REMAX | European Housing Insider 2025

Europe

HOUSING INSIDER Rapporto sulle tendenze del mercato immobiliare in Europa 2025

Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Contenuto

3

Una riflessione sull'attività di mercato del 2025

4

Come i prezzi e il potere d'acquisto hanno rimodellato l'accessibilità economica degli acquisti.

8

Il costo dell'affitto nel 2025

11

Costi di gestione in un mercato con prezzi più elevati

12

Troppe poche case, domanda in aumento. L'Europa sta costruendo abbastanza velocemente?

10

I governi stanno intervenendo per alleviare la pressione

17

Acquirenti di capitali globali nei mercati immobiliari locali

19

Sostegno statale e realtà del mercato per chi acquista casa per la prima volta in Europa

22

Il mercato immobiliare europeo: la strada da percorrere

Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

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Una riflessione sull'attività di mercato del 2025

"Questo rapporto di Housing Insider esamina l'evoluzione dei mercati immobiliari residenziali europei nel corso del 2025 — un anno caratterizzato da aggiustamenti monetari, persistenti vincoli di approvvigionamento e una rinnovata attività dei consumatori. Dopo il forte ciclo di tassi d'interesse del 2023 e dell'inizio del 2024, il 2025 ha segnato il primo anno intero in cui i tassi di riferimento più bassi hanno iniziato a farsi sentire nei mercati dei mutui nella maggior parte dei paesi europei. La Banca Centrale Europea (BCE) ha ridotto il suo tasso di riferimento dal 2,9% di gennaio al 2,15% all'inizio dell'estate, livello al quale è rimasto per il resto dell'anno. Sebbene le condizioni di finanziamento non siano tornate ai livelli più permissivi osservati all'inizio del decennio, i costi di finanziamento sono diventati più prevedibili. Questa stabilità, combinata con un'inflazione in calo e mercati del lavoro generalmente resilienti, ha contribuito a ripristinare un certo grado di fiducia dei consumatori. La ripresa, tuttavia, è stata disomogenea. In diversi mercati, la domanda repressa è tornata a crescere una volta che l'andamento dei tassi d'interesse si è fatto più chiaro. In altri, i limiti di accessibilità economica e l'incertezza economica interna hanno limitato il ritmo dei miglioramenti. La Turchia, in particolare, ha continuato a operare in un contesto di inflazione e finanziamento nettamente diverso rispetto alla maggior parte dell'area euro. In tutta Europa, il 2025 è stato caratterizzato da vincoli di offerta. La carenza di immobili, soprattutto nei principali centri urbani, è rimasta acuta. L'attività edilizia è migliorata rispetto ai minimi del 2024, ma non ha accelerato a sufficienza per colmare le lacune strutturali. Di conseguenza, il mercato è stato sostenuto dallo stock esistente e i prezzi hanno rispecchiato sempre più il potere d'acquisto e l'offerta disponibile piuttosto che il sentiment del mercato. Questa tendenza è stata particolarmente evidente nel segmento degli appartamenti. In Portogallo, i prezzi degli appartamenti hanno chiuso l'anno con un aumento del 20%, mentre in Spagna sono cresciuti del 15% a livello nazionale, superando quelli delle case. La domanda si è concentrata su unità abitative più piccole e in posizioni strategiche, soprattutto nelle città dove la pressione sugli affitti è rimasta più forte. Anche i mercati degli affitti sono rimasti tesi in diverse capitali, rafforzando la domanda di case più accessibili e intensificando l'attenzione politica sull'accesso agli alloggi. I governi hanno risposto con garanzie per chi acquista la prima casa, regolamentazione degli affitti, riforma del settore edile e rinnovata

impegni in materia di edilizia popolare. Sebbene queste misure abbiano iniziato a influenzare i comportamenti nel corso del 2025, il loro impatto sull'offerta complessiva si manifesterà più lentamente. Questo report è stato concepito per aiutarvi a orientarvi nel mercato immobiliare europeo, caratterizzato da vincoli, pressioni sull'accessibilità economica e cambiamenti normativi. Raccoglie dati sui prezzi di vendita, andamenti degli affitti, velocità delle transazioni e indicatori dell'offerta in Austria, Bulgaria, Repubblica Ceca, Germania, Italia, Portogallo, Romania, Slovacchia, Slovenia, Spagna e Turchia. Le analisi dei vari proprietari e direttori regionali di REMAX garantiscono sia una visione continentale che una prospettiva locale concreta. L'analisi evidenzia come accessibilità economica, politiche e offerta abbiano interagito nel 2025 e in che modo la resilienza e le opportunità potrebbero plasmare l'anno a venire.

Michael Polzler, CEO di REMAX Europe

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Come i prezzi e il potere d'acquisto hanno rimodellato l'accessibilità economica degli acquisti.

Alla fine del 2025, i mercati immobiliari residenziali in tutta Europa erano definiti non solo dai livelli dei prezzi, ma anche dai limiti del potere d'acquisto. La maggior parte dei mercati ha chiuso l'anno al di sopra dei livelli del 2024, sebbene la crescita sia variata a seconda delle città e delle tipologie di immobili, a testimonianza del ruolo crescente dell'accessibilità economica nelle decisioni degli acquirenti.

Andamento dei prezzi medi richiesti per metro quadro di vendita degli immobili (case e appartamenti combinati) Q4 2025 vs Q4 2024 Portogallo +17% Repubblica Ceca +12% Spagna +10% Slovacchia +7% Germania +4% Italia +3% Turchia -9%

+4%

+7%

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

+12%

+3%

+17%

+10%

Le lente procedure di rilascio dei permessi hanno continuato a limitare la nuova offerta.

