REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

Un’ulteriore categoria di spazio ad uso logistico è l’Urban Logistic, che paragonato al Last Mile, si potrebbe definire Last Meter, in quanto si tratta di magazzini in città, all’interno delle tangenziali, solitamente frutto della riconversione di immobili sfitti o inutilizzati e con attuale destinazione d’uso differente (cinema, teatri, caserme, silos parcheggi, Retail box, etc.). Se questo trend in Italia è agli albori, in Germania e Inghilterra è prassi già consolidata, dunque si prefigura come una tipologia da attenzionare nei prossimi anni. Dal punto di vista degli investitori istituzionali esteri, il sud Italia è considerato ancora poco attrattivo. In tale ottica si prevede che nel 2023 ci sarà una riconferma delle location considerate prime: centro e nord Italia la faranno da padrona, con particolare rilievo della macroarea milanese, romana, il corridoio veneto, Bologna e Firenze.

Ricerca di nuovi spazi e rischio urbanistico Nonostante quanto detto sulla spinta agli interventi sul patrimonio immobiliare esistente, a parità di location il prodotto su greenfield rimane il preferito per gli sviluppatori logistici. Infatti il cosiddetto rischio urbanistico e ambientale rappresentano un disincentivo allo sviluppo su brownfield . In particolare, per quanto riguarda il rischio urbanistico, la logistica si configura infatti come un asset class non del tutto integrata all’interno degli strumenti pianificatori dei comuni italiani. La normativa, salvo rare eccezioni, non definisce in maniera organica la destinazione uso logistica, né tantomeno viene specificata la logistica dell’ultimo miglio. Di conseguenza l’uso logistico viene assimilato autonomamente da ciascuna Pubblica Amministrazione ora al commerciale, ora al produttivo. Facendo due macro esempi: il PGT del Comune di Milano, con specifico riferimento alla logistica, precisa che: «le funzioni relative alla logistica sono ovunque compatibili nei limiti e nel rispetto della normativa vigente in materia igienico-sanitaria» mentre il PRG del Comune di Roma non definisce, né disciplina

la destinazione d’uso logistica; pertanto ai fini della verifica della disciplina urbanistica è necessario fare riferimento alla disciplina delle categorie funzionali analoghe. Il supporto di studi tecnici/legali specializzati risulta così una condizione necessaria per l’ingresso di investitori istituzionali esteri, i quali devono dialogare direttamente con le amministrazioni locali per poter definire la possibilità di sviluppo logistico sul territorio nazionale. Un altro elemento di rilievo da considerare come “rischio urbanistico” è inoltre rappresentato dalla scarsa integrazione, anche in chiave di rigenerazione urbana, tra investitori e amministrazione pubblica, che sovente si trova a rifiutare l’ingresso di nuovi sviluppi sulle aree del proprio territorio a causa degli inevitabili effetti sull’incremento del traffico, la necessaria implementazione delle reti infrastrutturali e incremento delle manutenzioni stradali.

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