REAL ESTATE Data Hub 2022 e outlook 2023

ROSARIO GRIMALDI Head of office, retail & alternative markets di InvestiRE SGR Con 7 miliardi di attivi in gestione e un patrimonio di 2.000 immobili, InvestiRE SGR è una delle realtà leader del settore real estate italiano. completa dell’impatto complessivo dell’attività immobiliare. Esse riflettono il ruolo trainante della sostenibilità ambientale nella transizione ESG, ma il perseguimento della sostenibilità non può prescindere da una gestione strategica e organizzativa degli operatori del mercato immobiliare che tenga conto dell’adozione di adeguati meccanismi di governance e delle relazioni con i propri stakeholder. L’adozione dei criteri ESG determina il confronto con una complessità che può trovare più immediata applicazione nelle piazze principali. Tuttavia, non bisogna dimenticare che l’adozione di criteri ESG costituisce un metodo operativo che gli operatori del settore immobiliare possono applicare in maniera trasversale rispetto ai mercati di riferimento. Nel 2021 si temeva che il remote working modificasse radicalmente il mercato direzionale. Quale è stato, in realtà, il vero effetto di questo fenomeno? L’effetto più evidente esercitato dallo smart working sugli uffici, in questo momento, è il focus sulla qualità degli spazi. Sta cambiando la composizione interna con un incremento degli spazi comuni e di condivisione e più sale riunioni; il lavoro da remoto consente una diminuzione degli spazi necessari per le postazioni fisse, che vienecompensatadall’incrementodegli ambienti comuni. Le aziende stanno rimodulando le aree interne agli uffici al fine di rendere più confortevole la presenza dei dipendenti in sede. L’Italian coworking survey 2021 afferma che il 34 % delle società intervistate è in attivo, il 26% è in perdita e il 40% è in pareggio. A vostro avviso come mai il coworking fatica a prendere piede? La sua debolezza è sul fronte dell’offerta o della domanda? Ritengo che il successo dei coworking sia dato da una sinergia di fattori, quali la qualità dell’immobile, la location e i servizi offerti. In tale ottica, non si può generalizzare e ogni società deve essere valutata, nello specifico, in base all’offerta proposta. Inoltre, a differenza di quanto avviene all’estero, in Italia questi spazi sono utilizzati prevalentemente da start-up o società con un ridotto numero di dipendenti, pertanto, risulta più difficile locare gli spazi. All’estero invece, anche le grandi aziende utilizzano i coworking per i vantaggi in termini di flessibilità e, tale fattore, incide in modo significativo sull’occupancy.

LA PAROLA A...

L’effetto dello smart working sugli uffici è il focus sulla qualità degli spazi e l’incremento degli spazi di condivisione.

Nel 2021 abbiamo assistito a un rilancio del settore direzionale, che si è tradotto in significativi investimenti nel 2022, portandolo ad essere il settore trainante. Cosa dobbiamo aspettarci per il 2023? Nel 2023 prevediamo investimenti più cauti per i primi due trimestri: il mercato sta cambiando e i tassi di interesse sono cresciuti in modo significativo negli ultimi 18 mesi. A ciò si aggiungono la richiesta di maggiori rendimenti e la difficoltà a concludere operazioni con i valori definiti in precedenza; il repricing, tuttavia, non sarà immediato, poichè solitamente, a seguito di cambiamenti di questo tipo, il mercato diventa più statico. È possibile, quindi, che nei primi due trimestri ci saranno poche transazioni, con una ripartenza successiva grazie alla riduzione dell’inflazione e conseguente contrazione dei tassi; tuttavia, è presumibile che nel complesso il 2023 faccia registrare volumi inferiori rispetto al 2022. In che modo l’incremento dei costi dell’ultimo anno sta impattando sulle operazioni di sviluppo? E quali strategie sono adottate dagli investitori? L’incrementodeicostipotràdeterminareunminor numero di cantieri o una minore redditività. Se il trend attuale dei costi dovesse consolidarsi, una eventuale minore redditività degli investimenti potrebbe essere mitigata, in fase di acquisizione dell’immobile, facendo leva su prezzi di vendita ridotti. Esiste il rischio, pertanto, che l’incremento dei costi possa bloccare o ritardare le operazioni, causando un loro slittamento in attesa che l’inflazione si riduca, che i canoni siano più alti e che i tassi di interesse diminuiscano. Infine, l’aumento dei costi sta incentivando il fenomeno già in atto della concentrazione degli investimenti in location primarie, nelle quali gli investitori, nonostante i costi in crescita, possono contare su una redditività maggiore rispetto alle piazze secondarie. Le certificazioni, quali per esempio LEED, BREEAMsonosufficientipergarantireilrispetto dei criteri ESG? La compliance in termini di sostenibilità determinerà un maggiore divario tra piazze principali e secondarie? L’adozione dei criteri ESGda parte degli operatori del mercato immobiliare sta rapidamente evolvendo dal concetto di nice-to-have a quello di must-have. Le certificazioni sono rilevanti per valutare la sostenibilità di un immobile, ma non sono sufficienti per avere una visione

73 Analisi andamento mercato immobiliare 2022 e outlook 2023