-9%

Nei mercati in cui i prezzi sono aumentati, gli appartamenti hanno superato le case in quasi tutti i casi, a testimonianza di una domanda concentrata in segmenti che sono rimasti economicamente accessibili. In altre parole, gli acquirenti sono rimasti sul mercato, ma con aspettative ridimensionate. In Portogallo, i prezzi sono aumentati del 17% entro la fine dell'anno rispetto all'anno precedente, proseguendo un trend di crescita che si sta consolidando da diversi anni. Gli appartamenti hanno guidato questo aumento, crescendo del 20% su base annua, rispetto al 13% delle case. L'impennata dei prezzi si è moderata verso la metà dell'anno, quando l'accessibilità economica è diventata un tema centrale del dibattito pubblico, in particolare a Lisbona e Porto. Tuttavia, con la stabilizzazione delle condizioni di finanziamento nella seconda metà dell'anno e il progresso delle discussioni politiche, l'attività è ripresa, mantenendo i prezzi saldamente al di sopra dei livelli del 2024. Mentre l'accessibilità economica in

In Portogallo, l'attenzione si è concentrata sulla pressione sui prezzi in un mercato già ristretto, mentre nella Repubblica Ceca l'aumento dei prezzi del 12% a fine anno si è verificato in un contesto di colli di bottiglia nello sviluppo più marcati. Le lente procedure di rilascio dei permessi hanno continuato a limitare la nuova offerta, contribuendo all'aumento dei prezzi, mentre la disponibilità di alloggi è diventata centrale nel dibattito delle elezioni generali del 2025. I prezzi degli appartamenti sono aumentati del 14%, mentre quelli delle case sono cresciuti solo del 9%, a testimonianza della domanda sostenuta di abitazioni più accessibili a fronte di un potere d'acquisto ridotto. A Praga e Brno, la limitata offerta di nuove unità abitative ha mantenuto bassi i livelli di stock, rafforzando la pressione al rialzo nei segmenti di mercato più accessibili.

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«Le difficoltà legate all'accessibilità economica non hanno spinto gli acquirenti ad abbandonare il mercato nel 2025, ma hanno comunque definito dei limiti più chiari. Le transazioni sono proseguite, sebbene le famiglie si siano concentrate maggiormente su ciò che potevano permettersi in modo sostenibile, piuttosto che spingersi oltre le proprie possibilità. Di conseguenza, abbiamo assistito a una crescente propensione degli acquirenti verso appartamenti di piccole e medie dimensioni, a discapito di case più grandi e costose.»

Jan Hruby, Regional Director REMAX Repubblica Ceca

In Spagna, invece, si è registrato un aumento del 10% entro fine anno, con gli appartamenti in crescita del 15% rispetto al 6% delle case. Il divario tra le tipologie di immobili è risultato più ampio rispetto alla Repubblica Ceca, evidenziando una maggiore domanda di case più piccole e accessibili. Valencia si è distinta, con i prezzi degli appartamenti in aumento del 17%, mentre altre grandi città hanno registrato una crescita più moderata. Nel complesso, i prezzi hanno continuato a salire nei mercati meglio posizionati, sebbene la crescita sia stata sempre più limitata dalla capacità di spesa realistica delle famiglie. La Germania racconta una storia diversa. A differenza della crescita più marcata registrata nell'Europa meridionale e centrale, il Paese ha registrato un aumento più contenuto del 4% entro fine anno, con gli appartamenti in crescita del 5% e le case del 3%. Dopo le significative correzioni dei prezzi degli anni precedenti, il 2025 ha segnato un anno di consolidamento piuttosto che di ripresa. Gli acquirenti sono rimasti cauti e molto sensibili al prezzo, soprattutto nelle regioni colpite da una più ampia incertezza economica. La prestazione energetica è diventata un fattore sempre più importante nelle decisioni di prezzo. La crescita è rimasta graduale, riflettendo una stabilizzazione piuttosto che una rinnovata accelerazione.

Anche l'Austria ha seguito un andamento più moderato nel 2025. Dopo il rallentamento degli anni precedenti, i prezzi degli immobili residenziali si sono stabilizzati, registrando una modesta crescita, soprattutto per le case unifamiliari. Vienna e i Länder occidentali sono rimasti le regioni più care del paese e, sebbene le condizioni di finanziamento siano migliorate, la crescita dei prezzi è rimasta graduale. Il mercato si è ripreso, ma senza la forte accelerazione osservata in alcune zone dell'Europa meridionale.

Dopo i precedenti rallentamenti, i prezzi degli immobili residenziali in Austria si sono stabilizzati, con una modesta crescita trainata dalle case unifamiliari.

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Anche in Italia la crescita dei prezzi è stata modesta, con un aumento del 2,7% a fine anno, di cui il 3,4% per gli appartamenti e il 2,1% per le case. La crescita salariale più lenta e l'espansione del PIL inferiore alla media hanno limitato una maggiore accelerazione dei prezzi, nonostante l'allentamento dei tassi ipotecari a metà del 2025 e il miglioramento dell'accesso al credito abbiano sostenuto l'attività. Il mercato ha progredito gradualmente nel 2025, sostenuto da una domanda stabile ma frenato dalla crescita economica più lenta dell'Italia. Per la Slovenia, il 2025 ha segnato una netta ripresa, con un aumento dei volumi di transazione dopo diversi anni di declino. I prezzi hanno raggiunto nuovi livelli record, con il prezzo mediano nazionale degli appartamenti esistenti che ha superato per la prima volta i 3.000 euro al metro quadro. A differenza della crescita più moderata registrata in Germania e Italia, la pressione sui prezzi è rimasta evidente nonostante il miglioramento dell'offerta in fase di sviluppo. La forte crescita dell'occupazione e dei salari reali ha sostenuto l'attività di acquisto, sebbene i vincoli di accessibilità economica si siano fatti sempre più marcati nelle aree con prezzi più elevati. La crescita ha rispecchiato una rinnovata liquidità del mercato, ma i livelli dei prezzi hanno continuato a gravare sui bilanci familiari.

A differenza del trend di crescita europeo più ampio, la Turchia ha seguito una traiettoria diversa nel 2025. I prezzi sono diminuiti del 9% a fine anno, attestandosi a 971 euro al metro quadro, con cali sia per gli appartamenti (-6,2% a 734 euro) che per le case (-12% a 1.208 euro). Sebbene l'inflazione sia rimasta elevata, una politica monetaria molto restrittiva e gli alti costi di finanziamento hanno limitato significativamente l'erogazione di mutui. Con la riduzione della disponibilità di credito, la liquidità delle transazioni si è indebolita e i venditori hanno rivisto le proprie aspettative. Allo stesso tempo, la domanda si è spostata verso edifici più recenti e antisismici, esercitando ulteriore pressione sul patrimonio immobiliare più datato. Il calo ha quindi rispecchiato una capacità di finanziamento limitata e una revisione dei prezzi di mercato, piuttosto che un crollo della domanda abitativa sottostante.

In Slovenia i prezzi degli appartamenti hanno raggiunto un nuovo record, superando i 3.000 euro al metro quadro.

