di parcheggi per auto e camion all'interno del lotto Mensa, area break, alloggi per autisti…

Parcheggi

Servizi al personale

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