REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

la posizione del settore terziario all’interno del mercato immobiliare. Il driver principale per la trasformazione degli spazi a uso uffici rimane la flessibilità. Tale aspetto consente di sfruttare a pieno le potenzialità del modello di lavoro ormai accettato dalla maggior parte delle realtà: quello ibrido, in cui lavoro da remoto e in presenza coesistono. Nonostante il rallentamento dell’ultimo semestre, quindi, si prevede la ricerca di nuovi spazi da inserire nel mercato, sia come nuovo prodotto che come riqualificazione di immobili di seconda mano. La seconda parte del 2022 è stata caratterizzata da elementi di incertezza quali l’approvvigionamento energetico, l’aumento dei costi delle materie prime e dell’inflazione; pertanto per il 2023 ci si aspetta sicuramente una prima metà dell’anno in cui continuerà tale situazione di stallo, seguita da una ripresa del settore fino ad arrivare a delle prestazioni in linea con i livelli pre-pandemici. Tuttavia quest’ultimo aspetto è legato alle condizioni macroeconomiche, nonché alla situazione in Ucraina, pertanto è particolarmente difficile stimare l’andamento futuro del mercato direzionale. La sostenibilità costituirà il principale driver del settore terziario e sarà sicuramente al centro delle attenzioni degli investitori, come già avvenuto anche nel corso del 2022. Una gestione efficiente delle risorse è sempre più un must have piuttosto che un nice to have, dal momento che le prestazioni (energetiche, idriche, ecc.) di un immobile rappresentano la garanzia dell’immobile stesso e del suo valore di mercato. Ciò comporta una maggiore rilevanza attribuita alle certificazioni di sostenibilità per gli asset immobiliari, quali LEED, BREEAM a cui si sommano certificazioni specifiche per la componente più sociale degli immobili quali WELL e WIRED. Nel 2022 è stato possibile riscontrare anche a livello pratico una evidente differenziazione tra immobili certificati e non certificati dal punto di vista dei canoni di locazione. In questo senso, agli occhi degli investitori il rischio di transizione (da un immobile inefficiente ad un immobile sostenibile) si tramuta in un rischio finanziario: gli immobili non certificati, o comunque non efficienti, sono eslusi dall’interesse di qualsiasi tenant. Nel mercato di Milano, città preferita dagli investitori per il comparto direzionale, si

segnala che più della metà del take up del 2022 ha riguardato immobili terziari di grado A, a discapito di quelli di grado inferiore che si stanno progressivamente svuotando. Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza. Da un lato infatti gli eventi critici globali spostano l’attenzione sull’efficienza energetica, ma dall’altra il nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi comporta una ridefinizione degli uffici a livello di layout interno; conseguentemente, vengono messe in evidenza non solo le tematiche ambientali, ma anche quelle sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti (incrementando così anche la fidelizzazione degli stessi), attraverso la previsione di aree verdi, servizi e la vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo. L’obiettivo è quello di offrire immobili di qualità sempre maggiore, consentendo anche di giungere a un rafforzamento reputazionale delle imprese agli occhi degli stessi occupier. Ci si aspetta, dunque, che sempre più spesso asset che non rispettino determinati requisiti in ambito ESG non vengano presi in considerazione, rimanendo esclusi dal mercato. Tale considerazione pone un punto di domanda sul futuro delle location secondarie, per le quali investimenti ingenti potrebbero non essere sostenuti da adeguati canoni di mercato rendendo tali operazioni poco interessanti per investitori ma più sostenibili in caso di immobili strumentali dove i proprietari si configurano come utilizzatori diretti degli immobili.

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