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Modelli di crescita al di fuori delle capitali

superando la media nazionale, dato che Barcellona ha registrato un aumento del 9%. Madrid si è attestata a 3.332 euro al metro quadro, contro i 2.596 euro di Barcellona e i 1.624 euro di Valencia. La crescita più sostenuta di Valencia è partita da una base di partenza nettamente inferiore, a conferma di come l'accessibilità economica influenzi la distribuzione della domanda. In Germania si è registrato un aumento nazionale del 4%. Berlino e Amburgo hanno entrambe registrato un incremento del 4%, mentre Monaco di Baviera è cresciuto del 2%. Tuttavia, il livello dei prezzi a Monaco è rimasto significativamente più alto, attestandosi a 8.053 euro al metro quadro, rispetto ai 5.058 euro di Amburgo e ai 5.000 euro di Berlino. La crescita, quindi, è stata più lenta a fronte di costi di ingresso molto più elevati rispetto all'Europa meridionale. In ciascun caso, l'andamento dei prezzi rifletteva non solo la forza della domanda, ma anche l'interazione tra i tassi di crescita e l'accessibilità economica assoluta.

I tassi di crescita nel 2025 devono essere valutati tenendo conto dei livelli dei prezzi sottostanti. In alcuni mercati, si sono registrati aumenti percentuali più consistenti laddove i prezzi di ingresso erano relativamente più bassi. In altri, gli elevati valori di partenza hanno limitato la possibilità di un'accelerazione più marcata, anche laddove la domanda rimaneva presente. In Portogallo, i prezzi nazionali sono aumentati complessivamente del 17%, superando Lisbona (11%) e Porto (8%). Lisbona si conferma la città più cara, con un prezzo medio al metro quadro di 5.257 euro, contro i 3.302 euro di Porto e i 1.885 euro di Coimbra. La performance positiva a livello nazionale suggerisce che l'impulso si sia esteso anche ai mercati in cui i prezzi di ingresso erano inferiori rispetto alla capitale. La Spagna ha mostrato un equilibrio diverso. La crescita nazionale ha raggiunto il 10%, mentre Valencia è cresciuta del 15% e Madrid del 13%, entrambe

Andamento dei prezzi medi richiesti per le vendite immobiliari al metro quadro nelle città europee Q4 2025 vs Q4 2024

Portogallo

Spagna

Germania

14% 11% 8% 12% 11% 10% 17% 12% 7% 6% -1% 0% 7% -4% 1%

9% 13% 15% 11% 14% 17% 8% 12% 14%

2% 4% 4% 2% 3% 3% 1% 5% 6%

Coimbra Lisbona Porto Coimbra Lisbona Porto Coimbra Lisbona Porto

Barcellona Madrid Valencia Barcellona Madrid Valencia Barcellona Madrid Valencia

Monaco Berlino Amburgo Monaco Berlino Amburgo Monaco Berlino Amburgo

Italia

Turchia

Repubblica Ceca

-10% -4% -11% -5% -2% -7% -15% -6% -15%

Milano Napoli Roma Milano Napoli Roma Milano Napoli Roma

Istanbul, Ankara, Izmir Istanbul, Ankara, Izmir Istanbul, Ankara, Izmir

10% 12%

Praga Brno

10% 10%

Praga Brno

5% 2% 0%

10% 14%

Praga Brno

Slovacchia

9%

Bratislava

14%

Bratislava

Immobili (case e appartamenti)

Case

Appartamenti

3%

Bratislava

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

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Il costo dell'affitto nel 2025

Nel 2025, l'accessibilità degli affitti è stata determinata meno dall'andamento generale del mercato e più dai limiti di bilancio delle famiglie in ciascun mercato. I livelli iniziali degli affitti, la capacità di acquisto degli inquilini e i quadri normativi hanno interagito determinando dove la pressione si è intensificata e dove si è attenuata.

Andamento dei prezzi medi richiesti per gli affitti immobiliari al metro quadro (case e appartamenti combinati) Q4 2025 vs Q4 2024

+9%

Spagna

+7%

Italia

+6%

Portogallo

+4%

Slovacchia

+2%

Germania

0%

Repubblica Ceca

-6%

Turchia

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

+2%

+4%

0%

+7%

+6%

+9%

-6%

Pressione derivante da livelli iniziali elevati

Il Portogallo, al contrario, ha registrato una crescita nazionale degli affitti del 6% (12 euro al metro quadro), con una dinamica diversa per tipologia di immobile. A livello nazionale, le case hanno sovraperformato gli appartamenti (7% contro 5%), con il divario più evidente a Lisbona, dove le case sono aumentate del 7% mentre gli appartamenti sono cresciuti solo del 2%. A Lisbona l'aumento è stato del 5%, passando da 20 euro al metro quadro, e a Porto del 3%, passando da 15 euro. La continua attività di affitti a breve termine in alcuni quartieri ha ulteriormente limitato l'offerta di affitti a lungo termine. In Italia si è osservato un effetto tetto simile nella città con i prezzi più alti. Gli affitti a livello nazionale sono aumentati del 7% (11 euro al metro quadro), mentre a Milano l'aumento è stato solo del 3%, passando da 17 euro al metro quadro, e a Roma del 4%, da 14 euro. Sebbene gli affitti degli appartamenti siano aumentati dell'8% a livello nazionale, rispetto al 5% delle case, la crescita contenuta di Milano suggerisce che il mercato degli affitti più caro del paese stia incontrando limiti di accessibilità più evidenti rispetto a città con prezzi inferiori come Napoli (7%, 10 euro al metro quadro).

La maggiore crescita degli affitti nel 2025 è stata strettamente legata ai livelli iniziali di affitto, alle condizioni normative e all'evoluzione dei modelli di proprietà immobiliare. Nei mercati in cui gli affitti erano già elevati, le soglie di accessibilità economica e i vincoli politici hanno limitato un'ulteriore accelerazione. La Germania ha fornito l'esempio più chiaro di questa moderazione. Gli affitti nazionali sono aumentati solo del 2% (11 euro al metro quadro). Monaco ha registrato un aumento del 4% (23 euro al metro quadro) e Amburgo un aumento del 4% (18 euro al metro quadro), mentre Berlino ha subito un calo dell'1% (19 euro al metro quadro). La differenza interna tra le tipologie di immobili è stata marcata: gli affitti degli appartamenti sono aumentati del 5% a livello nazionale, mentre quelli delle case sono rimasti invariati (0%). A Monaco, gli affitti delle case sono aumentati del 6% rispetto all'1% degli appartamenti, e a Berlino gli affitti degli appartamenti sono diminuiti del 5% mentre quelli delle case sono aumentati del 2%. Questi movimenti contenuti riflettevano gli elevati livelli iniziali di prezzo combinati con la moderazione normativa nei principali mercati urbani, rafforzata dal freno agli affitti (Mietpreisbremse) del governo tedesco che ha limitato ulteriori aumenti.

