REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

ANDREA MARCHIORI CEO di Techbau

LA PAROLA A...

Techbau S.p.A. opera come interlocutore unico e General Contractor nello sviluppo di progetti dell’ingegneria civile e delle infrastrutture.

Vogliamo essere pronti quando il mercato ripartirà. Analizziamo opportunità di investimento SPEC per immettere nel mercato asset di qualità e ready to use.

Nel 2022 la logistica è stata la più resiliente, registrando però una frenata nell’ultimo trimestre. Che ruolo hanno avuto l’aumento dei costidi costruzioneedei tassidi interesse?Quali sono le strategie adottate dagli investitori per mantenere i livelli di rendimento sostenibile? La politica restrittiva delle banche centrali e l’incremento del costo del denaro hanno avuto un impatto sul rendimento atteso dagli investitori, comportando una riduzione del numero delle transazioni a fine 2022; tuttavia, abbiamo notato che la richiesta di spazi da parte di 3pl e degli utilizzatori finali è rimasta quasi invariata, indicando una domanda forte: questo ci fa essere fiduciosi sul futuro prossimo. Parlando di strategie, è essenziale puntare su immobili con elevati standard qualitativi; inoltre, prestare ancora maggiore attenzione alla selezione e acquisizione delle aree, cercando di assorbire, almeno in parte, l’incremento del costo dei materiali con un buon acquisto. Quali sono le previsioni per il 2023? A vostro avviso, le nuove operazioni di sviluppo come si suddivideranno tra “pre-let”, BTSe speculativi? Crediamo che il rallentamento del mercato sia temporaneoe vogliamoesserepronti per quando ripartirà. L’approccio strategico “wait and see” dei maggiori fondi di investimento induce ad attenuare i rischi prediligendo operazioni BTS o BTO, ma riteniamo limitate le prospettive di una recessione. Quindi, analizziamo con grande interesse opportunità di investimento SPEC finalizzate ad immettere nel mercato asset con standard qualitativi elevati e “ready to use”, che incontrano una forte domanda da parte di operatori 3PL e omnichannel retailer, a fronte di una scarsità di strutture adatte alle necessità operative richieste. Che ruolo hanno i criteri ESG nella progettazione di nuovi sviluppi e quanto è importante l’impatto sul territorio di nuovi insediamenti logistici? La qualità del costruito e le logiche ESG sono diventati aspetti essenziali dei nostri progetti. Ci rivolgiamo tendenzialmente a soggetti istituzionali, che ritengono fondamentale avere un prodotto ESG compliant. L’introduzione delle logiche ESG nella progettazione crea un duplice beneficio: da un lato contribuisce a migliorare, nel medio e lungo termine, la performance degli

investimenti per l’investitore migliorandone anche immagine, reputazione e posizionamento sul mercato; dall’altro aumenta notevolmente la qualità dello spazio, crea nuove opportunità occupazionali e rende più performante l’intera catena del valore, non solo immobiliare. Nella situazione di incertezza che realisticamente si protrarrà nei trimestri prossimi, come sarà possibile coniugare la ricerca di spazi personalizzati (BTS) con il tema di riqualificazione del patrimonio esistente? La sostituzione di prodotto esistente non più adeguato agli standard richiesti mediante interventi di riqualificazione rappresenta un’opportunità interessante. Questo aspetto ben si coniuga con l’obiettivo di riduzione del consumo di suolo e potrebbe consentire la creazione di maggiori sinergie con le amministrazioni locali che spesso sono restie verso gli sviluppi logistici. Ciò può essere dovuto ai possibili disagi che ne derivano, quali il potenziale incremento del traffico, delle manutenzioni stradali e la necessaria implementazione di reti infrastrutturali. Per questi e altri motivi spesso si rinuncia a quello che rappresenterebbe un valore per i cittadini. Gli interventi su aree industriali dismesse sono una grande opportunità per tutti gli operatori logistici, a patto che vi siano regole certe, tempistiche e iter amministrativi in linea con le aspettative e le necessità di investitori e utilizzatori finali. In termini di location secondarie, ci sono nuove realtà strategiche nel mirino degli investitori? Le richieste da parte degli investitori riguardano prevalentemente asset localizzati nel centro/ Nord Italia, dalla provincia di Frosinone a quelle di Novara e Venezia. In termini di location secondarie, sicuramente la città di Alessandria e molti comuni della sua provincia rappresentano un mercato interessante e con grande potenziale, in quanto si configurano sempre più come retroporto di Genova con una posizione strategica tra Milano, Genova, Torino e Piacenza. Altre località di forte interesse sono quelle dislocate lungo la strada che collega Livorno, Pisa e Firenze, dove l’offerta di prodotto di qualità scarseggia. Infine, ma non per ultime, le provincie di Verona, Padova e Rovigo.

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