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Crescita a partire da una base di prezzi più bassa

Al di fuori delle capitali con i costi più elevati, una crescita più sostenuta si è spesso verificata laddove gli affitti iniziali erano relativamente più bassi e i margini di accessibilità economica rimanevano più ampi. In Portogallo, a Coimbra gli affitti sono aumentati dell'11%, passando da 10 euro al metro quadro. In Spagna, gli affitti nazionali sono aumentati del 9% (11 euro al metro quadro), con Madrid in crescita del 9% (15 euro al metro quadro) e Valencia del 7% (11 euro al metro quadro), mentre il segmento degli appartamenti a Barcellona ha mostrato limiti più netti (3%). A livello nazionale, le case sono aumentate dell'11% rispetto al 6% degli appartamenti, a conferma del fatto che la domanda di affitto si estendeva oltre le unità più piccole, soprattutto laddove l'accessibilità economica all'acquisto rimaneva limitata.

Anche la Repubblica Ceca ha mostrato una situazione simile. Gli affitti a livello nazionale sono rimasti invariati (0%), con Praga stabile a 15 euro al metro quadro, mentre a Brno si è registrato un aumento dell'8% (13 euro al metro quadro). Gli affitti delle case sono cresciuti dell'11% a livello nazionale, mentre quelli degli appartamenti sono rimasti invariati, a dimostrazione della divergenza tra segmenti e località. Non tutti i mercati a basso costo hanno continuato ad accelerare. La Romania è entrata in una fase correttiva, con gli affitti nazionali in calo su base annua dopo diversi anni di rapidi aumenti.

Andamento dei prezzi medi richiesti per l'affitto degli immobili al metro quadro nelle città europee Q4 2025 vs Q4 2024

Portogallo

Spagna

Germania

11% 5% 3% 9% 2% 3% 12% 7% 3% 3% 7% 4% 1% 8% 7% 5% 5% 0%

6% 9% 7% 3% 8% 6%

4% -1% 4% 1% -5% 2%

Coimbra Lisbona Porto Coimbra Lisbona Porto Coimbra Lisbona Porto

Barcellona Madrid Valencia Barcellona Madrid Valencia Barcellona Madrid Valencia

Monaco Berlino Amburgo Monaco Berlino Amburgo Monaco Berlino Amburgo

10% 11% 7%

6% 2% 5%

Italia

Turchia

Repubblica Ceca

-5% 0% -6% -1% -3% -8% -8% 2% -3%

Milano Napoli Roma Milano Napoli Roma Milano Napoli Roma

Istanbul, Ankara, Izmir Istanbul, Ankara, Izmir Istanbul, Ankara, Izmir

6% 4%

Praga Brno

5% 8%

Praga Brno

6% 0%

Praga Brno

Slovacchia

-5%

Bratislava

0%

Bratislava

Immobili (case e appartamenti)

Appartamenti

Case

-10%

Bratislava

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"Lo scorso anno il mercato degli affitti in Romania si è segmentato maggiormente. Gli immobili in posizioni privilegiate hanno continuato ad attirare l'interesse, ma gli inquilini si sono dimostrati molto più selettivi e disposti a negoziare rispetto agli anni precedenti. Dopo diversi anni di rapidi aumenti, l'anno si è rivelato più equilibrato. La domanda non si è indebolita, ma i proprietari hanno dovuto rivedere le proprie aspettative in determinate fasce di prezzo."

Razvan Cuc, Regional Owner REMAX Romania

Anche la Turchia ha mostrato un andamento simile. Gli affitti a livello nazionale sono diminuiti del 6% (a 5 euro al metro quadro), con Istanbul in calo del 5% (8 euro al metro quadro), Ankara sostanzialmente stabile (0%, 5 euro al metro quadro) e Izmir in calo del 6% (6 euro al metro quadro). La moderazione è stata visibile sia per gli appartamenti che per le case, riflettendo una stabilizzazione dopo la precedente volatilità piuttosto che una rinnovata pressione al rialzo.

In tutta Europa, l'accessibilità degli affitti nel 2025 è stata definita dal rapporto tra i livelli iniziali degli affitti e la capacità di ulteriori aumenti. Laddove gli affitti erano già elevati, la crescita è rallentata o si è stabilizzata, spesso rafforzata da quadri normativi come il "Mietpreisbremse" tedesco. Dove gli affitti erano più bassi e l'offerta rimaneva limitata, la pressione al rialzo è persistita. Il risultato non è stato un aumento uniforme, ma una ridistribuzione della pressione sugli affitti tra città e tipologie di immobili.

Prezzi medi di affitto richiesti per gli immobili al metro quadro nel 2025

25 €

Portogallo

Spagna

Germania

Italia

Turchia

Slovacchia

Repubblica Ceca

€20

€15

€10

5 €

€0

Brno

Porto

Roma

Praga

Napoli

Milano

Madrid

Berlino

Ankara

Smirne

Lisbona

Istanbul

Monaco

Valencia

Coimbra

Amburgo

Bratislava

Barcellona

Media cittadina

Media nazionale

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

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Costi di gestione in un mercato con prezzi più elevati Al di là dei prezzi di vendita e di affitto, nel 2025 il costo di gestione di un'abitazione è rimasto un fattore centrale per la sostenibilità economica. Sebbene la forte volatilità osservata nel 2022 e nel 2023 si sia attenuata in gran parte d'Europa, le spese per le utenze domestiche hanno continuato a influenzare sia le decisioni di affitto che quelle di acquisto. In Slovenia, i prezzi dell'energia si sono stabilizzati, ma i costi di manutenzione e manodopera sono aumentati negli ultimi dodici mesi, incrementando il costo totale di gestione di un'abitazione. Ciò ha rafforzato la crescente attenzione verso immobili più recenti ed efficienti nei mercati urbani con prezzi più elevati.

Di conseguenza, l'accessibilità economica viene sempre più valutata in base al costo totale di occupazione, piuttosto che al solo prezzo di acquisto o all'affitto. Le prestazioni energetiche e le condizioni dell'immobile giocano ora un ruolo decisivo nelle scelte di acquirenti e inquilini. Questo, a sua volta, influenza direttamente le dinamiche dell'offerta. Le case moderne ed efficienti attraggono una domanda più rapida e prezzi più elevati, mentre gli immobili più datati sono soggetti a un controllo più rigoroso e rimangono sul mercato più a lungo.

In Germania, i costi energetici sono diminuiti leggermente rispetto ai picchi precedenti, ma sono rimasti complessivamente elevati. Analogamente, in Portogallo e Spagna, i prezzi dell'energia si sono stabilizzati nel corso del 2025, pur rimanendo al di sopra dei livelli pre-2022. Ciò ha ridotto la volatilità a breve termine dei bilanci familiari, ma non ha alleviato in modo sostanziale le pressioni più ampie sull'accessibilità economica, causate dall'aumento dei prezzi e dalle difficoltà legate agli affitti. In Italia si è registrata una stabilizzazione simile dei costi abitativi rispetto agli aumenti eccezionali degli anni precedenti. Una maggiore prevedibilità delle spese per le utenze ha contribuito a decisioni più ponderate in un mercato in cui la crescita salariale è rimasta moderata.

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Troppe poche case, domanda in aumento. L'Europa sta crescendo abbastanza velocemente?

1 Nel 2025, l'attività edilizia residenziale in Europa ha dovuto riprendersi dai minimi storici del 2024, a seguito di un rallentamento innescato da maggiori costi di finanziamento, aumento dei prezzi dei materiali e carenza di manodopera. Sebbene la BCE abbia continuato il suo ciclo di allentamento monetario sui tassi di interesse, l'attività di costruzione di nuovi edifici non è aumentata a sufficienza per soddisfare la domanda nei vari mercati. In questo contesto, la questione non è solo se l'Europa stia costruendo a sufficienza, ma anche in che misura il suo patrimonio edilizio esistente possa assorbire una domanda sostenuta.

Prospettive di investimento e sviluppo nel settore dell'edilizia residenziale in Europa (dal 2018 al 2026)²

4.1

4.0

3.9

3.8

3.7

Punteggio medio

dell'indice (1 scarso - 5 eccellente)

3.6

3.5

3.4

2018 2019 2020 2021

2022 2023 2024 2025

2026

Investimento

Sviluppo

Source: Statista, 2026

Il settore edile tedesco, come quello di molti altri paesi europei, continua a subire notevoli pressioni. Il rallentamento dell'attività edilizia sta causando ritardi o addirittura la cancellazione di molti nuovi progetti. Di conseguenza, il divario tra domanda e offerta continua ad ampliarsi, soprattutto nelle aree urbane con una forte domanda, e gli immobili vengono venduti più rapidamente.

Adrian Burry, consulente strategico e Regional Co-Owner REMAX Germania

1 https://www.oxfordeconomics.com/resource/labour-shortages-remain-an-entrenched-challenge/ 2 https://www.statista.com/topics/13434/residential-construction-in-europe/#editorsPicks

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Quando l'offerta detta il ritmo

In Italia, gli immobili sono rimasti sul mercato in media per 240 giorni, rispetto ai 97 giorni in Germania e ai 148 giorni in Spagna. Tempi di vendita più lunghi sono inoltre collegati a una crescita salariale relativamente più debole³, che ha limitato il potere d'acquisto delle famiglie. In Germania, al contrario, l'offerta era significativamente più limitata, con appena 3 immobili in vendita ogni 1.000 residenti. Questa scarsità contribuisce a spiegare perché gli immobili rimanessero sul mercato per un periodo di tempo molto più breve. Tuttavia, le dinamiche hanno iniziato a cambiare nel corso dell'anno. A Berlino, il volume degli immobili in vendita è aumentato del 24% nel terzo trimestre del 2025 rispetto al secondo trimestre. Questo incremento ha coinciso con un periodo di stagnazione economica, che potrebbe aver smorzato la fiducia degli acquirenti e ritardato le decisioni di acquisto. Guardando al futuro, si prevede un ulteriore aumento dell'offerta a seguito dell'approvazione, nel giugno 2025, di una legge volta ad accelerare la costruzione di edifici residenziali.

Con il rallentamento del settore edile, l'offerta esistente è diventata il principale motore della dinamica di mercato. La scarsità ha alimentato vendite più rapide e una pressione al rialzo sui prezzi nella maggior parte dei mercati. Al contrario, i paesi con maggiori scorte hanno registrato tempi di transazione più lenti, offrendo agli acquirenti maggiore scelta e potere contrattuale, e moderando la crescita dei prezzi. L'Italia è stata un chiaro esempio di mercato con un'offerta considerevole. Con una media di quasi 850.000 immobili in vendita nel 2025, un numero di gran lunga superiore a quello di Germania (273.371) o Spagna (189.416), il Paese disponeva di un bacino di case e appartamenti disponibili molto più ampio. Roma, come prevedibile, ha registrato la maggiore concentrazione di immobili in vendita, con 59.181 annunci lo scorso anno. Questa ampia offerta in Italia, circa 14 immobili in vendita ogni 1.000 abitanti, suggerisce una minore urgenza di acquisto.

Quale paese ha la maggiore offerta di immobili? Numero medio di immobili in vendita nel 2025

900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Portogallo

Spagna

Italia

Slovacchia

Repubblic a Ceca

Germania

Turchia

Saldi

Affitti

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

Numero medio di giorni di permanenza sul mercato per gli immobili in vendita rispetto a quelli in affitto.

300

250

200

150

100

50

0

Portogallo

Italia

Slovacchia

Germania

Turchia

Repubblica Ceca

Spagna

Saldi

Affitti

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

3 https://www.eunews.it/en/2025/11/12/wages-in-italy-grow-at-half-the-european-average-even-spain-earns-more-now/

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Tuttavia, le medie nazionali nascondono importanti differenze locali. Madrid si distingue per la sua domanda costantemente elevata, con immobili che rimangono sul mercato in media per soli 92 giorni. Questa forte attrattiva è in linea con il netto aumento dei prezzi nella capitale spagnola, dove i valori sono cresciuti fino al 20% negli ultimi 12 mesi. La divergenza tra Madrid e il quadro nazionale sottolinea la solidità della domanda di immobili urbani di pregio in Spagna. In Turchia, le inserzioni immobiliari sono aumentate del 17% su base annua entro la fine del 2025. Il tempo medio di permanenza sul mercato è rimasto sostanzialmente stabile, aumentando solo marginalmente da 76 giorni nel quarto trimestre del 2024 a 77 giorni nel quarto trimestre del 2025. Piuttosto che indicare una ripresa dell'offerta, questa stabilità riflette un mercato che si sta adattando a un nuovo contesto a seguito del terremoto dell'aprile 2025 e della persistente inflazione elevata. Di conseguenza, molti acquirenti stanno posticipando le proprie decisioni di acquisto.

“Per quanto riguarda le dinamiche di domanda e offerta in Turchia, l'accessibilità economica rimane una sfida fondamentale per molte famiglie, e gli elevati costi di finanziamento hanno reso difficile l'acquisto di una casa per chi compra per la prima volta. Di conseguenza, alcuni acquirenti più giovani continuano a vivere con la famiglia o rimandano l'acquisto di una casa fino a quando le condizioni finanziarie non diventeranno più prevedibili. La domanda non è scomparsa, ma gli acquirenti che entrano nel mercato sono diventati più cauti e molto sensibili al prezzo. Data la popolazione relativamente giovane della Turchia, questa tendenza evidenzia la necessità di soluzioni di finanziamento più attraenti, in particolare modelli di mutuo pensati per chi compra per la prima volta e abitazioni a basso consumo energetico.”

Murat Goldstayn, Regional Owner REMAX Turchia

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

In Romania, il tempo medio di permanenza sul mercato degli immobili è stato compreso tra 60 e 90 giorni, indicando un'attività transazionale relativamente più intensa.⁶ Più a sud, in Bulgaria, gli immobili sono rimasti sul mercato per una media di 96 giorni. La capitale, Sofia, ha chiuso l'anno in modo positivo, con gli immobili nel quarto trimestre del 2025 che hanno trascorso sul mercato solo 76 giorni.

Nel resto del continente, le condizioni di mercato erano più equilibrate. In Austria, il tempo medio di permanenza sul mercato degli immobili residenziali si attestava intorno ai 180 giorni.⁴ La Slovenia presentava dinamiche simili, con la maggior parte degli immobili che rimanevano sul mercato per un periodo compreso tra 30 e 120 giorni.⁵

Domanda e offerta di immobili in Europa nel 2025

300

900.000

800.000

250

700.000

600.000

200

500.000

150

400.000

300.000

100

200.000

50

100.000

0

0

Repubblica Ceca

Portogallo Spagna

Germania

Italia

Turchia

Slovacchia

Numero medio di annunci

Giorni medi di permanenza sul mercato

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

4 5 6

https://investropa.com/blogs/news/austria-real-estate-market https://investropa.com/blogs/news/slovenia-real-estate-market https://investropa.com/blogs/news/romania-real-estate-market

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Quale tipologia di immobile sta registrando la maggiore domanda?

In tutto il continente, le case sono rimaste sul mercato più a lungo degli appartamenti. Ciò è stato particolarmente evidente nell'Europa meridionale, dove in Portogallo e in Italia le case sono rimaste sul mercato quasi il doppio del tempo (234; 307 giorni) rispetto agli appartamenti (131; 173 giorni). L'eccezione a questa tendenza è stata la Germania, che ha registrato una differenza relativamente ridotta tra case e appartamenti, con una media rispettivamente di 101 e 93 giorni sul mercato. In Austria e nella Repubblica Ceca, la domanda di appartamenti di piccole dimensioni è rimasta particolarmente elevata, trainata dalla convenienza economica e dall'attrattiva degli affitti. In Austria, in particolare, gli appartamenti con una superficie inferiore a 50 mq si sono rivelati molto richiesti, con prezzi che dovrebbero aumentare del 10% nei prossimi 12 mesi.7 In tutta Italia, gli acquirenti hanno sempre più privilegiato immobili a basso consumo energetico e abitazioni con planimetrie più ampie per adattarsi a modalità di lavoro flessibili.

“In Italia, gli acquirenti hanno sviluppato una prospettiva sempre più a lungo termine. Stiamo assistendo a una maggiore domanda di immobili di alta qualità, in particolare di quelli ristrutturati e ad alta efficienza energetica. Gli immobili che soddisfano questi requisiti sono molto richiesti, mentre quelli più vecchi o meno efficienti tendono a rimanere sul mercato più a lungo prima di essere venduti.” Dario Castiglia, Regional Owner CEO & Founder REMAX Italia

Giorni medi di permanenza sul mercato nel 2025

Appartamenti

Portogallo

Case

Spagna

Germania

Italia

Turchia

Slovacchia

Repubblica Ceca

0

50 100 150 200 250

300 350

Fonti: Casafari, VALUO, TÜIK e Endeksa

7 Questionario regionale austriaco

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I governi stanno intervenendo per alleviare la pressione

Con l'intensificarsi della pressione sul mercato immobiliare nel 2025, i governi di tutta Europa hanno risposto con misure regolamentari e sul lato dell'offerta.8 Mentre alcuni mercati hanno introdotto misure a breve termine come tetti massimi agli affitti e restrizioni sugli affitti a breve termine, altri si sono concentrati sull'espansione dell'offerta a lungo termine.

Aumento dell'offerta abitativa

Il Portogallo è stato tra i paesi che hanno introdotto misure per incrementare l'attività edilizia, con l'obiettivo di alleviare la pressione sia sul mercato delle vendite che su quello degli affitti. Il governo ha lanciato l'iniziativa "Construir Portugal" nel 2024, definendo i piani per la costruzione di 59.000 nuove abitazioni entro il 2030. L'iniziativa include riforme urbanistiche volte a semplificare il processo di sviluppo e ad accelerare la realizzazione di alloggi, in particolare nelle aree urbane ad alta domanda come Lisbona e Porto. Sebbene si preveda che queste iniziative migliorino l'offerta abitativa nel tempo, il loro pieno impatto si manifesterà solo tra diversi anni. Nel 2025, pertanto, l'attenzione in Portogallo si è concentrata meno sul completamento delle costruzioni e più sulla mobilitazione, con gli sviluppatori che hanno formalmente sostenuto nuovi progetti di edilizia popolare e a prezzi accessibili. La Germania ha adottato un approccio simile, approvando il pacchetto “Bauturbo” nell’ottobre 2025, progettato per ridurre la burocrazia e accelerare gli sviluppi residenziali limitando il tempo che i comuni hanno a disposizione per opporsi ai nuovi progetti.11 La Slovenia ha adottato un approccio diverso, concentrandosi in particolare sull'espansione del mercato degli affitti piuttosto che sull'aumento del numero di case in vendita. Nel novembre Nel 2025, il governo ha approvato un programma di finanziamento annuale di 100 milioni di euro per aumentare l'offerta di alloggi sociali, con l'obiettivo di garantire maggiore stabilità e accessibilità economica a lungo termine nel settore degli affitti.12

“Nel 2025, le discussioni politiche in materia di alloggi sono state molto visibili, soprattutto a Lisbona e Porto. Ciò ha creato un periodo di cautela, ma non di paralisi. Gli acquirenti sono diventati più ponderati e sensibili al prezzo, eppure la domanda è rimasta presente laddove il valore era evidente. Allo stesso tempo, abbiamo osservato una maggiore attività nei comuni limitrofi e nelle località secondarie, poiché le famiglie hanno cercato un equilibrio tra accessibilità economica e qualità della vita. Questo aggiustamento dimostra che il mercato si sta evolvendo, anziché indebolirsi."

Regolamentazione degli aumenti degli affitti

Parallelamente alle riforme dell'offerta, diversi governi hanno rafforzato il controllo degli affitti. La Germania, ad esempio, ha prorogato fino al 2029 il suo regolamento "Mietpreisbremse", prima della sua scadenza iniziale nel 2025, che limita i prezzi dei nuovi contratti di locazione in determinate aree a un massimo del 10% rispetto alla media locale. Questa politica, insieme agli sforzi per accelerare le costruzioni, mira a rendere gli alloggi più accessibili nelle aree urbane ad alta domanda.

Antonio Fale, Regional Director REMAX Portogallo

https://www.theguardian.com/commentisfree/2025/nov/27/far-right-europe-progressive-parties-housing-crisis-research#:~:text=Given%20how%20much%20housing%20 costs,crisis%20into%20a%20campaign%20issue. Italiano: https://www2.gov.pt/en/noticias/construir-portugal-governo-apresentou-30-medidas-para-enfrentar-a-crise-da-habitacao https://dinheirovivo.dn.pt/economia/grupo-vila-gal-disponvel-para-construir-habitao-acessvel https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw41-de-wohnungsbau-1111794 https://www.gov.si/en/news/2025-11-11-prime-minister-golob-national-housing-programme-for-the-construction-of-public-rental-apartments-as-one-of-the-governments-priorities/

8 9 10 11 12

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Con particolare attenzione alla sostenibilità e all'efficienza energetica.

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Mentre molti mercati si concentrano sul miglioramento delle condizioni abitative per gli acquirenti nazionali, altri si sono rivolti alla limitazione degli investimenti stranieri. In Spagna, il governo ha posto fine al programma Golden Visa nell'aprile 2025, che consentiva agli acquirenti stranieri di ottenere la residenza tramite l'acquisto di immobili. Questa mossa è stata presentata come una misura per migliorare l'accessibilità degli alloggi per i residenti locali. La Slovenia, invece, seguendo l'esempio di Italia e Spagna degli anni precedenti, ha introdotto misure per contrastare gli affitti a breve termine. Nel marzo 2025, il paese ha limitato gli affitti a 30 giorni all'anno negli edifici plurifamiliari e a 150 giorni nelle case. Questa misura mirava a riorientare il patrimonio immobiliare verso un uso residenziale a lungo termine e a ridurre la pressione speculativa derivante dagli affitti a breve termine nelle zone a forte vocazione turistica. Un'altra strategia adottata in diversi mercati è stata quella di dare priorità all'efficienza energetica per ridurre i costi abitativi a lungo termine, soprattutto per i proprietari di casa. Nel 2025, l'Italia, ad esempio, ha iniziato a riorientare gli incentivi edilizi verso progetti di ristrutturazione e miglioramento dell'efficienza energetica, nell'ambito dei più ampi obiettivi di sostenibilità del Paese. Dato che gran parte del patrimonio immobiliare è vetusto e le prestazioni energetiche non sono conformi agli standard UE¹³, queste misure mirano a modernizzare le abitazioni esistenti, ridurre i costi di gestione a lungo termine e sostenere la domanda di immobili di qualità superiore ed efficienti dal punto di vista energetico. consumatori, con l'obiettivo di garantire che le nuove abitazioni siano più sostenibili a lungo termine. Con l'aumento dei prezzi dell'elettricità dovuto al progressivo allontanamento del mercato energetico dalla regolamentazione centralizzata, la domanda di case più efficienti dal punto di vista energetico in Bulgaria si è rafforzata. In città chiave come Sofia e Plovdiv, oltre 1.000 edifici residenziali esistenti hanno avviato programmi di ristrutturazione interamente sovvenzionati, nell'ambito del Piano nazionale di ristrutturazione, in parallelo con il Piano nazionale di ripresa e resilienza. Analogamente, la Bulgaria ha introdotto importanti riforme incentrate sull'efficienza energetica e sulla tutela dei Gestione dell'attività degli investitori

“Sempre più spesso, le misure di costruzione e ristrutturazione vengono allineate a obiettivi più ampi di efficienza energetica e di emissioni zero. Stiamo assistendo a maggiori incentivi per la costruzione e la ristrutturazione di abitazioni, al fine di dare priorità alla sostenibilità e alle prestazioni energetiche. Con l'aumento dei costi delle bollette relative agli alloggi, comprese quelle energetiche, molti sperano che questo tipo di legislazione possa alleviare la pressione finanziaria e offrire maggiori opportunità agli acquirenti nel lungo termine.”

Emil Vassilev, Regional Owner REMAX Bulgaria

13 https://www.rinovabili.net/business/constructions/decarbonization-of-buildings-italy-is-falling-behind/

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Rapporto di approfondimento sul mercato immobiliare europeo di Housing Insider 2025

Acquirenti di capitali globali nei mercati immobiliari locali

Nel 2025 l'Europa è rimasta una destinazione attraente per gli acquirenti stranieri di immobili, grazie alla stabilizzazione dei tassi di interesse in molte regioni e al miglioramento della fiducia degli investitori.

Domanda sostenuta nei mercati di lusso e lifestyle

Il Portogallo, che non richiede agli investitori stranieri di possedere un permesso di soggiorno permanente o la cittadinanza portoghese, ha mantenuto la sua posizione di destinazione chiave per gli acquirenti internazionali, in particolare quelli provenienti da Stati Uniti, Brasile e Gran Bretagna, alla ricerca di appartamenti di lusso con due camere da letto e ville con quattro camere da letto nelle zone più prestigiose di Lisbona e dell'Algarve. Gli acquirenti stranieri hanno pagato in media un sovrapprezzo del 39% per acquistare immobili in queste aree.15 Altri paesi, come l'Austria, hanno registrato un aumento dell'attività degli investitori stranieri dopo un periodo di tassi di interesse elevati e prezzi in crescita, mentre in Bulgaria si è osservato un flusso crescente di capitali stranieri nel 2025 in previsione dell'adesione del paese all'eurozona il 1° gennaio 2026. Una forte domanda è stata riscontrata da parte di acquirenti in Israele, Ucraina e Germania, spinta dalla convenienza e dal potenziale di affitto per affitti turistici o per vacanze, in particolare nelle destinazioni turistiche consolidate.16 La Slovenia è diventata sempre più attraente anche per gli acquirenti internazionali, in particolare per i cittadini dell'UE alla ricerca di seconde case facilmente raggiungibili dalle regioni alpine e adriatiche, grazie al quadro giuridico e fiscale semplice del paese e a un mercato degli affitti dinamico con alti tassi di occupazione e rendimenti stabili.17

La domanda di immobili in diversi paesi, in particolare in quelli dell'Europa occidentale, è risultata notevolmente sostenuta, poiché gli investitori hanno cercato opportunità di crescita, mercati degli affitti stabili e località che offrono un elevato stile di vita nei mercati del sud. In questo contesto, la Spagna si è confermata una delle destinazioni più attive per gli investimenti esteri nel 2025. Nel primo semestre del 2025 sono state acquistate oltre 71.000 abitazioni, con un incremento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2024, e gli acquirenti provenienti da Regno Unito, Marocco e Germania hanno rappresentato la quota maggiore delle transazioni. L'Italia si è dimostrata anche un mercato di investimento popolare per gli acquirenti internazionali. La sua combinazione di stabilità Grazie al valore degli immobili e agli incentivi fiscali, gli acquirenti stranieri sono stati coinvolti in una transazione residenziale su cinque (20%) durante la prima metà dell'anno, rispetto all'11% del 2024. L'aliquota fiscale fissa di 200.000 euro sui redditi esteri ha contribuito a un afflusso di individui con un elevato patrimonio netto che hanno trasferito la propria residenza fiscale in Italia e acquistato immobili, soprattutto a Milano.14

Ciò contribuisce a sostenere la crescita dei prezzi e incoraggia gli sviluppatori a concentrarsi su progetti di maggior valore, il che a sua volta contribuisce a una minore offerta per gli acquirenti locali. Con le transazioni internazionali che raggiungeranno livelli record nel 2025, è probabile che il dibattito su come bilanciare gli investimenti globali con l'accesso agli alloggi per la domanda interna si intensificherà."

“La fine del Golden Visa spagnolo ha avuto un impatto limitato sulla domanda. Gli acquirenti internazionali rimangono molto attivi, soprattutto nelle località di pregio, poiché la Spagna continua a consolidare la sua posizione di "Florida d'Europa": una destinazione che combina qualità della vita, clima, sicurezza, gastronomia di fama internazionale, uno dei sistemi sanitari più apprezzati al mondo e un'eccellente connettività dei trasporti con collegamenti diretti con i principali mercati globali. Questo forte interesse internazionale continua

Jaime Suarez, Regional Director REMAX Spagna

14 15 16 17

Italiano: https://www.idealista.it/en/news/property-for-sale-in-italy/2025/08/08/258561-the-new-international-dimension-of-the-italian-property-market https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2025/11/11/72550-lisbon-and-porto-property-2025-foreign-demand-shaping-the-market https://www.portugalhomes.com/news/article/592/portugal-house-prices https://www.homesoverseas.ru/eng/articles/14451 https://www.propertywire.com/analysis/slovenia-a-stable-and-under-recognised-european-property-market/

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“Con la stabilizzazione dei tassi di interesse e l'aumento del valore degli immobili, gli investitori stanno tornando sul mercato. Allo stesso tempo, è fondamentale ampliare ulteriormente l'offerta abitativa. Che si tratti di nuove costruzioni, ristrutturazioni, conversioni o aumento della densità abitativa, c'è un urgente bisogno di più alloggi. Con la domanda in continua crescita, aumentare l'offerta è fondamentale per prevenire aumenti eccessivi dei prezzi causati dalla carenza di prodotti."

Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner REMAX Austria

Dove la domanda estera si è indebolita

Non tutti i paesi europei si sono però rivelati attraenti per gli acquirenti internazionali: la Turchia ha fatto eccezione, registrando un calo delle vendite immobiliari a stranieri di circa il 9% a causa della volatilità economica e dei cambiamenti politici. Circa 21.500 unità sono state vendute ad acquirenti internazionali, prevalentemente provenienti da Russia, Iran e Ucraina, con una particolare attenzione a Istanbul, Antalya e Mersin, rappresentando solo l'1,3% del mercato totale.18 Allo stesso tempo, gli investimenti all'estero sono aumentati, con acquirenti turchi che hanno speso 2,4 miliardi di dollari in immobili all'estero nei primi 11 mesi del 2025. Gli Emirati Arabi Uniti e la Grecia sono stati tra le destinazioni principali. Nel complesso, gli acquirenti internazionali hanno agito da forza stabilizzatrice nel 2025, in particolare nei mercati di lusso e di fascia alta. Tuttavia, il ruolo degli investimenti esteri nel generare prezzi artificialmente elevati ha continuato a destare preoccupazione, con paesi come la Slovenia che hanno segnalato carenze di immobili per i residenti locali in regioni molto richieste come la costa adriatica e la regione della Gorenjska.

18 https://www.dailysabah.com/business/economy/house-sales-to-foreigners-in turkiye-at-lowest-in-9-years-in-2025